Küchen- und Toilettenmangel

Küchen- und Toilettenmangel; einstweilige Verfügung/gegen Modernisierung; Anzeigepflicht des Mieters/Kenntnis des Vermieters; Aufrechnungsverbot/Beendigung des Mietverhältnisses; Kenntnis des Vermieters/Anzeigepflicht; Mietzinsminderung/Küche; Minderung des Mietzinses/Küche; Modernisierung/Instandhaltung; Schwammbildung/Mangel; Küche/Minderung; Toilette/Minderung; Minderung des Mietzinses/Toilette; Mietzinsminderung/Toilette; Feuchtigkeitsschäden/Beweislast; Annahmeverzug des Mieters/Mängelbeseitigung; Mängelbeseitigung/Annahmeverzug des Mieters

1. Eine Mietminderung um 50 % tritt bei der Unmöglichkeit der Nutzung von Küche und Toilette auch dann ein, wenn Ersatzräume in einer anderen Wohnung des Hauses genutzt werden können.

2. Der Mieter gerät nicht in Annahmeverzug mit der vom Vermieter angebotenen Mängelbeseitigung, wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung mit einer Modernisierungsmaßnahme verknüpfen will, wenn nicht der Vermieter den bestrittenen Duldungsanspruch auf Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen bereits im ordentlichen Klageverfahren durchgesetzt hat. Gegen ohne seine Zustimmung in die Wege geleitete Modernisierungsmaßnahmen kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren zur Wehr setzen.

3. Die Verpflichtung des Mieters gem. § 545 BGB, den Mangel der Mietsache anzuzeigen, entfällt, wenn die Mängel dem Vermieter bereits bekannt sind.

4. Der Vermieter kann sich auf ein vertragliches Aufrechnungsverbot, das die Wirksamkeit einer Aufrechnung von einer besonderen schriftlichen Ankündigung abhängig macht, nicht mehr nach Beendigung des Mietverhältnisses berufen.

Den Kl. stehen die Ansprüche auf restliche Mietzinsen aus § 535 des BGB nicht zu, denn der Mietzins war während des Streitzeitraumes zumindest in Höhe der von den Bekl. einbehaltenen Beträge gemäß § 537 Abs. 1 des BGB gemindert.

Nach dieser Bestimmung ist der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich gemindert ist, lediglich zur Entrichtung eines nach den §§ 472, 473 des BGB zu bemessenden Teils des Mietzinses verpflichtet.

Ein solcher Mangel lag im Wegfall der Benutzbarkeit des hinteren Traktes der Wohnung infolge der Sperrung ab 9. und 18. Dezember 1980.

Denn die Wohnung war zunächst nicht mehr dem Vertragszwecke entsprechend nutzbar, nachdem den Bekl. die Toiletten- und Küchenbenutzung unmöglich geworden war. Derartige Mängel heben die Tauglichkeit der Wohnung "zum Wohnen" auf, so daß der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses befreit ist (§ 537 Abs. 1 des BGB). Die Möglichkeit, die im Seitenflügel des Hauses liegende Ersatzküche, waschgelegenheit und -toilette zu benutzen, stellte die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur in einem solchen Maße wieder her, das die Mietzinszahlungsverpflichtung allenfalls in Höhe von 50 % wieder aufleben ließ.

Denn der Umstand, daß die Bekl. genötigt waren, ihre Wohnung zu verlassen, um über den Hof zu den Ersatzräumen zu gelangen, stellte angesichts der dort befindlichen wesentlichen Einrichtungen (Koch- und Waschgelegenheit sowie WC) immer noch einen erheblichen Mangel dar, der die Kürzung des Mietzinses um 50 % rechtfertigte. Eine Abstufung des Minderungsbetrages für Dezember 1980 wegen der sukzessiven Sperrung kommt daher nicht in Betracht.

Ohne Erfolg wendet die Berufung ein, die Bekl. hätten die Sperrung und damit den Mangel verursacht.

Soweit die Kl. geltend machen, die Bekl. hätten die alsbaldige Beseitigung der Mängel verhindert, vermag das Gericht ihrer Auffassung nicht zu folgen.

Die Kl. erheben mit diesem Vorbringen den Einwand der allgemeinen Arglist (§ 242 des BGB), verkennen aber, daß ein gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßendes Verhalten der Bekl. nicht vorgelegen hat.

Denn durch die Beantragung der einstweiligen Verfügung sind die Bekl. lediglich dem Vorgehen der Kl. entgegengetreten, ohne einen Duldungstitel gegen ihren, der Bekl., Willen den nach § 541 a des BGB etwa bestehenden Anspruch auf Duldung der Modernisierungsarbeiten durchzusetzen.

Da die Kl. selbst das vom Gesetz vorgeschriebene Verfahren, nämlich den Duldungsanspruch in einem die Rechte des Vertragspartners wahrenden ordentlichen Klageverfahren titulieren und im Vollstreckungsverfahren notfalls vollstrecken zu lassen, außer acht ließen, ist es ihnen verwehrt, sich gegenüber den dadurch benachteiligten Vertragspartnern - den Bekl. - auf Treu und Glauben zu berufen, nur weil diese versuchten, ihre Rechte durch vorläufigen Rechtsschutz zu wahren.

Auf die Frage, ob die Modernisierungsmaßnahmen hinreichend angekündigt und erläutert waren, kommt es deshalb nicht an.

Unentschieden kann auch bleiben, ob die Bekl. sich mit Erfolg auf Minderung nicht mehr berufen könnten, wenn sie treuwidrig die Instandsetzungsarbeiten verzögert hätten. Denn weder hatten die Kl. ein auf solches Arbeiten beschränktes Leistungsangebot unterbreitet, noch hatten sie sich tatsächlich auf die Ausführung dieser Arbeiten beschränkt.

Die Minderung und die Aufrechnung bedurften keiner besonderen Ankündigung. Der Mangel war den Kl. bekannt, so daß eine Anzeigepflicht der Bekl. gem. § 545 des BGB entfiel. Auf ein vertragliches Aufrechnungsverbot, das gem. § 552 a des BGB für die Wirksamkeit einer Aufrechnung deren fristgerechte schriftliche Ankündigung erfordert hätte, kommt es nicht an, denn das Mietverhältnis ist beendet.