Kostenverteilungsschlüssel

Kostenverteilungsschlüssel; Verteilungsschlüssel; Abrechnung; verbrauchsabhängig; Wasserkosten

Der sich weigernde Eigentümer kann auf Zustimmung zur Änderung des in der Teilungserklärung auf Kopfzahlen festgelegten Verteilungsschlüssels für Wasser- und Abwasserkosten in Anspruch genommen werden, wenn sich der Verteilungsschlüssel als von Anfang an verfehlt und unzweckmäßig erweist und Meßgeräte für eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorhanden sind.

Der Bet. zu 1 ist ein Teileigentümer und der frühere Verwalter der streitbefangenen Wohnanlage. Der Bet. zu 2 ist seit dem 1.1.1996 der Verwalter der Eigentümergemeinschaft, der in Verfahrensstandschaft der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer das Verfahren betreibt. Durch Teilungserklärung (TE) vom 18.1.1984 hatte der damalige Eigentümer das vorbezeichnete Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen und sechs Gewerbeeinheiten steht, in Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumsrechte gleicher Anzahl aufgeteilt. In § 14 Nr. 2 TE wurde festgelegt, daß die Kosten der Wasserversorgung einschließlich der zentralen Warmwasseraufbereitung, der Müllabfuhr und der Abwasserbeseitigung aufgrund der durch den Verwalter jährlich festzustellenden Zahl der Hausbewohner aufgeteilt und auf die Wohnungseigentümer entsprechend der jeweiligen Personenzahl umgelegt werden sollen. In der Folgezeit wurden mit Ausnahme einer Gewerbeeinheit, die erst 1994 umgerüstet wurde, die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten mit Wasseruhren zur Messung des Frischwasserbezugs ausgestattet. Die Eigentümergemeinschaft entstand 1985. Von diesem Zeitpunkt an wurden vom Bet. zu 1, der bis zu seiner Abwahl im Jahr 1995 zugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft war, die Kosten des Frischwassers ebenso wie die des Abwassers unter Berücksichtigung des jeweils gemessenen Verbrauchs umgelegt. Im Objekt befinden sich folgende Gewerbebetriebe: eine Arztpraxis, ein Supermarkt, eine Kampfsportschule, ein Blumenladen und die Volksbank. Der Bet. zu 1 ist Eigentümer der Räumlichkeiten, in denen die drei letzteren Betriebe untergebracht sind. Entsprechend dieser Praxis hatte auch der Bet. zu 2 als derzeitiger Verwalter im Rahmen der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1995 die Wasserkosten aufgrund der jeweiligen Verbrauchsmessungen umgelegt. Auf den Antrag des Bet. zu 1 wurde indes der entsprechende Beschluß der Eigentümergemeinschaft durch das AG Köln bestandskräftig für ungültig erklärt. Daraufhin hat der Bet. zu 2 sämtliche Eigentümer der Gemeinschaft gebeten, einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Wasserkosten nach den Zählerständen der Wasseruhren zuzustimmen, was auch alle Eigentümer bis auf den Bet. zu 1 schriftlich getan haben. Durch einstimmigen Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 5.5.1997 wurde daraufhin der Bet. zu 2 ermächtigt, im eigenen Namen den Bet. zu 1 gerichtlich auf Zustimmung zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in Anspruch zu nehmen.

Das AG verpflichtete den Bet. zu 1 antragsgemäß, einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Wasserkosten im Rahmen der Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft nach den Zählerständen der Wasseruhren zuzustimmen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das LG durch den angefochtenen Beschluß zurückgewiesen. Die hiergegen eingelegte weitere sofortige Beschwerde hatte keinen Erfolg.

Das LG hat - wie schon zuvor das AG - angenommen, daß das Festhalten des Bet. zu 1 an dem in der Teilungserklärung für den Wasser- und Abwasserverbrauch festgelegten Kostenverteilungschlüssel einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt, und zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:

Eine Kostenverteilung nach Personenzahl sei unpraktikabel und deshalb von Anfang an verfehlt und unzweckmäßig gewesen im Hinblick auf die in der Anlage befindlichen Gewerbeeinheiten und insbesondere die Kampfsportschule des Bet. zu 1, in der über 100 Mitglieder organisiert sind. Angemessen sei die Umlegung der Wasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch, was um so mehr gelte, als die dafür erforderlichen Meßeinrichtungen bereits vorhanden sind. Außerdem sei auch der Bet. zu 1 als ehemaliger Verwalter selbst jahrelang so verfahren. Warum schließlich eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung zu Ungerechtigkeiten führe, sei weder vom Bet. zu 1 dargelegt noch ersichtlich.

Die Erwägungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Insbesondere ist der rechtliche Ausgangspunkt zutreffend. Hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten ist in der Teilungserklärung der Verteilungsschlüssel abweichend von § 16 Abs. 2 WEG (= Umlegung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile) und mithin durch eine Vereinbarung festgelegt (§§ 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Abänderung dieser Vereinbarung kann daher, da in der Teilungserklärung eine Abänderung durch Mehrheitsbeschluß nicht vorgesehen ist, nur wiederum durch eine Vereinbarung erfolgen, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (vgl. BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791; Senat , NJW-RR 1993, 844). Da hier (nur) der Bet. zu 1 seine Zustimmung zur begehrten Abänderung verweigert, können die übrigen Wohnungseigentümer diesen im Verfahren gem. § 43 WEG auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch nehmen. Zur Zustimmung ist der Bet. zu 1 aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis nach allg.

M. in Rechtsprechung und Schrifttum dann verpflichtet, wenn die Versagung der Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob unbillig wäre, und damit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße (vgl. BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791; Senat, NJW-RR 1995, 973, u. WuM 1996, 446 m.w.N.; Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdnr. 52; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 10 Rdnr. 42; Palandt-Bassenge, BGB, 56. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 20). Die Voraussetzungen können insbesondere vorliegen, wenn sich eine getroffene Regelung als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft abgestimmt ist (BGH, NJW 1985, 2832; KG, NJW-RR 1991, 1169; BayObLGZ 1991, 396 [398] = NJW-RR 1992, 342; OLG Hamburg, FGPrax 1995, 31 = ZMR 1995, 170; Palandt-Bassenge, § 10 WEG Rdnr. 20).

Das haben die Vorinstanzen zutreffend bejaht. Zum Zeitpunkt der Erstellung der Teilungserklärung waren in der Anlage keine Meßgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs installiert, ebensowenig war zu diesem Zeitpunkt eine Ausstattung der Einheiten mit Wasseruhren geplant gewesen. Die Meßgeräte sind erst mit Beginn der Eigentümergemeinschaft im Jahre 1985 angeschafft und installiert worden. Offensichtlich hatte sich die Eigentümergemeinschaft entschlossen, die Wasserkosten anhand des jeweiligen exakten Verbrauchs umzulegen und dadurch den in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel nicht anzuwenden. Die Gründe für die auch jahrelang so praktizierte Abrechnung lagen auf der Hand: Die Kostenverteilung nach Personenzahl ist ungenau und im übrigen in der Anlage wegen der darin untergebrachten Gewerbeeinheiten verfehlt und unzweckmäßig. Nicht einfach zu beurteilen ist bereits die Frage, wer bei diesen Einheiten jeweils zu den "Hausbewohnern" zählen soll. Sodann wären die jeweiligen Angaben der Eigentümer zu dieser Personenzahl der Teileigentumseinheiten vom Verwalter - wenn überhaupt - nur sehr schwer kontrollierbar. Schließlich aber ist auch die Höhe des Wasserverbrauchs in den verschiedenen Gewerbebetrieben nicht abhängig von der maßgeblichen Personenzahl, was unschwer der Vergleich etwa der Kampfsportschule mit der Arztpraxis zeigt: Der Wasserverbrauch ist in der Kampfsportschule pro Person wegen der Duschgelegenheit nach dem Training ungleich höher als etwa der in der Arztpraxis. Mit der Personenzahl ist deshalb in der Anlage eine auch nur annähernd angemessene Erfassung und Verteilung der Wasserkosten nicht zu erreichen. Angemessen ist demgegenüber - wie das LG zutreffend angenommen hat - gerade die verbrauchsabhängige Abrechnung, die zudem geeignet ist, den sparsamen Umgang mit Frischwasser zu fördern.

Darüber hinaus war der angestrebte Verteilungsschlüssel bereits über neun Jahre unbeanstandet praktiziert worden, wobei der Bet. zu 1 nicht etwa nur als einer der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft die Abrechnung der Wasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch jahrelang hingenommen, sondern selbst auch die jeweiligen Abrechnungen als damaliger Verwalter und damit bewußt abweichend von der Teilungserklärung erstellt hatte. Weil schließlich die Meßgeräte bereits installiert sind, hat es das LG rechtsfehlerfrei als grob treuwidrig angesehen, wenn sich der Bet. zu 1 nunmehr nach seiner Abwahl als Verwalter dem Verlangen aller übrigen Eigentümer widersetzt, zumal dafür ein nachvollziehbarer und verständiger Grund nicht dargelegt oder ersichtlich ist. Dabei kann zu seinen Gunsten unterstellt werden, daß ihn die nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgende Abrechnung der Frischwasser- und Abwasserkosten mit höheren Kosten belastet.

Gleichwohl könnte nicht davon gesprochen werden, daß der Bet. zu 1 dadurch bei der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung - wie erforderlich (BGH, NJW 1985, 2832 [2833] m.w.Nachw.) - "unbillig" benachteiligt würde. Solche Unbilligkeit läge nur dann vor, wenn die auf den Bet. zu 1 entfallenden Kosten nicht in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 342 = WuM 1992, 83). Das ist indes ersichtlich nicht der Fall. Entgegen der Ansicht des Bet. zu 1 brauchte es deshalb keiner Darlegung einer - wenn überhaupt möglichen - vergleichsweisen detaillierten Kostenaufstellung, in welchem Umfang durch die begehrte Änderung eine "gerechtere" Verteilung der Kosten ermöglicht und eine Benachteiligung des Bet. zu 1 vermieden wird.

Der Senat ist sonach mit den Vorinstanzen der Meinung, daß angesichts der besonderen Umstände in der Eigentumsanlage eine Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich des Abrechnungsmodus der Wasser- und Abwasserkosten dringend geboten und deshalb der Bet. zu 1 verpflichtet ist, der begehrten Abänderung des Verteilungsschlüssels zuzustimmen.