Kostentragung durch Verwalter

Kostentragung durch Verwalter; objektiver Pflichtverstoß; subjektives Moment; Sonderumlage; Umlageschlüssel; Verteilerschlüssel; Einberufungsmangel; grobe Fahrlässigkeit; Verwalterhaftung

Der Auferlegung der Kosten auf den Verwalter, § 49 Abs. 2 WEG, setzt neben einem objektiven Pflichtverstoß auch ein subjektives Moment voraus. Hierfür genügt noch nicht, dass ein Sonderumlagebeschluss mangels Angabe des Verteilungsschlüssels nichtig ist und der Beschluss zudem an einem Einberufungsmangel leidet.

I. Die Kl. hat in erster Instanz eine Beschlussanfechtungsklage gegen TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 8.6.2009 (Sonderumlage von 52.000 €) erhoben. Zu dieser Zeit war der Beschwerdeführer noch Verwalter der Anlage. In der Eigentümerversammlung vom 2.10.2009 wurde zu dem angefochtenen TOP ein Zweitbeschluss gefasst und der jetzige Verwalter bestellt. Die Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt und beantragten, die Kosten des Verfahrens dem ehemaligen Verwalter aufzuerlegen.

Das Amtsgericht hat dem ehemaligen Verwalter rechtliches Gehör zur Kostenauferlegung gegeben.

Mit Beschluss vom 30.12.2009 gemäß § 91 a ZPO hat das Amtsgericht sodann die Kosten des Verfahrens dem ehemaligen Verwalter auferlegt. Zur Begründung hat das Gericht Einberufungsmängel angeführt. Ferner sei davon auszugehen, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäß protokolliert wurde, da unterschiedliche Versionen vorlägen.

Gegen diesen Beschluss hat der ehemalige Verwalter fristgerecht mit Schriftsatz vom 9.2.2010 sofortige Beschwerde erhoben. Zur Begründung hat er ausgeführt, vor dem Hintergrund eines bereits am 16.2.2009 gefassten Finanzierungsbeschlusses für Sanierungsmaßnahmen sei Ziffer 5 der Einladung dahingehend verständlich gewesen, dass es um die Finanzierung der Renovierungskosten gehe. Auch existierten keine unterschiedlichen Versionen des Protokolls. Vorgelegt seien vielmehr der Entwurf und die Endfassung des Protokolls. Ein grobes Verschulden seinerseits liege nicht vor.

Die Bekl. und die Kl. sind der Beschwerde entgegen getreten.

Das Amtsgericht hat der sofortigen Beschwerde mit Beschluss vom 15.3.2010 nicht abgeholfen und hat die Akten dem Beschwerdegericht vorgelegt.

II. Die sofortige Beschwerde des ehemaligen Verwalters ist gemäß §§ 91 a Abs. 2 Satz 1, 99 Abs. 2, 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zulässig und begründet.

1. Zulässiges Rechtsmittel gegen die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits auf den Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG ist die sofortige Beschwerde (LG München I, WuM 2009, 426; LG Berlin, GE 2009, 388 = NZM 2009, 551). Die Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig eingelegt.

2. Die Beschwerde ist auch begründet, da dem ehemaligen Verwalter die Kosten des Verfahrens nicht aufzuerlegen waren.

a. Bei der Ermessensentscheidung nach § 91 a ZPO ist der bisherige Sach- und Streitstand zu berücksichtigen. Ausschlaggebend wird im Allgemeinen der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang sein (BGHZ 67, 345; BGH, NJW 2007, 3429).

b. Danach teilt das Beschwerdegericht die Auffassung des Erstgerichts, wonach voraussichtlich der angefochtene Beschluss bei einer streitigen Entscheidung keinen Bestand gehabt hätte:

Der Beschluss wäre, was die Kl. auch in ihrer Klagebegründung vom 7.8.2009 gerügt hat und was im Übrigen wegen der Nichtigkeitsfolge gemäß § 46 Abs. 2 WEG von Amts wegen zu berücksichtigen gewesen wäre, bereits wegen der mangelnden Bestimmtheit der Sonderumlage für ungültig bzw. für nichtig zu erklären gewesen. Denn es fehlt sowohl am Verteilungsschlüssel als auch an dem bestimmten Fälligkeitszeitpunkt. Grundsätzlich wird von der ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung sogar eine betragsmäßige Festsetzung der Einzelbeträge im Sonderumlagenbeschluss gefordert, wobei (z. B. in BayObLG, NJW 2003, 2323) eine Ausnahme für den Fall gemacht wird, dass der Gesamtbetrag und der Verteilungsmaßstab angegeben werden.

Hier fehlt die Angabe des Verteilungsschlüssels. Dieser liegt auch nicht auf der Hand. Vielmehr ging die Verwaltung ausweislich der Klageerwiderung vom 25.8.2009 von einer Verteilung entsprechend TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 16.2.2009 (also „Wohnungs/1000stel" ohne Garagen = 820/1.000stel) aus, was sich jedoch aus dem angefochtenen Beschluss nicht ergab und der geltenden Kostenverteilung von 1.000/1.000stel widerspricht.

Auf die Frage des Einberufungsmangels, § 23 Abs. 2 WEG kommt es also für die Frage, ob der Beschluss bei streitiger Entscheidung Bestand gehabt hätte, nicht mehr an.

c. Die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG liegen jedoch nicht vor.

Nach dieser Vorschrift können dem Verwalter Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.

Nach den obenstehenden Ausführungen ist die Veranlassung des Rechtsstreits durch den ehemaligen Verwalter ohne Weiteres bereits deshalb zu bejahen, weil dieser einen fehlerhaften Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt hat.

Es fehlt jedoch am groben Verschulden. Grobes Verschulden setzt nach der allgemeiner Meinung (LG Berlin, GE 2009, 388 = NZM 2009, 551; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. § 49 Rdnr. 31; Bärmann/Armbrüster/Merle/Pick/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 49 Rdnr. 25) jedenfalls grobe Fahrlässigkeit voraus. Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind (BGH, NJW 2005, 981; BGHZ 10, 14). Ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertigt für sich allein also noch nicht den Schluss auf ein entsprechend gesteigertes personales Verschulden, es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen (BGH, NJW 2001, 2092). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hier um einen professionellen Verwalter handelt, an den höhere Anforderungen als an einen Miteigentümerverwalter zu stellen sind (LG Berlin, a. a. O; Jennißen, WEG § 49 Rdnr. 26).

Nach diesen Grundsätzen fehlt es hier an dem subjektiven Moment. Denn es sind keine Umstände ersichtlich, die die fehlerhafte Beschlussfassung aus subjektiver Sicht als besonders vorwerfbar erscheinen lassen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Finanzierung eines umfangreichen Sanierungsprojekts auch für einen Berufsverwalter mit Schwierigkeiten verbunden ist. Unkenntnis von der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Bestimmtheit von Sonderumlagebeschlüssen begründet für sich genommen noch keine besonders schwere Pflichtverletzung.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht, wenn man, wie das Amtsgericht, einen Einberufungsmangel annimmt. Hierbei ist ebenfalls kein subjektives Moment ersichtlich. Vielmehr ging es dem Verwalter darum, die gestiegenen Sanierungskosten zu finanzieren und dem Anliegen einzelner Eigentümer entgegen zu kommen, den Beschluss über die Entnahme aus der Rücklage zu modifizieren.

Die Vorwürfe der fehlerhaften Protokollierung hinsichtlich der beschlossenen Summe sind schließlich nach dem bisherigen Sach- und Streitstand nicht hinreichend nachgewiesen. Allein das Vorliegen verschiedener Fassungen des Protokolls stützt diese Annahme nicht, da insoweit in beiden Fassungen (Anlagen K 2 und K 3) eine Summe von 52.000 € enthalten ist. Nur wenn im streitigen Verfahren der Beweis geführt worden wäre, dass der ehemalige Verwalter trotz Hinweises des Miteigentümers E. (Anlage K 4) zu Unrecht eine Protokollberichtigung abgelehnt (und so eine Beschlussanfechtung provoziert) hätte, so wäre eine grobe Pflichtverletzung wohl zu bejahen gewesen. Die tatsächliche Höhe der beschlossenen Sonderumlage ist jedoch streitig geblieben.

Auf der Grundlage von bloßen Behauptungen kann eine Auferlegung der Kosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG nicht - auch nicht teilweise - erfolgen. Dies gilt auch, wenn über die Auferlegung im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO entschieden wird. Denn maßgebliches Kriterium für die Ermessensentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG ist, ob das Bestehen eines materiell-rechtlichen Ausgleichsanspruchs sich ohne besondere Schwierigkeiten, insbesondere ohne eine Beweisaufnahme, feststellen lässt (LG Berlin, a.a.O.). Dies ist hier nicht der Fall.

Die Kosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht waren daher nach den oben dargestellten Grundsätzen den bei summarischer Prüfung unterliegenden Bekl. aufzuerlegen.

Die Beschwerde des ehemaligen Verwalters hat damit in vollem Umfang Erfolg.

III. Die Kosten dieses Beschwerdeverfahrens sind gemäß § 91 ZPO den Bekl. aufzuerlegen, da diese mit den Kosten des amtsgerichtlichen Verfahrens belastet werden und somit in vollem Umfang unterlegen sind.

2. Die Höhe des Beschwerdewerts bemisst sich nach den Kosten, die dem ehemaligen Verwalter durch die Entscheidung des Erstgerichts auferlegt wurden.

3. Die weitere Beschwerde war nicht zuzulassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Sache dann, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (BGHZ 151, 221; NJW 2003, 2319). Dies ist hier nicht der Fall, weil es sich um einen Einzelfall handelt.

4. Gemäß § 568 Satz 1 ZPO entscheidet der Einzelrichter.

Die Auferlegung der Prozesskosten auf den Verwalter setzt eine grobe Außerachtlassung seiner Pflichten voraus.

Ein (ehemaliger) Verwalter lässt über eine Sonderumlage abstimmen, ohne zugleich den anzuwendenden Verteilungsschlüssel bestimmen zu lassen. Der Beschluss wird angefochten. Nach einem Verwalterwechsel wird der Anfechtungsprozess in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das AG belastet den ehemaligen Verwalter mit den Kosten. Hiergegen sofortige Beschwerde.

Das LG ändert die Kostenentscheidung des AG und erlegt die Kosten den beklagten übrigen Wohnungseigentümern als Gesamtschuldnern auf. Es teilt zwar die Ansicht des AG, dass der angefochtene Eigentümerbeschluss wegen Fehlens des hier notwendigen Verteilungsschlüssels als auch des Fälligkeitszeitpunkts für ungültig bzw. sogar für nichtig zu erklären gewesen wäre. Unter mehrfacher Bezugnahme auf LG Berlin (GE 2009, 388) verneint es aber eine grobe Fahrlässigkeit des Verwalters. Er habe die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen nicht in grobem Maße verletzt und dasjenige außer Acht gelassen, was jedem hätte einleuchten müssen. Die Finanzierung eines umfangreichen Sanierungsprojekts sei auch für einen Berufsverwalter mit Schwierigkeiten verbunden. Unkenntnis der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Bestimmtheit von Sonderumlagebeschlüssen begründe für sich genommen noch keine schwere Pflichtverletzung.

Der Verwalter scheint hier in zweiter Instanz sehr gut weggekommen zu sein (was im Klartext bedeutet, dass die übrigen Wohnungseigentümer für die Prozesskosten aufzukommen haben). Obwohl ein Berufsverwalter tätig geworden ist, wurden ihm fehlende Kenntnisse für die Festlegung einer Sonderumlage nicht als grobes Verschulden vorgeworfen. Dagegen wäre einzuwenden, dass bei unterschiedlichen Verteilungsschlüsseln für bestimmte Bewirtschaftungskosten der Verwalter alsbald hätte merken müssen, dass er die beschlossene Sonderumlage nicht einfordern kann. Denn die Festlegung des zutreffende Verteilungsschlüssels hat nicht der Verwalter, sondern haben die Wohnungseigentümer vorzunehmen. Verwunderlich ist freilich, dass das LG auch die Angabe eines bestimmten Fälligkeitszeitpunktes vermisst, denn nach dem Gesetz sind Forderungen im Zweifel sofort fällig, wenn nicht anderes festgelegt worden ist.

Besonders hinzuweisen ist auf einen Gesichtspunkt, der nicht ohne Weiteres ins Auge fällt. Die nach übereinstimmender Hauptsacheerledigungserklärung zu treffende Kostenentscheidung ergeht nach billigem Ermessen (§ 91 a ZPO). Im Rahmen der dagegen möglichen sofortigen Beschwerde (§ 91 a Abs. 2 ZPO) besteht keine Einigkeit darüber, ob das Beschwerdegericht nur zu prüfen hat, ob das erstinstanzliche Ermessen in vertretbarer Weise ausgeübt worden ist oder ob die zweite Instanz selbst nach eigenem Ermessen entscheidet. Im ersten Fall hätte das LG hier wohl die Kostenverteilung des AG zumindest als vertretbar ansehen müssen. Es hat sich aber für die zweite Variante der vollen Überprüfbarkeit der Kostenentscheidung entschieden. Das ist auch richtig. Wenn das Gesetz eine Rechtsmittelmöglichkeit schafft, dann hat das Rechtsmittelgericht im Zweifel die vorinstanzliche Entscheidung voll zu überprüfen. Wenn der Gesetzgeber nur eine beschränkte Nachprüfung des Ermessens vorsehen will, muss er dies ausdrücklich regeln.