Kostenverteilungsschlüssel

Kostenverteilungsschlüssel; Änderung; Gemeinschaftsordnung

Die strengen Voraussetzungen für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch das Gericht sind nicht bereits dann erfüllt, wenn die Teilungserklärung die Instandsetzungskosten auf bestimmte Untereinheiten wie freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen verteilt, der Antragsteller jedoch wegen abweichender Baugestaltung seine Zuordnung zu einer Untergruppe beanstandet.

Gemäß der notariellen Teilungserklärung (TE) vom 13.4.1984 besteht die Wohnanlage aus 44 Wohnungserbbaurechten, die in der Beschreibung teils als Wohnungen, teils als (freistehende) Einfamilienhäuser, teils als Reihenhäuser (darunter auch Doppelhäuser) bezeichnet werden. In dem "Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrag", der als Inhalt des Sondereigentums in den Wohnungserbbaugrundbüchern eingetragen wurde, sollte nach Präambel 3 eine Unterscheidung zwischen den einzelnen Formen der Wohnungserbbaurechte - Wohnung, Einfamilienhaus oder Reihenhaus - nur bei Sonderregelungen gemacht werden. In § 5 des Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrags sind entsprechend der gesetzlichen Regelung die Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums u. a. an den Umfassungsmauern, tragenden Zwischenwänden, tragenden Bauteilen und Trennwänden der Wohnungen unabhängig davon, ob es sich um Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Wohnungen nach dem Sprachgebrauch der TE handelt, definiert, darunter auch das Dach, und zwar wiederum unabhängig davon, ob es sich um Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Wohnungen nach dem Sprachgebrauch der TE handelt. Eine Änderung der Bestimmungen der TE bedarf nach § 3 der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. In Abschnitt B (Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer) wird in § 4 die Instandhaltung geregelt, wobei hinsichtlich der freistehenden Einfamilienhäuser anscheinend vorausgesetzt wird, daß diese von den Inhabern der jeweiligen Wohneinheiten getragen werden. Im übrigen werden bezüglich der Wohnungen, Reihenhäuser und Doppelhäuser sechs Untereinheiten gebildet, in denen jeweils unter Freistellung sämtlicher übrigen Gemeinschafter bezogen auf aufgewendete oder aufzuwendende Kosten für Unterhaltung, Instandhaltung oder Instandsetzung gleich welcher Art und welchen Umfangs von Gebäudeteilen, die Gegenstand gemeinschaftlichen Eigentums sind, lediglich ein Anspruch auf internen Ausgleich bzw. Beteiligung besteht.

Den Ast. gehört jeweils die Hälfte eines besonderen Hauskörpers (Wohnungen Nr. 32 und 33). Den Bet. zu II 1 bis 14 gehören die in einer daneben befindlichen, niedrigeren Häuserzeile gelegenen Wohnungen Nr. 34 bis 42. Zwischen den Wohneinheiten Nr. 33 (Ast. zu 1 und 2) und Nr. 34 (Bet. zu II 1) befindet sich ein Spalt von 3 bis 5 cm. Nachdem die Bet. zu II 5 und 6 (Wohnung Nr. 37) auf einen Wasserschaden an dem Dach über ihrer Wohnung aufmerksam gemacht und Reparaturbedarf angekündigt hatten, haben die Ast. (Wohnungen Nr. 32 und 33) von der Gemeinschaft hinsichtlich ihrer Beteiligung an den Instandhaltungskosten die Herauslösung aus der Untereinheit Nr. 32 bis 42 und die Konstituierung einer eigenen Untereinheit verlangt, weil ihre Wohneinheiten durch die Baulücke von 3 bis 5 cm einen abgeschlossenen Komplex in anderer Bauform bilde, die Dachflächen über den Wohneinheiten Nr. 34 bis 42 sehr schlecht verarbeitet seien, so daß eine aufwendige Gesamtsanierung drohe, und die Inhaber der Wohneinheiten Nr. 32 bis 42 von der Verkäuferin im Hinblick auf den schlechten Dachzustand teilweise sogar Preisnachlässe erhalten hätten. Soweit die Ag. sich an dem Verfahren beteiligt haben, haben sie die Auffassung vertreten, daß die Ast. nicht unbillig belastet seien und auch seit über zehn Jahren die beanstandete Bestimmung der TE hingenommen hätten.

Das AG hat den Antrag auf Änderung der Gemeinschaftsordnung (GO) zurückgewiesen. Das LG hat die Erstbeschwerde der Ast. zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. blieb erfolglos.

Rechtlich einwandfrei verneint das LG einen Anspruch der Ast. gegen die Ag. auf Zustimmung zu einer Änderung der GO als Bestandteil der notariellen TE vom 13.4.1984 aus § 242 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob sich der Zustimmungsanspruch materiell nur gegen die betroffenen Mitglieder der für den Instandhandlungsbedarf verantwortlichen Untergemeinschaft richtet, während die Mitglieder der anderen Untereinheiten allenfalls formell zustimmen müßten, weil sie durch die Änderung der internen Kostenverteilung zwischen den Wohneinheiten Nr. 32 bis 42 wirtschaftlich nicht betroffen werden.

1. Sowohl die gesetzliche Kostenverteilung gem. § 16 Abs. 2 WEG als auch eine - wie hier - davon abweichende Regelung in der GO (fakultativer Teil der TE) kann, falls nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen, nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen geändert werden. Auch wenn die TE selbst eine Abänderungsmöglichkeit durch qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse vorsieht, ist eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur dann zulässig, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832). Im vorliegenden Fall ist eine derartige Änderungsmöglichkeit nicht vorgesehen. Im Gegenteil betont die GO, daß Änderungen ihrer Bestimmungen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Der Grund für diese hohe Schranke ist, daß gerade Kostenregelungen von besonderer Bedeutung für die Wirtschaftlichkeit des einzelnen Wohnungseigentums sind und jeder Wohnungseigentümer, der in eine bestehende Gemeinschaft eintritt, sich darauf verlassen darf, daß die in der TE vorgesehene Kostenregelung ebenso wie seine Miteigentumsanteile und Stimmrechte erhalten bleibt und nicht gegen seinen Willen später zu seinen Ungunsten verändert werden kann. Demgemäß macht das Gesetz die GO mit ihren speziellen Regelungen zum "Inhalt des Sondereigentums" und damit zum eingetragenen Grundbuchinhalt, der auch gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gilt (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG). Deshalb ist es für die Geltungskraft der GO unerheblich, ob ein Wohnungseigentümer vor oder nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft Kenntnis von den speziellen Regelungen hat und diese Bestimmungen lange Zeit hinnimmt oder nicht. Die Kenntnis oder Erkennbarkeit derartiger Regelungen kann lediglich ein Gegenargument darstellen, wenn nach den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben nachträglich eine Änderung der GO verlangt wird.

2. Ohne Rechtsirrtum führt das LG aus, es bestehe nur ganz ausnahmsweise ein Anspruch eines Miteigentümers gegen die übrigen Miteigentümer auf Zustimmung zu einer Änderung der GO nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn eine solche Änderung dringend geboten ist und die Versagung der Zustimmung gegen Treu und Glauben verstoßen würde; es müßten also außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig erscheinen lassen (BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791 [2793]). Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen (Senat, NJW-RR 1991, 1169; NJW-RR 1994, 525; BayObLG, WuM 1996, 297 = WE 1997, 37, ebenfalls in st. Rspr.; OLG Hamburg, ZMR 1995, 170 = WuM 1995, 124 = WE 1995, 218; OLG Hamm, ZMR 1996, 503). Eine grobe Unbilligkeit der Kostenverteilung kann sich daraus ergeben, daß die Wohnanlage aufgrund von Auflagen der Baubehörde oder einer sonstigen Umplanung des Bauträgers anders als in der TE vorgesehen ausgeführt wurde. Auch dabei muß aber die nicht mehr sachgerechte Kostenmehrbelastung eine gewisse Untergrenze erreichen (BayObLG, NJW-RR 1995, 529). Zutreffend wird in der zuletzt genannten Entscheidung darauf hingewiesen, daß eine völlig gerechte Umlegung der gemeinschaftlichen Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer mit einem vertretbaren Aufwand ohnehin nicht möglich sei und die Wohnungseigentümer sich notwendigerweise immer mit Annäherungswerten zufrieden geben müßten. Der für das geordnete Zusammenleben der Wohnungseigentümer wichtige Gesichtspunkt der Kostenverteilung dürfe auch nicht ständig unter dem Vorbehalt einer nachträglichen Änderung stehen, und einzelne Wohnungseigentümer dürften nicht ermutigt werden, die bestehende Regelung unter Billigkeitsgesichtspunkten in Frage zu stellen (BayObLGZ 1987, 66 = NJW-RR 1987, 714). Unter denselben Voraussetzungen kommt eine Änderung des Verteilungsschlüssels dann in Betracht, wenn sich die Regelung in der TE im Zusammenleben der Wohnungseigentümer als von Anfang an verfehlt erweist, etwa weil nach der bisherigen Regelung die Nutznießer der Sanierung der Flachdächer einer Tiefgarage nur ca. 5 % der Kosten zu zahlen gehabt hätten, während sich bei einer Neuberechnung unter Einbeziehung aller vorhandenen Wohn- und Nutzflächen ca. 30 % ergeben (Senat, NJW-RR 1991, 1169).

3. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist der angefochtene Beschluß des LG rechtlich nicht zu beanstanden. Die Wohnanlage ist ersichtlich so wie geplant errichtet worden. Die teilende Eigentümerin hat für die Instandhaltungskosten Untereinheiten gebildet, wobei sie die freistehenden Einfamilienhäuser, einige Doppelhäuser sowie ein getrennt stehendes Haus mit vier Wohnungen als jeweils unter sich ausgleichspflichtige Einheiten bestimmt hat. Demgegenüber hat die Bauträgerin die Wohneinheiten Nr. 21 bis 31 und 32 bis 42 wiederum jeweils zu einer Untereinheit zusammengefaßt. Diese Regelung mit der damit verbundenen Kostenverteilung kann nicht als offensichtlich ungerecht gewertet werden, selbst wenn die Herausnahme der Doppeleinheiten Nr. 30 und 31 oder 32 und 33 vielleicht ebenfalls vertretbar gewesen wäre. Auch wenn die Doppeleinheiten Nr. 32 und Nr. 33 durch eine kleine Lücke von dem Baukomplex der Wohnungen Nr. 34 bis Nr. 42 getrennt ist, ergibt sich daraus noch nicht eine evidente Unzweckmäßigkeit der Zusammenfassung der Einheiten Nr. 32 bis 42. Unabhängig davon ist von den Ast. in keiner Wiese vorgetragen, wie sich die Kostenbelastung aus den Dachreparaturen auf Dauer verschieben (und damit zugunsten der Ast. verbessern) würde, wenn die Instandsetzungen getrennt zwischen den Einheiten Nr. 32 und 33 einerseits und Nr. 34 bis 42 andererseits abgerechnet würden. Rechtsfehlerfrei führt der angefochtene Beschluß aus, daß das bloße Verlangen der Ast. zur kostenmäßigen Abspaltung ihrer beiden Wohneinheiten angesichts des drohenden Reparaturbedarfs der Einheiten Nr. 34 bis 42 noch keinen hinreichenden Grund für einen Eingriff in die GO bilden. Die abweichende bauliche Gestaltung der beiden Einheiten der Ast. schließt auch nicht aus, daß die Instandsetzungskosten bezüglich des Gemeinschaftseigentums in ihrem Bereich in anderen Beziehungen als die Dachreparatur kostenintensiver sind, wofür wiederum die Einheiten Nr. 34 bis 42 mit einzustehen haben.