Kostenverteilungsschlüssel

Kostenverteilungsschlüssel; Verteilungsschlüssel; Änderung; Teilungserklärung

Hat der teilende Eigentümer es in Kenntnis des Umstands, daß sein Sondereigentum an bestimmten Wohnungen noch nicht voll nutzbar war, unterlassen, eine teilweise Kostenbefreiung für diese Wohnungen in der Teilungserklärung aufzunehmen oder sich einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei verzögertem Ausbau der Wohnungen nicht vorbehalten, so kann er, wenn er die Wohnungen später nicht ausbaut, nicht unter Berufung auf § 242 BGB eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen.

Die Bet. zu 1 und 2 haben ein Hausgrundstück durch Teilungserklärung vom 15.8.1985 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Von den insgesamt zehn Wohnungen behielten sie das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7 sowie den beiden im Dachgeschoß gelegenen Wohnungen Nrn. 9 und 10, wobei die Wohnungen Nrn. 9 und 10 entsprechend den bereits vorliegenden Baugenehmigungen ausgebaut werden sollten. Die Wohnung Nr. 10 ist in der Folgezeit nicht ausgebaut worden, die Wohnung Nr. 9 war zwischenzeitlich vermietet, sie steht seit längerer Zeit leer, insbesondere weil es an der erforderlichen Schall- und Wärmeisolierung fehlt. In der von ihnen formulierten notariellen Teilungserklärung haben die Bet. zu 1 in § 14 bestimmt, daß jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten mit der Maßgabe beizutragen, daß der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil an diesen Kosten nach den Miteigentumsanteilen ermittelt wird, soweit die Verbrauchskosten für Wasser, Abwasser und Heizung nebst Warmwasser u. ä. nicht nach besonderen Meßeinrichtungen oder auf sonstige Weise getrennt ermittelt bzw. berechnet werden. Bis zum 31.12.1993 akzeptierten die übrigen Wohnungseigentümer, daß der Bet. zu 2 als Verwalter die Wohnungen Nrn. 9 und 10 insbesondere bei den verbrauchsabhängigen Kosten nicht voll berücksichtigte. Dies änderte sich, nachdem die Bet. zu 8 zur Verwalterin bestellt wurde. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.5.1996 genehmigten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit unter Top 3 die von der Bet. zu 8 für 1995 erstellte Jahresabrechnung. Die Bet. zu 1 und 2 haben beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Sie haben ferner begehrt, § 14 der Gemeinschaftsordnung für die Wohnungen Nrn. 9 und 10 dahin zu ergänzen, daß die Wohnung Nr. 10 bis zu ihrer Herstellung aus Billigkeitsgründen ab 1.1.1994 von den Kosten der Hausversicherungen, des Allgemeinstroms, der Fahrstuhlanlage und die Wohnung Nr. 9 bis zu ihrer Instandsetzung ab 1.1.1994 aus Billigkeitsgründen von den Kosten des Allgemeinstroms, des Frisch- und Schmutzwassers und der Fahrstuhlanlage befreit wird.

Das AG hat die Anträge zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Bet. ist beim LG ohne Erfolg geblieben. Auch die weitere sofortige Beschwerde blieb erfolglos.

2. a) Der Antrag der Bet. zu 1 und 2, den die Jahresabrechnung 1995 genehmigenden Beschluß der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären, ist nicht begründet. Maßgebend für die Verteilung von Lasten und Kosten ist der in der Teilungserklärung festgelegte Verteilungsschlüssel. Danach werden entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 2 WEG Nutzen, Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt mit Ausnahme der nach Verbrauch erfaßten Kosten für Heizung, Frisch- und Schmutzwasser. Die in der Teilungserklärung getroffene Regelung hat Vereinbarungscharakter (§§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) und ist damit grundsätzlich für die Abrechnung bindend.

Allerdings kann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft auf Abänderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels haben, wenn die Abrechnung gemäß dem vereinbarten Verteilungsschlüssel zu einer Mehrbelastung eines einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen führt. Ein solcher Anspruch besteht aber nach der Rechtsprechung nur dann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen (OLG Düsseldorf, NJW 1985, 2837 [2838]; BayObLGZ 1987, 66 [68] = NJW-RR 1987, 714; NJW-RR 1992, 83; NJW-RR 1994, 145; OLG Köln, JMBlNW 1995, 187 [188]). Von besonderer Bedeutung ist dabei die Überlegung, daß grundsätzlich jeder einzelne Wohnungseigentümer sich darauf soll verlassen können, daß einmal getroffene Vereinbarungen grundsätzlich weiterhin Gültigkeit haben, und jeder Wohnungseigentümer sich beim Erwerb seines Wohnungseigentums über den in der Teilungserklärung festgelegten oder durch nachträgliche Vereinbarung geänderten Kostenverteilungsschlüssel informieren und sich entsprechend einstellen kann.

b) Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das LG zutreffend einen Anspruch der Bet. zu 1 und 2 auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung und auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels verneint. Die Bet. zu 1 und 2 haben die Teilungserklärung selbst errichtet und die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt sowie die Kostenverteilung entsprechend den Miteigentumsanteilen geregelt. Sie wußten bei Aufstellung der Teilungserklärung, daß die Wohnung Nr. 10 noch nicht fertiggestellt war und bei der Wohnung Nr. 9 die erforderlichen Isolierungsmaßnahmen noch nicht getroffen waren. In Kenntnis des Umstands, daß ihr Sondereigentum an den Wohnungen Nrn. 9 und 10 noch nicht voll nutzbar war, haben sie es unterlassen, die jetzt von ihnen begehrte teilweise Kostenbefreiung für die Nrn. 9 und 10 in die Teilungserklärung aufzunehmen bzw. sich für den Fall, daß Wohnungen nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgebaut worden seien, einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels vorzubehalten. Nach ihrem eigenen Vorbringen mußten sie schon vor Veräußerung der übrigen Wohnungen damit rechnen, daß sie möglicherweise in absehbarer Zeit zu einem vollständigen Ausbau der beiden Dachgeschoßwohnungen nicht in der Lage sein würden und deshalb der in § 14 der Teilungserklärung bestimmte Kostenverteilungsschlüssel sich für sie teilweise nachteilig würde auswirken können.

c) Frei von Rechtsfehlern sind auch die Ausführungen des LG, daß sich die auf die Bet. zu 1 und 2 entfallenden Kosten, auch wenn man die benutzungsabhängigen Kosten hinsichtlich der Wohnungen Nrn. 9 und 10 in Abzug bringen würde, nicht so weitgehend verringern würden, daß ein Festhalten an der Regelung des § 14 der Teilungserklärung grob unbillig sei. Es ist den Bet. zu 1 und 2 insoweit zuzumuten, daß sie bezüglich der Wohnung Nr. 9 etwa 21,65 % und bezüglich der Wohnung Nr. 10 etwa 14,6 % mehr zahlen, als sie bei einer Nichtberücksichtigung der benutzungsabhängigen Kosten zahlen müßten. Daran ändert nichts, daß diese Mehrkosten nicht nur einmalig, sondern jährlich anfallen. Insoweit haben es die Bet. zu 1 und 2 in der Hand, durch eine endgültige Fertigstellung der beiden Wohnungen den Zustand herzustellen, von dem sie bei Aufstellen der Teilungserklärung ausgegangen sind.