Kostentragung bei verzögerter Zustimmung zu berechtigtem Mieterhöhungsverlangen

War der Mieter mit seiner Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§§ 558 ff. BGB) in Verzug, hat er auch die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn dann die Zustimmung zur Mieterhöhung durch ihn nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und der Vermieter die Klage hierauf hin zurücknimmt.

Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor der Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Dies gilt auch, wenn die Klage - so wie hier - zuvor noch nicht zugestellt wurde (§ 269 Abs. 3 Satz 3, 2. Halbsatz ZPO).

Die Kl. hat hier auch einen diesbezüglichen Kostenantrag gestellt.

Bei der pflichtgemäßen Ermessensausübung sind insbesondere die Erfolgsaussichten eines materiell-rechtlichen Erstattungsanspruchs durch das Gericht zu berücksichtigen.

Der § 558 BGB räumte der Kl. hier unter den im Gesetz näher aufgeführten Voraussetzungen gegenüber der Bekl. unstreitig einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung bezüglich der Miethöhe ein.

Die erforderliche Zustimmung der Bekl. als Mieterin gemäß § 558b BGB ist aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Anders als für das Mieterhöhungsverlangen der Kl. war zwar für die Zustimmung der Bekl./Mieterin grundsätzlich von Gesetzes wegen eine Form nicht vorgeschrieben, jedoch musste die Zustimmung von der Bekl. zumindest mündlich oder konkludent gegenüber der Kl. erklärt werden.

Eine ausdrückliche Zustimmung der Mieterin liegt somit erst dann vor, wenn die Mieterin eine Willenserklärung gegenüber der Vermieterin abgibt, wonach sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.

Da diese Zustimmung aber eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist, musste sie von der hiesigen Bekl. gegenüber der Kl. abgegeben und konnte diese Erklärung auch erst mit ihrem Zugang wirksam werden. Der Inhalt dieser Willenserklärung der Bekl. musste zudem darauf gerichtet sein, dass sie als Mieterin gegenüber der Kl. als Vermieterin erklärte, dass sie einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.

Hier hat die Bekl. als Mieterin der Mieterhöhung unstreitig aber gerade nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens der Kl. vom 26.10.2016 zugestimmt (mithin hier zum 31. Dezember 2016).

Die Bekl. befand sich hier somit aber seit dem 1. Januar 2017 in Verzug. Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung wird nämlich mit Ablauf der Überlegungsfrist fällig. Zuvor ist er erfüllbar. Die Bekl. kam als Mieterin auch ohne weitere Mahnung in Verzug. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt nämlich Verzug ohne Mahnung ein, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis nach dem Kalender berechnen lässt. Der § 558b Abs. 2 BGB enthält aber eine Fälligkeitsregelung für den Zustimmungsanspruch. Diese Fälligkeit ist nach dem Kalender bestimmt („Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang“).

Der § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist jedoch nicht nur auf vertragliche, sondern auch auf die gesetzliche Bestimmung der Leistungszeit anwendbar. Gemäß § 286 Abs. 4 BGB setzt Verzug darüber hinaus auch noch Verschulden auf Seiten des Mieters voraus. Das Verschulden wird jedoch regelmäßig vermutet. Die Bekl. muss diese gegen sie sprechende Vermutung somit widerlegen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum ist aber nur ausnahmsweise anzunehmen. Auch ein Tatsachenirrtum entschuldigt nur ausnahmsweise. Da Härtegründe bei der Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB - anders als bei einer solchen gemäß § 559 BGB - jedoch keine Rolle spielen, hat die Bekl. als Mieterin hier auch schuldhaft gehandelt. Eine Nachfrageverpflichtung der Kl./Vermieterin gibt es insofern auch nicht. Wer sich - wie hier die Bekl. - in Verzug befindet, hat die Rechtsfolgen zu tragen.

Aus diesem Grunde konnte die Kl. als Vermieterin vorliegend auch die Bekl. auf Erteilung der Zustimmung gemäß § 558b Abs. 2 BGB seit dem 1. Januar 2017 verklagen.

Diese Klage musste aber dann innerhalb von drei weiteren Monaten gemäß § 558b Abs. 2 BGB durch die Kl. erhoben werden, mithin vorliegend also bis zum 31. März 2017. Diese Klagefrist ist nämlich eine Ausschlussfrist; eine Wiedereinsetzung nach Versäumung der Klagefrist ist nicht mehr möglich. Diese Klagefrist wird somit nur durch eine rechtzeitige Klageerhebung vor Ablauf der Frist noch gewahrt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.4.2017, 9 S 237/16, WuM 2017, 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 2.2.2009, 307 T 13/09, ZMR 2009, 452 f.; LG Berlin, GE 1996, 1549; LG München, WuM 1994, 384; LG Kiel, WuM 1994, 547; LG Frankenthal, NJW 1985, 273; AG Charlottenburg, MM 2000, 47; AG Hamburg, WuM 1993, 619; AG Köln, WuM 1997, 51; AG Aachen, WuM 1992, 629; AG Hamburg, WuM 1988, 129; AG Mölln, Urteil vom 10.12.1981, C 325/81, WuM 1985, 319 f.; AG Lübeck, WuM 1985, 315; AG Osnabrück, WuM 1975, 150; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 86; Flintrop, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Auflage 2014, Teil A. Wohnraummiete, 9. Abschnitt, Mietpreisrecht, § 23 Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB, Rn. 161).

Insofern hat die Kl.seite in der hiesigen Sache mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 aber noch fristgerecht die Klage auf Zustimmung gegenüber der Bekl. erhoben, da auch auf die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB die Vorschrift des § 167 ZPO anwendbar ist. Danach tritt die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageeinreichung bei Gericht ein, wenn die Zustellung der Klage dann noch demnächst - so wie hier - erfolgt (LG Wuppertal, Urteil vom 27.4.2017, 9 S 237/16, WuM 2017, 327 ff.; LG Hamburg, Beschluss vom 2.2.2009, 307 T 13/09, ZMR 2009, 452 f.; LG Hannover, Urteil vom 23.3.1977, 11 S 430/76, WuM 1978, 33; AG Dortmund, Urteil vom 17.1.1995, 125 C 17192/93, NJW-RR 1995, 971 ff.; AG Dortmund, WuM 1977, 234; AG Schöneberg, GE 1999, 649; AG Schöneberg, MM 1992, 210; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 558b BGB, Rn. 85; Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, § 558b BGB, Rn. 18).

Die Bekl. konnte als Mieterin dem Antrag der Kl./Vermieterin auf Änderung des Vertrags zwar in jedem Stadium des Rechtsstreits zustimmen (Emmerich, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 558b BGB, Rn. 33), so dass die hier dann noch vor der Zustellung der Klageschrift - jedoch erst nach Ablauf der Klagefrist - am 24. April 2017 durch die Bekl. erteilte schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung durchaus noch möglich war. Jedoch erfolgte diese Zustimmung dann erst zu einem Zeitpunkt, zu dem die Bekl. sich bereits in Verzug befunden hatte und zu dem die Kl. ihre Klage auch nicht mehr hätte fristgerecht erheben können, um die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 BGB noch einzuhalten. Vielmehr war die Kl. aufgrund der unstreitig weder bis zum 31. Dezember 2016 noch bis zum 31. März 2017 sondern erst zum 24. April 2017 erklärten Zustimmung der Bekl. vorliegend sogar von Gesetzes wegen gehalten, die Klage spätestens mit ihrem Schriftsatz vom 31. März 2017 an diesem Tag bei dem hiesigen Amtsgericht einzureichen.

Aus diesem Grunde ist hier auch ein Klageanlass begründender Verzug der Bekl. hinsichtlich der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2016 bereits seit dem 1. Januar 2017 gegeben gewesen (LG Dortmund, Urteil vom 26.5.2010, 1 T 39/10; AG Wedding, Urteil vom 28.2.2017, 4 C 80/16, GE 2017, 539 f.).

Die Bekl. wäre im Übrigen ohne ihre verspätete Zustimmung voraussichtlich unterlegen, d. h. der Klage hätte stattgegeben werden müssen.

War die Bekl. als Mieterin aber mit ihrer Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat sie dann auch die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und die Vermieterin die Klage hierauf hin dann zurücknimmt (BGH, Beschluss vom 28.4.2009, VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021; LG Berlin, Urteil vom 17.3.2003, 65 T 2/03, GE 2003, 881 f. = BeckRS 2003, Nr. 30928322; LG Darmstadt, Beschluss vom 8.6.1982, 17 T 16/82, WuM 1983, 116; AG Wedding, Urteil vom 28.2.2017, 4 C 80/16, GE 2017, 539 f.; Beuermann, GE 2003, 850 f.).

Wäre die Bekl. dem vorgerichtlichen Verlangen der Kl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung gewissenhaft, vollumfänglich und vor allem fristgerecht nachgekommen, wäre es somit aller Voraussicht nach nicht zur Einreichung der Klage gekommen. Weil damit aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben wurde, ist es auch sachgerecht, der Bekl. die Kosten des Rechtsstreits hier aufzuerlegen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO).

War der Mieter mit seiner Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in Verzug, hat er auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn er der Mieterhöhung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung zustimmt, und der Vermieter die Klage daraufhin zurücknimmt.

Die Klägerin (Vermieterin) hatte der Beklagten (Mieterin) am 26. Oktober 2016 ein Mieterhöhungsverlangen zugestellt. Die Mieterin hatte darauf bis zum 31. Dezember 2016, dem Ablauf der Zustimmungsfrist, nicht reagiert. Daraufhin erhob der Vermieter fristgerecht Zustimmungsklage. Am 24. April 2017 – noch vor der Zustellung der Klageschrift, allerdings erst nach Ablauf der Klagefrist für den Vermieter (31. März 2017) – stimmte die Beklagte der Mieterhöhung schriftlich zu. Daraufhin nahm die Vermieterin die Klage zurück und beantragte, der Mieterin die Kosten aufzuerlegen – mit Erfolg.

§ 558 BGB räume dem Vermieter bei einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Die erforderliche Zustimmung des Mieters gemäß § 558b BGB sei eine empfangsbedürftige Willenserklärung, für die vom Gesetz zwar keine Form vorgeschrieben sei, erklärt werden müsste sie trotzdem – zumindest mündlich oder konkludent.

Hier hat die Beklagte als Mieterin der Mieterhöhung unstreitig aber gerade nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (Zustimmungsfrist) der Klägerin vom 26. Oktober 2016, mithin zum 31. Dezember 2016, zugestimmt. Damit sei sie seit dem 1. Januar 2017 in Verzug gewesen. Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung werde nämlich mit Ablauf der Überlegungs-/Zustimmungsfrist fällig.

Die Beklagte sei auch ohne weitere Mahnung in Verzug, weil § 558b Abs. 2 BGB eine Fälligkeitsregelung für den Zustimmungsanspruch enthalte, die nach dem Kalender bestimmt sei („Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang“).

Auch die weitere Voraussetzung für den Verzug, das Verschulden, sei erfüllt. Es werde regelmäßig vermutet und sei von der Beklagten nicht widerlegt.

Die Klägerin habe deshalb innerhalb von drei weiteren Monaten gemäß § 558b Abs. 2 BGB, mithin hier bis zum 31. März 2017, Klage erheben können und müssen. Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und wird nur durch eine rechtzeitige Klageerhebung vor Ablauf der Frist gewahrt. Die Klägerin habe auch fristgerecht Zustimmungsklage erhoben.

Der Mieter könne dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in jedem Stadium des Rechtsstreits zustimmen. Das sei hier auch geschehen. Die Mieterin hatte noch vor der Zustellung der Klageschrift – jedoch erst nach Ablauf der Klagefrist – am 24. April 2017 schriftlich die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt. Allerdings war sie zu diesem Zeitpunkt mit der Zustimmung längst in Verzug. Die Vermieterin hätte ihre Zustimmungsklage gar nicht mehr fristgerecht erheben können. Vielmehr sei sie aufgrund der unstreitig weder bis zum 31. Dezember 2016 noch bis zum 31. März 2017, sondern erst zum 24. April 2017 erklärten Zustimmung der Beklagten sogar von Gesetzes wegen gehalten, die Klage spätestens mit Schriftsatz vom 31. März 2017 beim Amtsgericht einzureichen.

Aus diesem Grunde ist ein klagebegründender Verzug der Beklagten hinsichtlich der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2016 bereits seit dem 1. Januar 2017 gegeben gewesen. Außerdem wäre die Beklagte ohne ihre verspätete Zustimmung voraussichtlich unterlegen, d. h. der Klage hätte stattgegeben werden müssen.

War die Beklagte aber mit ihrer Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat sie dann auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und die Vermieterin die Klage daraufhin dann zurücknimmt.

Wäre die Beklagte dem vorgerichtlichen Verlangen der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung gewissenhaft, vollumfänglich und vor allem fristgerecht nachgekommen, wäre es somit aller Voraussicht nach nicht zur Einreichung der Klage gekommen. Weil sie damit aber Veranlassung zur Klageerhebung gegeben habe, müsse die Beklagte auch die Kosten des Rechtsstreits tragen.