Kostentragungspflicht des WEG-Verwalters nur bei grobem Verschulden

Dem WEG-Verwalter können Prozesskosten nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichtes durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft; dabei muss es sich auch subjektiv um eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kosten waren in Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung gem. § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO der Kl. statt der Verwalterin aufzuerlegen.

Gemäß § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter die Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Ein grobes Verschulden setzt mindestens grobe Fahrlässigkeit voraus (Klein, in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Auflage 2013, § 49 Rn. 24), die bei einem Handeln unter Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße, bei dem dasjenige unbeachtet geblieben ist, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, bejaht wird (BGH, Urteil vom 13.12.2004 - II ZR 17/03, Tz. 16, zitiert - wie alle Tz. im Folgenden -, nach juris). Es muss sich auch subjektiv um eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln (LG Karlsruhe, Beschluss vom 15.9.2011 - 11 T 302/11, Tz. 8).

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, weil die Verwalterin mit der Erhebung der Klage namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls nicht grob fahrlässig gehandelt hat. Zwar ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berufen, Ansprüche des Verbandes gerichtlich geltend zu machen; vielmehr ist es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer, darüber zu befinden, ob ein Prozess geführt wird (BGH, Urteil vom 1.6.2012 - V ZR 171/11, Tz. 6).

Allerdings können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Beschluss oder Vereinbarung bevollmächtigen, ihnen oder der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gerichtlich durchzusetzen (BGH aaO.). Dabei können die Wohnungseigentümer dem Verwalter die erforderliche Ermächtigung auch in allgemeiner Form in der Gemeinschaftsordnung erteilen (BGH, aaO. Tz. 9 f.; Niedenführ, in: Niedenführ/KümmeI/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage 2015, § 27 Rn. 91). In § 15 Ziffer 5 a) Satz 2 der Gemeinschaftsordnung wird der Verwalter ermächtigt, die den Eigentümern aus ihrem Miteigentum am Grundstück zustehenden, sich aus dem Eigentum ergebenden Ansprüche und Rechte gerichtlich geltend zu machen. Ferner ist die Verwalterin gemäß Ziffer 4 der Erklärung der Gemeinschaft vom 6.11.2012 bevollmächtigt, die Eigentümer zum Zwecke der Geltendmachung von Ansprüchen betreffend das Gemeinschaftseigentum gerichtlich zu vertreten. Dass die Verwalterin angesichts dieser Regelungen von ihrer Vertretungsbefugnis ausgegangen ist, obwohl die Geltendmachung eines Beseitigungsanspruches gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, der den einzelnen Eigentümern zusteht, von der Gemeinschaft nur durchgesetzt werden kann, wenn ein darauf gerichteter Eigentümerbeschluss gefasst worden ist (vgl. BGH aaO., Tz. 10; Urteil vom 7.2.2014 - V ZR 25/03, Tz. 6), stellt subjektiv keine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung dar. Denn ausgehend von der Zulässigkeit einer allgemeinen Ermächtigung sowie dem Wortlaut der genannten Bestimmungen hätte es nicht jedem einleuchten müssen, dass die Vertretung der Gemeinschaft im Falle eines Beseitigungsanspruches nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB hiervon nicht umfasst ist.

In Ausnahmefällen kann das Gericht dem WEG-Verwalter die Kosten eines Gerichtsverfahrens auferlegen (§ 49 Abs. 2 WEG). Zunehmend wird hiervon von den Amtsgerichten Gebrauch gemacht. Die Anforderungen sind jedoch relativ hoch. Das Gesetzt sieht eine Kostentragungspflicht des Verwalters nur dann vor, wenn ihm mindestens grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann. Dabei muss es sich auch subjektiv um eine „schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung" handeln.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft – vertreten durch ihre WEG-Verwalterin – hatte gegen die jeweils aktuellen Eigentümer einer Wohnung Beseitigungsansprüche wegen einer baulichen Veränderung (Kernbohrung am Gemeinschaftseigentum zwecks WC-Entlüftung) geltend gemacht.

Ein Antrag auf Genehmigung der baulichen Veränderungen war durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschlusswege abgelehnt worden. Die WEG-Verwalterin war zur Klageerhebung weder hierbei noch später durch gesonderten Beschluss beauftragt. Ebenso fehlte es an einem Beschluss über das Ansichziehen von Beseitigungsansprüchen. Neben der Gemeinschaftsordnung war allgemein im Verwaltervertrag Folgendes geregelt:

„Der Verwalter ist befugt, den Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums des Grundstücks betreffend, zum Zweck der Geltendmachung und zum Zweck der Abwehr von Ansprüchen bzgl. des Verwaltungsgegenstandes zu vertreten und das Grundbuch einzusehen."

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Klage auf Beseitigung der baulichen Veränderung bereits als unzulässig abgewiesen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Auffassung des Gerichts nicht wirksam von ihrer Verwalterin vertreten worden sei und es daher an einer ordnungsgemäßen Klageerhebung gemangelt habe. Eine wirksame Ermächtigung der Verwalterin habe aufgrund der unklaren und damit unwirksamen Vollmachtsregelung sowie eines fehlenden Ermächtigungsbeschlusses nicht vorgelegen.

Über die materiell-rechtlichen Fragen zur Störereigenschaft und zum Ansichziehen des Beseitigungsanspruches hat das Gericht folglich nicht entschieden. Insbesondere jedoch wurden der Verwalterin die Verfahrenskosten auferlegt, da sie nach Ansicht des Gerichts durch die nicht ausreichende Prüfung ihrer eigenen Vertretungsbefugnis entstanden seien. Die Einreichung einer Klage im Namen des Verbandes ohne besondere Ermächtigung stelle nach Ansicht des Amtsgerichts eine grob fahrlässige Pflichtverletzung eines WEG-Verwalters dar.

Abweichend hiervon hat das Landgericht im von der Verwalterin eingelegten Kostenbeschwerdeverfahren die Kosten des Verfahrens der klagenden WEG auferlegt. Anders als das Amtsgericht hat es in der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten zur Klageerhebung durch die Verwalterin keine grobe Pflichtverletzung erblicken können. Die erforderliche grobe Fahrlässigkeit setze ein Handeln unter Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße voraus. Es müsse dasjenige unbeachtet geblieben sein, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es müsse sich daher objektiv und subjektiv um eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung des Verwalters handeln, damit die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG bejaht werden können. Diese Anforderungen hat das Landgericht im vorliegenden Fall deutlich verneint.

Zwar sei der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gesetzlich zur Geltendmachung von Ansprüchen des Verbandes befugt. Im gegebenen Fall hätte es jedoch nicht jedem einleuchten müssen, dass bei Beseitigungsansprüchen nach § 1004 BGB vor der Geltendmachung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesonderter Ermächtigungsbeschluss erforderlich gewesen wäre. Das Gericht ist davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihrem Verwalter auch grundsätzlich die erforderlichen Ermächtigungen zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen in allgemein gehaltener Form in der Gemeinschaftsordnung erteilen könne. Dies sei hinsichtlich der am Gemeinschaftseigentum bestehenden Ansprüche erfolgt.

Auch die Ermächtigung der Verwalterin im Verwaltervertrag hat das Landgericht nicht für zu unbestimmt und damit unwirksam erachtet. Für den geltend gemachten Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 BGB hätte es jedoch eines Ansichziehungsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedurft. Denn dieser stehe grundsätzlich den einzelnen Wohnungseigentümern als Bruchteilseigentümern und nicht originär der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

Dies sei jedoch nicht derart offensichtlich, dass hiermit eine grobe Pflichtverletzung begründet werden könne, da zumindest für die Geltendmachung von Gemeinschaftsansprüchen eine wirksame Ermächtigung der Verwalterin vorlag.

Aus Sicht der Verwalter hat das Landgericht die Latte für eine Kostentragungspflicht erfreulich hoch gehängt und die Erforderlichkeit einer groben Pflichtverletzung erneut betont. Trotzdem gilt: Wer einen Dritten rechtlich vertritt und insbesondere kostenauslösende Tätigkeiten im Rechtsverkehr vornimmt, sollte stets seine Vollmacht genauestens prüfen.

Insbesondere im Wohnungseigentumsrecht wird die Vollmacht des Verwalters oft unbewusst und erheblich überschritten. Im Zweifel sollte sich der Verwalter besser einmal mehr eine Handlung von der WEG-Versammlung „absegnen" und sich zur konkreten Einleitung von Rechtsstreitigkeiten ermächtigen lassen.

Bei der Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen wegen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist zudem Vorsicht angesagt. Die Differenzierung zwischen sog. geborenen und gekorenen Ansprüchen ist selbst für einen erfahrenen WEG-Verwalter schwer nachzuvollziehen. Sie setzt ein tiefes Verständnis von sachenrechtlichen Grundlagen voraus. Auch hier sollte im Zweifel ein entsprechender Beschluss von der WEG gefasst werden. Das Damoklesschwert der Kostentragungspflicht des § 49 Abs. 2 WEG hängt jedoch höher als oftmals angenommen.