Kostentragung durch den Mieter

Kostentragung durch den Mieter; Baukostenzuschuß; Mietpreisbindung; Altbau; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; bauliche Maßnahmen

Die Kosten wohnwertverbessernder Baumaßnahmen sind auch dann im Sinne von § 11 Abs. 3 AMVOB vom Mieter getragen worden, wenn er dafür zunächst einen Baukostenzuschuß geleistet und diesen später ratenweise mit dem fälligen Mietzins verrechnet hat.

1. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ist die Klage nicht deshalb unzulässig, weil die Kl. in der Klageschrift nur einen Anfechtungsantrag gestellt hat. Da sich aus dem Klagevorbringen und aus den während des Verwaltungsverfahrens eingereichten Unterlagen ergab, in welcher Höhe die Kl. eine Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages begehrte, war das nach § 88 VwGO an die Fassung des Klageantrags nicht gebundene Verwaltungsgericht gehalten, diesen Antrag in einen Verpflichtungsantrag umzudeuten. Diese Frage kann indes auf sich beruhen, nachdem die Kl. im Berufungsverfahren ausdrücklich einen Verpflichtungsantrag gestellt hat.

2. Die Klage ist auch teilweise begründet.

Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages ist § 11 der Altbaumietenverordung Berlin vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230/GVBl. S. 346), zu-letzt geändert durch Gesetz vom 17. November 1975 (BGBl. I S. 2867/GVBl. S. 2718) - AMVOB -. Da die streitbefangenen baulichen Maßnahmen vor dem 1. April 1979 be-gonnen wurden, ist § 11 AMVOB - aufgrund der Übergangsregelung in § 34 AMVOB in der Fassung der Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 8. März 1979 (BGBl. I S. 287/GVBl. S. 593) - in dieser alten Fassung anzu-wenden.

a) Zu Unrecht hat der Senator für Bau- und Wohnungswesen bei der Feststellung des maßgeblichen Bauaufwandes die Kosten des Gasherdes (350,00 DM) und die des Einbaus der Reinigungstür (31,00 DM) außer Betracht gelassen. Die Aufstellung des Gasherdes ist als Wertverbesserung anzusehen, weil er einen Backofen hat, der dem zuvor als Bestandteil der Kochmaschine vorhandenen Gaskocher gefehlt hat. Soweit die Preisstelle für Mieten in der Anbringung der Reinigungstür keine Wertverbesserung zu erblicken vermochte, verkennt sie, daß die bauliche Maßnahme eine notwendige Folge des Ofenabrisses war und deshalb als Bestandteil der Verbesserung der Heizung anzusehen ist.

Dagegen hat der Bekl. die Erneuerung des WC-Beckens und der Badewanne zu Recht nicht als wertverbessernde Maßnahme anerkannt, sondern die diesbezüglichen Aufwendungen als Instandhaltungskosten angesehen. Nicht zu beanstanden ist ferner die Nichtberücksichtigung der geltend gemachten Telefonkosten (24,90 DM), da es insofern an einem Nachweis fehlt, daß diese Kosten im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme entstanden sind.

b) Die von der Kl. im September 1975 über die Bank für Handel und Industrie bei der Wohnungsbau Kreditanstalt Berlin beantragten öffentlichen Mittel können sich auf die begehrte Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages entgegen der Ansicht des Bekl. nicht auswirken. Diese öffentlichen Mittel sind bei der Finanzierung der streitbefangenen wertverbessernden Baumaßnahmen im Herbst 1971 nicht eingesetzt worden. Das ergibt sich bereits aus der Tatsache, daß diese Mittel erst vier Jahre nach Beendigung der Maßnahme beantragt worden und der Kl. erst im Jahre 1977 zugeflossen sind. Das Gegenteil kann auch nicht daraus gefolgert werden, daß von der Kl. in dem Antragsvordruck am 17. September 1975 bei der Wohnungsbau-Kre-ditanstalt Berlin angegeben worden ist, in dem Hause seien 27 Wohnungen vorhanden. Die Feststellung, für welche der Wohnungen die Mittel eingesetzt worden sind, kann allein auf diese Angabe nicht gestützt werden. c) Zutreffend ist der Bekl. dagegen davon ausgegangen, daß der der Kl. vom Beige-ladenen zu 1) zur Verfügung gestellte "abwohnbare Baukostenzuschuß" bei der Be-rechnung des Wertverbesserungszuschlags in seiner ursprünglichen Höhe von 6.000 DM zu berücksichtigen ist, obwohl sich die Höhe dieses Zuschusses aufgrund der monatlichen Tilgung von 50,00 DM ständig verringert hat. Die Auffassung der Kl., die kontinuierliche Verringerung dieser, von ihr als Darlehen bezeichneten, zweckgebundenen Mietvorauszahlung (vgl. zum Begriff Becker/Blümmel, Materialien zum neuen Berliner Altbau-Mietpreisrecht, S. 154 ff. m.w.N.) müsse im Rahmen von § 11 Abs. 3 AMVOB (alter Fassung) berücksichtigt werden, vermag der Senat nicht zu teilen. Zwar ist die Überlegung der Kl. zutreffend, daß der Wertverbesserungszuschlag dem Vermieter einen Ausgleich für die ihm durch die Modernisierung erwachsenen Belastungen gewähren soll. Diese Belastungen bestehen darin, daß dem Vermieter durch den Einsatz eigener Mittel Zinseinnahmen entgehen oder ihm durch Fremdfinanzierung Zinsaufwendungen entstehen. Finanziert dagegen der Mieter die baulichen Verbesserungen, so ist der Vermieter weder in der einen noch in der anderen Weise belastet. Folglich wird der Wertverbesserungszuschlag gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 AMVOB entsprechend gemindert. Die Entlastung des Vermieters tritt aber - wie die Kl. zutreffend erkennt - nur insoweit ein, als der Vermieter tatsächlich die Fi-nanzierung der baulichen Verbesserungen übernimmt. Geschieht dies durch einen "abwohnbaren" Baukostenzuschuß, so finanziert der Mieter nur im Zeitpunkt der Hin-gabe des Zuschusses die baulichen Verbesserungen allein. Danach übernimmt der Vermieter einen ständig wachsenden Anteil der Kosten. Die Schlußfolgerung der Kl., der Vermieter müsse deshalb einen sich ständig erhöhenden Wertverbesserungszuschlag fordern können, weil seine Belastung infolge entgehender Zinseinnahmen oder aufgrund entstehender Zinsaufwendungen beständig wachse, hat zwar eine ge-wisse Logik für sich. Der Verordnungsgeber hat jedoch mit § 11 Abs. 3 Satz 2 AMVOB eine andere, pauschalierende Lösung gewählt, indem er allein auf den Ursprungsbetrag des Darlehens bzw. der Mietvorauszahlung abstellt. Die Rechtsauffassung der Kl. würde dagegen zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages führen, weil dieser - wie die Berechnung der Kl. deutlich zeigt - ständig angepaßt werden müßte. Dies hat der Verordnungsgeber ge-sehen und sich für einen praktikableren Weg der Berechnung des

szahlung abstellt. Die Rechtsauffassung der Kl. würde dagegen zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages führen, weil dieser - wie die Berechnung der Kl. deutlich zeigt - ständig angepaßt werden müßte. Dies hat der Verordnungsgeber ge-sehen und sich für einen praktikableren Weg der Berechnung des Wertverbesserungszuschlages und damit gegen die von der Kl. gewünschte "differenzierte" Lösung entschieden. Verdeutlicht wird diese Entscheidung im zweiten Halbsatz der Vorschrift mit der Bestimmung, daß eine Mietvorauszahlung einem Darlehen des Mieters gleichsteht. Während ein Darlehen nicht grundsätzlich ratenweise zu tilgen ist, son-dern nur bei besonderer Vereinbarung, setzt eine Mietvorauszahlung begriffsnotwendig voraus, daß sich die vom Mieter zur Verfügung gestellte Summe von Monat zu Monat verringert. Gleichwohl hat der Verordnungsgeber diese Besonderheit nicht in seiner Regelung berücksichtigt und beide Fälle gleich behandelt. Mit der hier noch nicht anzuwendenden Neufassung von § 11 Abs. 3 AMVOB (durch die Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 8. März 1979 - BGBl. I S. 287/GVBl. S. 593) - hat der Verordnungsgeber im übrigen diesen Regelungsgehalt der Norm im Wege der Klarstellung noch verdeutlicht, indem er hinsichtlich der Zinsberechnung für öffentliche Darlehen in Satz 1 auf den "Ursprungsbetrag des Darlehens" abgestellt und in Satz 2 ausdrücklich festgestellt hat, daß ein Mieterdarlehen oder eine Mietvorauszahlung einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleichsteht.