Kostenverteilungsschlüssel

Kostenverteilungsschlüssel; grobe Unbilligkeit; Anspruch auf Änderung

Führt der gesetzliche oder der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel wegen einer nicht sachgerechten Aufteilung der Miteigentumsanteile zu grob unbilligen, gegen Treu und Glauben verstoßenden Ergebnissen, so kann der davon betroffene Wohnungseigentümer dem gegen ihn gerichteten Zahlungsantrag den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten.

II. 2. c) Bei einer nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile kann die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG, mit der hier § 5 Abs. 2 TE übereinstimmt, zu grob unbilligen Ergebnissen führen. Jeder Wohnungseigentümer kann eine Abänderung des Verteilungsschlüssels verlangen oder sich, wenn wie hier Zahlung beantragt ist, im Wege der Einwendung auf Rechtsmißbrauch berufen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Regelung als grob unbillig und als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob die Voraussetzungen hierfür vorliegen, ist ein strenger Maßstab anzulegen (BayObLGZ 1991, 396/398; BayObLG NJW-RR 1994, 145 f.; KG WM 1991, 366).

Ob der Einwand, der geltende Kostenverteilungsschlüssel sei grob unbillig, gerechtfertigt ist, beurteilt sich insbesondere danach, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen. Maßgebend ist daher in erster Linie die Wohn- und Nutzfläche. Hier stehen dem Ag. nur 40 % der Nutzfläche des gesamten Objekts zur Verfügung. Davon ausgehend erscheint eine Kostenverteilung, die dem Ag. 75 % der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auferlegt, als grob unbillig.

Zu berücksichtigen ist grundsätzlich zwar auch das dem Ag. zustehende Baurecht (BayObLGZ 1991, 396/399). Nach den ursprünglichen, in der Teilungserklärung von 1981 zum Ausdruck gekommenen Plänen sollten dem Ag. 75 % der Wohn- und Nutzfläche der Wohnanlage zukommen. Es kann dahinstehen, aus welchen Gründen die Wohnanlage nicht plangemäß fertiggestellt wurde und eine Fertigstellung offenbar auch jetzt nicht in Angriff genommen wird. Jedenfalls verursacht ein Baurecht, solange es nicht ausgeübt ist, keine zusätzlichen Kosten der Gemeinschaft (BayObLG a. a. O.). Hier kommt hinzu, daß seit nunmehr schon 13 Jahren eine Planausführung nicht erfolgt ist.

Bei der Prüfung fällt zwar grundsätzlich auch ins Gewicht, ob dem Wohnungseigentümer beim Erwerb des Wohnungseigentums der Verteilungsschlüssel bekannt war und ob er sich deswegen auf ihn einstellen konnte (BayObLG NJW-RR 1994, 145 f.). Dieser Gesichtspunkt kann aber nicht überbewertet werden, wenn wie hier ein ursprünglich vorgesehener weiterer Ausbau nicht verwirklicht wurde.

Die erstmals im Rechtsbeschwerdeverfahren vorgebrachten Behauptungen der Ast., der Ag. habe die bei der Aufstellung der Teilungserklärung vorgenommene Aufteilung der Miteigentumsanteile als gerecht empfunden, sich damit auch für den Fall abgefunden, daß weitere bauliche Erweiterungen nicht vorgenommen würden und den übrigen Wohnungseigentümern den Fortbestand der festgelegten Miteigentumsanteile zugesichert, kann nicht berücksichtigt werden. In der Rechtsbeschwerdeinstanz ist neuer Sachvortrag grundsätzlich nicht zulässig, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 ZPO; eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt hier nicht vor.

d) Der Ag. könnte somit eine nach Treu und Glauben ausgestattete, von der im Gesetz und in der Teilungserklärung getroffenen Regelung abweichende Kostenverteilung unmittelbar durch gerichtliche Entscheidung verlangen (vgl. BayObLGZ 1991, 396/398). Dies ist hier aber nicht Gegenstand des Verfahrens. Der Ag. kann jedoch dem Zahlungsantrag die Einwendung der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten (§ 242 BGB). Es erscheint angemessen, den Ag. mit 40 % der Umlage für die Heizungssanierung zu belasten. Da mit Beschluß v. 10.8.1993 die Sonderumlage nur zu 50 % der auf 80.000 DM veranschlagten Gesamtkosten umgelegt wurde, ist der Ag. somit verpflichtet, 16.000 DM an die Ast. zu bezahlen.