Kostenverteilungsschlüssel

Kostenverteilungsschlüssel; Verteilungsschlüssel; Teilungserklärung; Änderung

Der Wohnungseigentümer, der die Teilungserklärung selbst errichtet hat, hat gegenüber den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft keinen Anspruch auf Änderung des in der Teilungserklärung enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels, wenn er die ihm als Teileigentum zugewiesenen Räumlichkeiten entgegen seiner ursprünglichen Planung nur wegen seines fehlenden Nutzungswillens nicht als Schwimmbad ausbaut.

Der Bet. zu 1 teilte durch Teilungserklärung vom 5.1.1995 sein Grundeigentum in Wohnungseigentum auf. Von den vier Wohneinheiten behielt er das Sondereigentum an der im ersten Obergeschoß liegenden Wohnung sowie das Teileigentum an den im Keller als "Schwimmbad" bezeichneten Räumlichkeiten. Diese Räumlichkeiten sind bisher nicht ausgebaut worden; sie verfügen weder über einen Wasseranschluß noch sind sie an die Heizungsanlage angeschlossen. In § 8 II der Teilungserklärung sind die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im wesentlichen dahin geregelt, daß die Lasten im Verhältnis des jeweiligen Anteils zu den anderen Anteilen zu tragen sind, sofern nicht Meßgeräte den individuellen Gebrauch aufnehmen. In der Eigentümerversammlung vom 28.4.1997 faßten die Bet. unter TOP 2.1 mehrheitlich folgenden Beschluß: "Änderung-Neuregelung der Verteilungsweise aller Lasten und Kosten (s. auch Teilungserklärung): Die Umlageschlüssel ergeben sich aus der Teilungserklärung und sollen weiterhin Bestand haben. Es wird die Heizkostenfirma A. mit der erforderlichen Heizkostenabrechnung ab 1997 beauftragt." Darüber hinaus wurden die Einzel- und Gesamtwirtschaftspläne 1997 beschlossen. Dabei ist bei der Kostenermittlung für den Bet. zu 1 auch sein Miteigentumsanteil an dem "Schwimmbad" berücksichtigt worden. Dagegen wendet sich der Bet. zu 1. Er meint, es sei nicht sachgerecht, mit Kosten für einen Miteigentumsanteil belastet zu werden, der keinerlei Verbrauchskosten verursache und auch im übrigen nicht genutzt werde. Er hat beantragt, die Beschlüsse zu TOP 2.1 und 3.3 für Heizung, Wasser und Abfallbeseitigung hinsichtlich eines 9840/52763 Miteigentumsanteils (= Schwimmbad) für ungültig zu erklären.

Das AG hat dem Antrag stattgegeben. Auf die Beschwerde der Bet. zu 2 hat das LG den Beschluß des AG abgeändert und den Antrag des Bet. zu 1 zurückgewiesen. Dessen sofortige weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg.

2. Der Antrag des Bet. zu 1, den Beschluß der Wohnungseigentümer zu TOP 2.1 für ungültig zu erklären, ist - wie bereits das LG ausgeführt hat - unzulässig, da es sich lediglich um einen die Regelung der Gemeinschaftsordnung bestätigenden Beschluß mit deklaratorischem Charakter handelt. Der Antrag ist aber dahin auszulegen, daß der Bet. zu 1 mit ihm eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erstrebt. Dieser Antrag ist indes unbegründet.

Zwar kann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) der einzelne Miteigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft auf Abänderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels haben, wenn eine nicht sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile zu grob unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung führt und wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und damit gegen Treu und Glauben verstieße (vgl. BayObLG, WE 1997, 119 [120]; 158, 160; Hauger, WE 1997, 211 [212]). Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. wie vor; sowie BayObLGZ 1987, 66 [68] = NJW-RR 1987, 793; NJW-RR 1992, 83; NJW-RR 1994, 145; OLG Köln, JMBlNW 1995, 187 [188]; OLG Düsseldorf, NJW 1985, 2837 [2838]). Denn der einzelne Wohnungseigentümer soll sich darauf verlassen können, daß einmal getroffene Vereinbarungen grundsätzlich weiterhin Gültigkeit haben und er sich auf den beim Erwerb seines Wohnungseigentums in der Gemeinschaftsordnung festgelegten oder durch nachträgliche Vereinbarung geänderten Kostenverteilungsschlüssel einstellen kann (Senat, 20.3.1998 - 3 Wx 7/98). Ein Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels ist von der Rechtsprechung anerkannt worden für den Fall, daß etwa baubehördliche Auflagen oder die Nichterteilung einer baurechtlichen Genehmigung dazu geführt haben, daß ein Miteigentum auf Dauer nicht genutzt bzw. ausgebaut werden konnte, der entsprechende Anteil aber dennoch bei der Kostenverteilung zugrunde gelegt worden ist (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 16 Rdnrn. 112 f.).

Nach diesen Grundsätzen hat der Bet. zu 1 keinen Anspruch auf Abänderung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilungsschlüssels. Er selbst hat die Teilungserklärung errichtet und die Größe der Miteigentumsanteile sowie die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen festgelegt. Dabei wußte er, daß die für das Schwimmbad bestimmten Räumlichkeiten - noch - nicht für den vorgesehenen Zweck nutzbar waren; er mußte daher damit rechnen, daß sich der in § 8 II der Teilungserklärung bestimmte Kostenverteilungsschlüssel für ihn teilweise nachteilig würde auswirken können. In Kenntnis dieses Umstands hätte er die jetzt von ihm begehrte teilweise Kostenbefreiung für das "Schwimmbad" in die Teilungserklärung mit aufnehmen müssen. Eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die ein Festhalten an der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung als grob unbillig erscheinen läßt, liegt somit hier nicht vor. Vielmehr hat das LG zu Recht ausgeführt, daß die beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten im vorliegenden Fall allein am fehlenden Nutzungswillen des Bet. zu 1 scheitert.

Aus diesem Grunde ist auch der Antrag des Bet. zu 1, den zum Wirtschaftsplan unter TOP 3.1 gefaßten Beschluß der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären, nicht begründet. Denn der Wirtschaftsplan ist auf der Grundlage des in der Teilungserklärung enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels errichtet worden.