Kostenverteilung

Kostenverteilung; Anspruch auf Änderung der Kostenverteilungsschlüssel; Festlegung von Miteigentumsanteilen und Änderung nur bei grober Unbilligkeit

1. Bei Begründung von Wohnungseigentum können die Miteigentumsanteile ohne Bindung an den Wert und die Größe des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden.

2. Trägt ein Wohnungs- oder Teileigentümer wegen der nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile von den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten etwa 12 % mehr, als er bei einer sachgerechten Festlegung zu tragen hätte, begründet dies keinen Anspruch auf Abänderung der Miteigentumsanteile oder des Kostenverteilungsschlüssels nach den Grundsätzen von Treu und Glauben.

a) Maßgebend für die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, sich an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen, ist die Größe seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung enthält hier keine davon abweichende Regelung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Miteigentumsanteile können bei Begründung von Wohnungseigentum grundsätzlich frei und ohne Bindung an die Größe oder den Wert des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden, wenn eine grundsätzliche Übereinstimmung auch wünschenswert und in der Regel der Fall sein wird (allg. M. und ständige Rechtsprechung des Senats; vgl. BayObLGZ 1991, 396/398; BayOb LG WE 1997, 158/160; zuletzt Beschluß vom 22.4.1999, 2Z BR 154/98).

Führt eine nicht sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile zu grob unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung, und sieht die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine Änderungsmöglichkeit vor, so hat der einzelne Wohnungseigentümer entsprechend den Grundsätzen des § 242 BGB dann einen Anspruch auf Abänderung der Miteigentumsanteile, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und damit gegen Treu und Glauben verstieße (BGHZ 95, 137/141 ff.; BayObLGZ 1985, 47/50; 1987, 66/69; 1991, 396/398; BayObLG NJW-RR 1995, 529; WE 1997, 158/160, jeweils m.w.N.). Da der Gesetzgeber nicht verlangt, daß die Miteigentumsanteile nach dem Wert oder der Größe des Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden, und durch eine Änderung der Miteigentumsanteile in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen würde, ist eine Änderung der Miteigentumsanteile dann nicht gerechtfertigt, wenn sich die unmittelbare Änderung des Kostenverteilungsschlüssels anbietet (BayObLGZ 1991, 396/399). Bei der Prüfung, ob die Voraussetzung für eine Änderung der Miteigentumsanteile oder nur des Kostenverteilungsschlüssels vorliegen, ist nach der Rechtsprechung jeweils ein strenger Maßstab anzulegen, weil die Regelung über die Kostenverteilung im Gesetz oder in der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich für die Abrechnung bindend ist und jeder Wohnungseigentümer sich darauf verlassen können muß, daß einmal Vereinbartes Geltung hat und die Beteiligten bindet (BayObLG NJW RR 1995, 529/530; BayObLGZ 1998, 199/204 f.).

b) Nach diesen Grundsätzen hat das Landgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht eine Änderung der Miteigentumsanteile oder auch nur des Kostenverteilungsschlüssels abgelehnt. [...] Nach dem Sachvortrag des Antragstellers dürften der Kostenverteilung statt 195,77/1.000 Miteigentumsanteile nur 174,66/1.000 Miteigentumsanteile zugrunde gelegt werden. Wird dies als richtig unterstellt, zahlt der Antragsteller etwa 12 % mehr, als er bei einer von ihm für richtig gehaltenen Kostenverteilung zu zahlen hätte. Dieser Prozentsatz übersteigt keinesfalls die Grenze der nicht mehr hinzunehmenden Benachteiligung, die eine Abänderung rechtfertigen könnte (vgl. dazu BayObLGZ 1998, 199/204 f.).

Bei der Begründung von Wohnungseigentum können die sogenannten Miteigentumsanteile ohne Bindung an den Wert und die Größe des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden. Die Miteigentumsanteile müssen also nicht in einem genauen Verhältnis zu den anteiligen Wohn- und Nutzungsflächen stehen. Gleichwohl wird man in der Praxis den Versuch machen, die Miteigentumsanteile am Flächen- und/oder Wertverhältnis von Sondereigentum/Teileigentum festzumachen. Warum? Weil die Miteigentumsanteile nach dem gesetzlichen Leitbild des § 16 WEG in der Regel Verteilungsmaßstab für Nutzungen, Lasten und Kosten sind. Weicht die Festlegung der Miteigentumsanteile von den realen Relationen ab, ist das bei der Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinzunehmen - allerdings nur bis zu einem gewissen Punkt. Wo der Punkt liegt, wo eine nicht sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile zu grob unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung führt, wissen wir nicht.

Immerhin: Das Bayerische Oberste Landgericht weiß es auch nicht, erst bei einer "deutlich ungerechten Aufteilung der Bewirtschaftungskosten" bestehe ein Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung, meinte das Gericht in seinem Beschluß vom 12. August 1999 - 2Z BR 80/99 -. Immerhin weiß das Gericht eines: 12 % höhere Kosten als die von ihm selbst als berechtigt angesehenen bieten jedenfalls in Bayern den Wohnungseigentümern keine hinreichende Aussicht auf Erfolg beim Ändern von Verteilungsschlüsseln.