Kündigung

Kündigung; Gemeinde; Gemeinderäume; Verwaltung; öffentlich-rechtliche Aufgaben

Eine Gemeinde hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sie Räume aus vernünftigen und billigenswerten Gründen zur Durchführung verwaltungsmäßiger Aufgaben benötigt.

Die Kl., eine Verbandsgemeinde, vermietete mit Mietvertrag v. 1.8.1966 das ihr gehörende Einfamilienhaus zu einem derzeitigen Kaltmietzins von 506 DM monatlich an die Bekl. Sie kündigte das Mietverhältnis zum 31.3.1989 und begründete die Kündigung damit, daß das Haus in erster Linie als Dienstwohnung für den neuen Hausmeister benötigt werde, falls dieser nicht in unmittelbarer Nähe wohnen werde, ansonsten aber auf jeden Fall zur Unterbringung von Verwaltungsdienststellen, da schon jetzt ein größerer Raumbedarf bestehe.

Die Bekl. widersprachen der Kündigung; die Kl. bestand wegen Raumnot auf der Kündigung. Die Bekl. wurden vergeblich zur Räumung aufgefordert.

Die Kl. trägt vor, zum Zeitpunkt der Kündigung sei das Haus als Hausmeisterwohnung benötigt worden, weil damals noch nicht abzusehen gewesen sei, daß der jetzt eingestellte Hausmeister in der Nähe wohne. Nach wie vor bestehe jedoch ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Kündigung, da sie die von den Bekl. bewohnten Räume zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben benötige; zunächst für die Unterbringung des Fotoarchivs, das sich derzeit im Keller des Gebäudes in der S.-Straße befinde. Hierzu werde ein weiterer Raum als Dunkelkammer benötigt und zwei Büroräume für die Mitarbeiter H. und B. Die derzeit von ihnen genutzten Räume seien völlig unzureichend, als Büros ungeeignet und würden als Lagerräume für Fundsachen und für die Unterbringung gepfändeter Sachen benötigt, die zur Zeit so untergebracht seien, daß sie unzulässigerweise für jedermann zugänglich seien. Auch würden diese Räume für die Unterbringung von Archiv- und Büromaterial benötigt, was derzeit in den Büros und im Gang des Kellers des Gebäudes in der S.-Straße lagere. Weitere Räume würden zur Unterbringung der Abteilung 4, Sachgebiet Öffentliche Einrichtung und Friedhofsamt, benötigt.

Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 564 b BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses. Sie benötigt die von den Bekl. innegehaltenen Räume zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben. Daß es sich bei dem Gemeindefotoarchiv um eine freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe handelt, die im öffentlichen Interesse liegt, und bei dem Friedhofsamt und der Abteilung Öffentliche Einrichtung um öffentlich-rechtliche Pflichtaufgaben, ist offensichtlich und bedarf keiner näheren Erläuterung. Zur Erfüllung dieser Aufgaben werden die Räume auch dringend benötigt. Das Gemeindearchiv und die beiden Mitarbeiter sind derzeit völlig unzureichend und unzumutbar in den Kellerräumen des verbandsgemeindeeigenen Anwesens in der S.-Straße untergebracht, und zwar mit lediglich zwei Räumen, ein Büroraum für die beiden Mitarbeiter und ein Raum, der als Dunkelkammer dient, die jedoch beide so vollgestellt sind, daß zum einen noch der überwiegende Teil des Arbeitsmaterials in Kartons verpackt herumsteht, weil kein Regalraum vorhanden ist, zum anderen die Vergrößerungsgeräte und andere Geräte nur getrennt genutzt werden können, weil sie zugestellt sind und immer erst das Material verlagert werden muß, damit man jeweils an sie heran kann. [...]

Auch für die Abteilung öffentliche Einrichtung und Friedhofsamt wird Raum benötigt, da diese Abteilung Platz machen muß für die Unterbringung von Materialien für die Wassermeister, deren Material bereits jetzt nicht nur in den dafür vorgesehenen Lagerräumen, sondern auch in den Fluren des Kellers des Gebäudes A.-Straße gestapelt wird. Im übrigen ist die Kl. laut Mietvertrag verpflichtet, dem Hausmeister einen Kellerraum zur Verfügung zu stellen, wozu sie ohne Freimachen der übrigen Räume nicht in der Lage ist. Der Kl. ist es auch nicht zuzumuten, insoweit abzuwarten, ob der Hausmeister auf Erfüllung des Mietvertrages besteht, denn als öffentliche Körperschaft ist sie gehalten, ihre rechtlichen Verpflichtungen von sich aus zu erfüllen. [...]

Der Kl. ist es auch nicht möglich, auf andere Räume auszuweichen oder ihre Organisation anders zu regeln. Schon jetzt sind die übrigen Verwaltungsdienststellen zum Teil in unzulässiger Weise überbelegt. So besteht z. B. das Einwohnermeldeamt aus einem Großraumbüro, so daß, um die Abfertigung der Antragstellenden auch nur annähernd innerhalb der Dienstzeiten zu ermöglichen, der Datenschutz nicht gewährleistet ist. Das gleiche gilt für andere Dienststellen, wie z. B. Sozialamt und Bauamt und ähnliches, deren Räume zum Teil mit zwei, zum Teil mit drei Mitarbeitern gleichzeitig besetzt sind, die auch z. T. gleichzeitig Publikumsverkehr haben. [...]

Die Kündigung ist auch nicht deswegen unbegründet, weil der Kündigungsgrund nicht angegeben gewesen wäre. Die Kl. hat zwar in dem Kündigungsschreiben zunächst angeführt, sie benötige das Miethaus als Hausmeisterwohnung. Zum damaligen Zeitpunkt bestand ein solcher Bedarf, weil der ehemalige Hausmeister demnächst aus Altersgründen ausscheiden sollte und die Kl. die ehemalige Hausmeisterwohnung schon seit etlichen Jahren anders nutzte, weil der frühere Hausmeister in der Nähe wohnte. Da nicht abzusehen war, daß dies auch bei dem neuen Hausmeister der Fall war, durfte die Kl. dies als Kündigungsgrund angeben. Sie hat jedoch gleichzeitig ausgeführt, daß sie den Raum wegen bestehender Raumnot außerdem hilfsweise zur Unterbringung anderer Dienststellen benötige. Dies reicht für die Angabe des Kündigungsgrundes i. S. d. § 564 b Abs. 3 BGB aus, da der Kündigungsgrund von anderen unterschieden und identifiziert werden kann. So hat das BayObLG in seinem Rechtsentscheid RE Miet 6/84 [= WM 1985, 50] ausgeführt, es könne durchaus genügen, wenn ein Vermieter angebe, die bisher genutzte Wohnung sei zu klein geworden, zumal dem Kündigungsgrund ausfüllende und ergänzende Tatsachen noch bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nachgeschoben werden können, wie es im vorliegenden Fall ja auch geschah.

Die Kündigung ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil dem Fiskus bei eigenem Raumbedarf kein Kündigungsrecht zustünde. Insoweit haben die Bekl. das Urteil des BayObLG völlig fehlinterpretiert. Zwar wurde das Fiskusprivileg des § 32 MKSchG, wonach u. a. der Mieter gegenüber Gemeinden und sonstigen Körperschaften des öffentlichen Rechts keinen Bestandsschutz genoß, wenn diese von ihnen vermietete Wohnräume für eigene Zwecke dringend benötigten, nicht übernommen. Daraus kann aber nicht geschlossen werden, daß eigene Zwecke grundsätzlich nicht als berechtigte Interessen des Vermieters i. S. d. § 564 b Abs. 1 und 2 BGB anerkannt werden könnten. Zwar sollte nach dem II. WKSchG mit Einführung des § 564 b BGB und anderer Vorschriften die Rechtsstellung des Mieters verbessert werden. Es besteht aber kein Anlaß dazu anzunehmen, der Mieter einer gemeindeeigenen Wohnung habe hierdurch einen absoluten Schutz gegenüber der Gemeinde erlangt, daß öffentliches Interesse des Vermieters nicht mehr zum Tragen kommen dürfte, denn das würde den Mieter einer gemeindeeigenen Wohnung gegenüber Mietern bei Privatleuten ungerechtfertigt bevorzugen, zum anderen die Erfüllung öffentlicher Aufgaben der Gemeinden zum Teil unmöglich machen, zum Teil auf Kosten der Allgemeinheit erschweren. Dies kann auf keinen Fall vom Gesetzgeber beabsichtigt gewesen sein; es ist vielmehr davon auszugehen, daß ähnliche, wie in § 564 b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführte Gründe auch die Gemeinde zur Kündigung berechtigen. Solche schwerwiegenden Gründe liegen vorliegend jedoch vor, da die Räume zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden. Mit der überwiegenden Meinung in der Literatur und in Übereinstimmung mit dem oben zitierten Urteil des BayObLG braucht insoweit kein Notfall vorzuliegen, sondern es genügen vernünftige billigenswerte Gründe an der Erlangung der Räume. Vorliegend ist im Hinblick auf den akuten Platzmangel der Gemeinde jedoch sogar ein dringendes Bedürfnis gegeben.

Anmerkung: siehe LG Bad Kreuznach, Urteil vom 17.4.1990 - 1 S 15/90 - in WM 1990, 298:

Das AG hat zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, der Klage stattgegeben ...