Kostentragung

Kostentragung; Sondereigentümer; Wohnungseigentümergemeinschaft; Änderung; Mehrkosten bei Instandsetzung; bauliche Veränderung; Fußbodenplatte bei Balkonen und Terrassen; Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum

Ruft eine Änderung eines Sondereigentums bei einer Maßnahme der Gemeinschaft Mehrkosten hervor, so kann die Gemeinschaft diese Mehrkosten allenfalls teilweise auf den Sondereigentümer übertragen. Das Maß der Übertragung orientiert sich am Einzelfall, es ist grundsätzlich niedrig anzusetzen. Wesentliche Bezugsgröße sind die Kosten, die ohne die Änderung angefallen wären. Die Zustimmungsbedürftigkeit der Änderung ist nicht Hauptkriterium.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft [...] Stuttgart, die aus über 70 Mitgliedern besteht, wobei das Miteigentum der Kl. eine Terrasse umfasst.

Anlass der Streitigkeit ist, dass die Kl. vor geraumer Zeit die ursprünglichen Terrassenplatten (50 x 50 cm, Waschbeton) durch größere (80 x 80 cm, geschliffener Stein) ersetzt hatte. Eine Zustimmung der Miteigentümer dazu liegt nicht vor. Bei einer gemeinschaftlichen Reparaturmaßnahme zur Abdichtung am darunter liegenden Gemeinschaftseigentum verursachten die größeren im Vergleich zu den ursprünglich vorhandenen höhere Reparaturkosten, da die größeren Platten einen höheren Aufwand zur zeitweisen Freilegung des darunter liegenden Bereichs erforderte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kommt im konkreten Fall für die strittigen aber nicht streitgegenständlichen Mehrkosten auf, will dies aber grundsätzlich zukünftig nicht mehr.

Daher hat die Gemeinschaft nach ordnungsgemäßer Einladung am 9.11.2010 unter TOP 9 formal ordnungsgemäß beschlossen, dass die Mehrkosten für die Bewegung von Balkon- bzw. Terrassenplatten bei Reparaturmaßnahmen in Folge einer Plattengröße von über 50 x 50 cm vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind.

Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 8.12.2010, bei Gericht eingegangen am 9.12.2010, erklärt und sogleich begründet, dass und weshalb sie diesen Beschluss anfechte. Eine vollständige Eigentümerliste der Wohnungseigentümergemeinschaft lag in der mündlichen Verhandlung am 25.2.2011 vor.

Die Kl.seite trägt vor, dass allenfalls geringfügige Mehrkosten anfallen würden.

Die Kl.seite meint, sie habe nicht gegen die Teilungsanordnung verstoßen. Auch liege keine bauliche Veränderung vor. Auch seien die Platten nicht optisch beeinträchtigend. Daher sei die Veränderung nicht zustimmungsbedürftig gewesen. Eine zustimmungsfreie Änderung, der die Gemeinschaft nicht widersprechen kann, könne aber nicht dazu führen, dass die Gemeinschaft der Sondereigentümerin Kosten auferlegen kann.

Die Kl.seite meint weiter, der angefochtene Beschluss sei in seiner Allgemeinheit unwirksam, da er pauschal jede Überschreitung von Plattengrößen erfasse.

Die Kl. meint weiter, dass jedenfalls eine Regelung nur für zukünftige Fälle dergestalt getroffen werden könnte, dass nur zukünftige bauliche bzw. andere technische Veränderungen erfasst würden. Kosten, die dadurch herrührten, dass möglicherweise die jetzt bereits verlegten Platten höhere Kosten verursachen würden, dürften nicht mehr erfasst werden. Es würde sich sonst um eine Regelung mit unzulässiger Rückwirkung handeln. Die Kl.seite geht davon aus, dass, da die Situation nun einmal so geschaffen worden sei, die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich auch für Mehrkosten in voller Höhe eintreten muss.

Die Kl.seite beantragt daher,

den Beschluss der WEG in der Versammlung vom 9.11.2010 zu TOP 9, wonach die Mehrkosten für die Bewegung von Balkon- bzw. Terrassenplatten bei Reparaturmaßnahmen in Folge einer Plattengröße von über 50 x 50 cm vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind, für nichtig - hilfsweise ungültig - zu erklären.

Die Bekl.seite beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Bekl.seite trägt vor, dass erhebliche Mehrkosten entstehen würden, dies vor allem wegen des stark erhöhten Gewichts, weiter wegen der glatten Oberflächenbeschaffenheit der polierten Platten, die mit Spezialgerät zu verlegen seien.

Die Bekl.seite meint, dass diese Mehrkosten die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht tragen müssten, jedenfalls sei eine Toleranzgrenze überschritten. Die Nichtübernahme solcher Kosten sei nun auch wirksam beschlossen worden.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung bestimme nicht eine grundsätzliche Kostenerstattungspflicht, sondern lege lediglich fest, dass Mehrkosten vom Sondereigentümer in zukünftigen Fällen gegebenenfalls selbst zu tragen seien. Dies entspräche auch im Hinblick auf § 14 Nr. 4 WEG ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar müssten Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers durch die Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden, allerdings gelte dies nur bei einer rechtmäßig geschaffenen baulichen Veränderungen am Sondereigentum. Eine solche Änderung liege nicht vor. Es handele sich um eine eigenmächtige bauliche Veränderung, die ohne die notwendige Zustimmung der benachteiligten Miteigentümer vorgenommen worden sei, vgl. Jennißen-Hogenschurz, § 14 WEG, Rz. 35; Niedenführ-Kümmel, § 14 WEG, Rz. 63. Zunächst sei von der bauseitig vorgegebenen Terrassenplattengröße negativ abgewichen worden. Weiter liege eine bauliche Veränderung vor, denn die größeren Platten bedeuteten eine höhere punktuelle Last auf die darunterliegende Abdichtung, als die baulich vorgesehenen Platten. Denn die Platten hätten aufgrund der größeren Fläche auch nötigerweise eine größere Steifigkeit, was eine größere Stärke bedinge. Damit erhöhe sich auch das Gewicht pro cm2. Auch sei die Optik der Terrasse verändert. Vor allem aber bedeuteten die höheren Verlegekosten einen Nachteil für die betroffenen Wohnungseigentümer, der nicht zu tolerieren sei.

Zum weiteren Vortrag wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Nach schriftlichem Vorverfahren wurde am 25.2.2011 mündlich verhandelt.

Die zulässige Klage ist lediglich im tenorierten Umfang begründet.

A. An der Zulässigkeit bestehen keine Bedenken. Insbesondere wurde die Frist zur Klageerhebung und -begründung eingehalten, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Wohnungseigentümer wurden vor Schluss der Verhandlung bezeichnet, vgl. Anlage zur Akte.

B. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 9.11.2010 zu TOP 9 war formal ordnungsgemäß und hinreichend bestimmt. Der Sinn erschließt sich hinreichend klar. Zwar ist eine gewisse Auslegung notwendig, doch ergibt sich im Ergebnis unzweifelhaft, dass die Mehrkosten für die Bewegung von Balkon- bzw. Terrassenplatten, die dadurch herrühren, dass jene Platten über das ursprüngliche Maß 50 x 50 cm hinausgehen, vom jeweiligen Sondereigentümer und nicht der Gemeinschaft zu tragen sind.

Aus inhaltlichen Gründen ist dieser Beschluss insoweit aufzuheben, als er bestimmt, dass für Maßnahmen, die grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft tragen muss und bei denen Mehrkosten entstehen, weil die Sondereigentümer ihr Sondereigentum geändert haben, diese Mehrkosten ohne Berücksichtigung eines Grenzwertes stets dem Sondereigentümer anzulasten sind. Eine Entscheidung ohne über einen Grenzwert zu ermessen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und verstößt damit gegen § 21 Abs. 4 WEG. Der angemessene Grenzwert wurde dabei gerichtlicherseits auf 120 % der Kosten festgelegt, die auch ohne die Änderung angefallen wären. Erst Mehrkosten, die über diesem Prozentwert liegen, können mit dem darüber liegenden Teil dem Sondereigentümer angelastet werden. Im Übrigen bleibt es bei der Kostentragungspflicht der Gemeinschaft.

Das Wechsel- und Ausgleichsspiel von Rechten und Pflichten des Sondereigentümers gegenüber den anderen Eigentümern findet sich in § 13 WEG einerseits und § 14 WEG andererseits geregelt, vgl. Bärmann-Klein, § 14 WEG Rn. 1, wobei § 14 WEG die besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers regelt und die sich aus der Gemeinschaft ergebenden Schutz- und Treupflichten des Einzelnen in den dort angesprochenen Fällen konkretisiert. Die Regelung des § 14 WEG kann gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abgedungen werden. Die Wohnungseigentümer können die Pflichten durch Vereinbarungen einschränken oder erweitern, § 15 Abs. 1 WEG, oder durch Beschluss auch konkretisieren, § 15 Abs. 2 WEG. § 14 WEG beinhaltet in den Nr. 1 und 2 Pflichten in Bezug auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum und regelt Duldungspflichten für den Sondereigentümer in ihren Nr. 3 und 4.

Rechtsprechung und Literatur haben diese Grundregelung weiter geformt. So kann eine unzulässige Beeinträchtigung etwa dann vorliegen, wenn ein Wohnungseigentümer das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zweckbestimmungswidrig gebraucht, vgl. Niedenführ-Kümmel, § 14 Rz. 7. Sind die Beeinträchtigungen krass, kann dies zur Unzulässigkeit des Gebrauchs oder der Umgestaltung führen, etwa wenn dadurch andere Wohnungseigentümer einer erhöhten Gefahr für Gesundheit, Leib, Leben oder Eigentum ausgesetzt werden, so OLG Zweibrücken - 3 W 12/00 -, v. 2.2.2000, NZM 2000, 623; ZMR 2000, 703; NJW-RR 2000, 893, vgl. Niedenführ-Kümmel a.a.O. Aber auch geringfügigere Nachteile sollen grundsätzlich vermieden werden, wobei dann abzuwägen ist. Ein Nachteil kann auch darin liegen, dass ein Eigentümer das Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum intensiver nutzt als bislang, vgl. Niedenführ-Kümmel a.a.O. Ein in der Praxis sehr häufig auftretender Nachteil ist etwa die Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage, s. Niedenführ-Kümmel a.a.O., vgl. auch BGH NJW 1992, 979. Ein Nachteil liegt auch dann regelmäßig vor, wenn sich durch eine bauliche Umgestaltung die Wartungs- und Reparaturanfälligkeit des gemeinschaftlichen Eigentums erhöht (KG 24 W 5299/90 v. 28.11.1990, WuM 1991, 128; Niedenführ-Kümmel, § 14 WEG Rz. 7). Dasselbe gilt, wenn sich die Möglichkeit der Schadenserkennung erschwert, vgl. Niedenführ-Kümmel a.a.O. Denn die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bleibt auch nach Durchführung einer baulichen Veränderung Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Durch eine Umgestaltung kann die allen Wohnungseigentümern obliegende Instandhaltungslast faktisch negativ verändert werden.

Demgegenüber hat die Wohnungseigentumsgemeinschaft den Sondereigentümer vor Schaden zu bewahren und auch Schäden an dessen Sondereigentum zu ersetzen. Beispielsweise wird Schaden ersetzt, der dem Sondereigentümer im Vorfeld und bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum an seinem Sondereigentum entsteht, so OLG Frankfurt, Az. 20 W 362/04 v. 17.1.2006, ZMR 2006, 625. Dabei handelt es sich um einen verschuldensunabhängigen, aufopferungsähnlichen Gedanken, wie er ähnlich dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 BGB zugrunde liegt, so BGH IV ZR 226/01, NJW 2003, 826; NZM 2003, 197. Der Anspruch umfasst sowohl unmittelbare Substanzschäden am Sondereigentum und an sonstigen privaten Gegenstände des betroffenen Eigentümers als auch adäquat verursachte Vermögensfolgeschäden. Nach dem Telos der Norm sind auch Schäden erfasst, die durch stärkere Eingriffe als das bloße Betreten oder Benutzen entstehen, etwa die teilweise Zerstörung von Sondereigentum, insofern geht die Bedeutung der Norm über ihren gefassten Wortlaut hinaus, vgl. OLG Hamburg 2 Wx 32/02, ZMR 2003, 131. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, das Sondereigentum nach der Maßnahme in den vorherigen Zustand zurückzuversetzen, sofern dies technisch möglich ist. Auf den Einwand der finanziellen Unzumutbarkeit kann sich die Gemeinschaft dabei allerdings nur in Extremfällen berufen, so Niedenführ-Kümmel a.a.O., Rz. 52 beispielhaft ausführend, dass bei einer unvermeidbaren Zerstörung von Fliesen führt dies dazu, dass vorab Musterabdrucke genommen werden müssen, um die Fliesen originalgetreu zu reproduzieren. Die Eigentümergemeinschaft hat dabei auch grundsätzlich Ersatz für solche Schäden zu leisten, die entstanden sind, weil der betroffene Eigentümer das Sondereigentum nach der Begründung der Wohnungseigentumsanlage umgestaltet hat, Niedenführ-Kümmel a.a.O., das Beispiel der nachträglichen Verkleidung von Versorgungsleitungen nennend.

In zeitlicher Hinsicht sind bereits theoretisch mögliche, zukünftig eventuell eintretende Nachteile zwar grundsätzlich nicht ausreichend, so Jennißen-Hogenschürz a.a.O. Rz. 3 m.w.N. Doch können konkrete, begründete Befürchtungen bereits unmittelbar zu einer Wertminderung führen und damit einen Nachteil bedeuten, vgl. Jennißen-Hogenschürz a.a.O. m.w.N.

Mit der Austarierung von gegenseitiger Duldung und Rücksichtnahme regelt § 14 WEG die goldene Regel für das Zusammenleben aller Menschen, so Jennißen-Hogenschürz, § 14 Rz. 2 m.w.N. Es ist die richtige Abwägung zu finden und dazu auf beiden Seiten zu gewichten, wie Vor- und Nachteile in Ausgleich gebracht werden können. Aus oben genannten Prinzipien lässt sich ableiten, dass ein erheblicher Nachteil jede nicht ganz geringfügige Beeinträchtigung ist. Die Frage der Erheblichkeit des Nachteils ist dabei eine Frage, die einer Interessenabwägung im Einzelfall unter Berücksichtigung der rechtlichen und örtlichen Besonderheiten der betroffenen Wohnungseigentumsanlage sowie der wirtschaftlichen Interessen zugänglich ist. Subjektive Empfindlichkeiten haben dabei außer Betracht zu bleiben, so Jennißen-Hogenschürz a.a.O. Rz. 4 weiter. Dabei bedeutet Erheblichkeit, dass der Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus belastet wird oder die ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise als beeinträchtigend empfindet, so Bärmann-Klein, § 14 Rn. 11, wobei die Grenzen fließend sind, so Bärmann/Pick, § 14 Rn. 7. Die Frage der zulässigen Nutzung kann auch durch einen Vergleich bei typisierender Betrachtung beantwortet werden, vgl. Jennißen-Hogenschürz, a.a.O., aber auch ebenda § 15 Rz. 19 g ff., dahingehend, dass die vereinbarte und tatsächliche Nutzung verglichen werden mit der jeweils zu erwartenden Beeinträchtigung. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung, vgl. Jennißen-Hogenschürz a.a.O. können technische Vorschriften und die Vorschriften des Nachbarrechts sowie des öffentlichen Rechts herangezogen werden, wobei der einzuhaltende technische Standard sich regelmäßig nach dem Zeitpunkt des Umbaus bestimme, vgl. die umfangreichen Rechtsprechungsnachweise bei Jennißen-Hogenschürz, a.a.O., Rz. 4.

Dabei ist aber festzuhalten, dass dieses Maß nicht allein objektiv-gesetzlich fixiert wird, sondern dass von diesem Mindeststandard durch Vereinbarungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG abgewichen werden und dies durch Eigentümerbeschlüsse im Sinne des 15 Abs. 2 WEG konkretisiert werden kann, vgl. Jennißen-Hogenschürz § 14 WEG, Rz. 5, § 15 Rz. 4 ff. und Rz. 12 ff. m.w.N. Bezüglich der Duldungspflicht und dem Betretungsrecht aus § 14 Nr. 3 und 4, ist Jennißen-Hogenschürz § 14 Rz. 27 der Ansicht, dass der Schadensersatz sich nach den allgemeinen Regeln der §§ 249 ff. BGB richte, der geleistet werden müsste, wenn zwar der Sondereigentümer Maßnahmen dulden, aber jedenfalls nicht die Schäden tragen müssten. Dabei sind jedoch Grenzen gesetzt. Ein Eigentümerbeschluss, der die Höhe der Entschädigung der betroffenen Sondereigentümer pauschal festlege, sei anfechtbar und mangels Beschlusskompetenz nichtig, so Jennißen-Hogenschürz, a.a.O., m.w.N. Demgegenüber könne die Gemeinschaft dem Ersatzanspruch allerdings entgegenhalten, der betroffene Wohnungseigentümer habe die Sanierung selbst durch unzulässige Baumaßnahmen erforderlich gemacht und habe für die Kosten daher gemäß § 280 Abs. 1 BGB selbst einzustehen (vgl. Jennißen-Hogenschürz, § 14 WEG, Rz. 27 m.w.N.).

Im vorliegenden Fall ist der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr von diesem gelassenen Freiraum gedeckt. Sie macht von ihrem Ermessensspielraum keinen Gebrauch und will sämtliche Mehrkosten auf die Sondereigentümer ausnahmslos übertragen sehen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Ansicht, und darüber entspann sich die Diskussion zwischen den Parteien schriftsätzlich wie auch in der mündlichen Verhandlung, ob die Veränderung der Platten zustimmungsbedürftig war oder nicht. Dazu wäre dann zunächst zu klären, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelte, ob die Teilungserklärung bestimmte Maßregeln dazu getroffen hat mit entsprechenden Ergebnisses oder wie die Änderung insgesamt zu bewerten wäre. Das Kriterium der Zustimmungsbedürftigkeit ist aber nach obigen Grundsätzen nicht das entscheidende. Eine Entscheidung nach dem Alles-oder-Nichts-Prinzip widerspräche den oben genannten Grundsätzen des § 14 WEG und wäre keine „goldene Regel" des Zusammenlebens. Denn es besteht bezüglich § 14 WEG Einigkeit, dass eine gewisse Schwellengrenze überschritten werden muss, um eine nicht mehr hinzunehmende Beeinträchtigung anzunehmen. Wenn man aber schon davon ausgeht, dass es einen gewissen Schwellenwert etwa im Sinne eines Bagatellwertes oder auch einer anderen Erheblichkeitsschwelle gibt, so gesteht man im Gedankengang und auch im Ergebnis zu, dass es um ein Abwägen von Interessen geht. Anderenfalls müsste beispielsweise, bei einer angenommenen Erheblichkeitsschwelle von 10 %, bei einer Überschreitung von 10,1 % der Sondereigentümer alles bezahlen, bei exakt 10 % aber gar nichts. Erst nicht mehr hinnehmbare Überschreitungen sind ab dem Maß der Nichthinnehmbarkeit und nicht schon im Ganzen auszuscheiden.

Es kommt nach obigen Grundsätzen also nicht darauf an, ob es sich um eine bauliche Maßnahme handelte, ob diese von der Teilungsanordnung abgedeckt war oder ob diese zustimmungsbedürftig war. Denn obige Wertung regelt zwar, welche Maßnahmen zustimmungsbedürftig sind und welche nicht, sie regelt aber auch Sachverhalte darüber hinaus. Würde ein Sondereigentümer eine Änderung vornehmen, die zwar unzweifelhaft keine zustimmungsbedürftige Änderung ist, beispielsweise in dem er einen berühmten Künstler seine Innenwände verzieren lässt, wissend, dass diese Wand regelmäßig durch Wartung beschädigt wird, so wollte man der Gemeinschaft die Wiederherstellungskosten des Werkes bei einer gemeinschaftlichen Renovierung nicht aufbürden wollen. Allein auf die Zustimmungsbedürftigkeit abzustellen, spränge zu kurz. Damit kommt es auch nicht darauf an, ob die Änderung eine optische Beeinträchtigung darstellt. Denn die Gemeinschaft will gerade nicht gegen die Änderung als solche vorgehen, sondern auf die durch sie verursachte Kostenfolge. Es wäre widersprüchliches Verhalten, zunächst die ersichtliche Änderung zu dulden und dann bei auftauchenden Kosten, diese abzulehnen mit dem Argument, dass die Änderung optisch beeinträchtigend wäre. Umgekehrt müsste sonst bei Maßnahmen, die ansonsten Zustimmungswürdig sind, die Zustimmung verwehrt werden, bloß weil sie in der Folge möglicherweise erhöhte Kosten verursachen. Es erscheint sachgerechter, die Zustimmung zu erteilen, wenn der Sondereigentümer aber von einem Grundmaß abgesehen die Mehrkosten übernimmt. Damit wäre seinem Selbstverwirklichungsinteresse weitestmöglich gedient, ohne die Gemeinschaft finanziell übermäßig dadurch zu belasten.

Oben genannten Grundsätzen folgend, dass erst übermäßige Beeinträchtigungen die Gemeinschaft nicht mehr zu dulden braucht, ist dann vielmehr die Frage zu stellen, wo die Kappungsgrenze einzuziehen ist. Dabei ist dem Gedanken, wie ihn die Kl.seite mit Verweis auf Niedenführ-Kümmel, § 14 WEG Rz. 52 anführt, dass die Gemeinschaft auch sehr hohen Aufwand und Kosten auf sich nehmen muss, wenn sie Sondereigentum bei einer Renovierung zerstört, entgegenzuhalten, dass dies richtig ist, aber nicht zur von der Kl.seite intendierten Folge erwächst, dass dies stets der Fall ist. Denn der zitierte Fall lag entscheidend anders als der hiesige: So ist es ein wesentlicher Unterschied, ob eine nachträgliche Aufbürdung von Kosten durch eigenen Luxus auf Andere stattfindet oder ob von vornherein das Sondereigentum unverändert in der kostenauslösenden Weise Bestand hatte. In letzterem Fall nahm die potentiellen Kosten jeder Miteigentümer von vorne herein in Kauf. Wenn im angeführten Beispielsfall eine Wohnung mit antiken Fliesen ursprünglich ausgestattet war, so wusste jeder oder konnte dies jedenfalls wissen, dass eine Renovierung zu konsequenten Kosten führt. Eine Übertragung von persönlich verursachten Kosten auf die Gemeinschaft fand dann nicht statt, sondern es verwirklichte sich das anfänglich gesetzte Risiko. Anders liegt der hiesige Fall, in dem nachträglich, einseitig Kosten der Gemeinschaft durch einen Sondereigentümer erhöht werden. Es ist dann sachgerecht, dem Sondereigentümer diese Änderung nicht zu versagen, ihn in seinem Selbstverwirklichungsrecht nicht einzugrenzen, aber Folgeschäden und -kosten aber von ihm selbst tragen zu lassen, jedenfalls soweit diese über eine gewisse Schwelle hinaus reichen, die noch von den Anderen akzeptiert werden müsste. Eine solche Grenze ist nach oben genannten Grundsätzen notwendig, denn eine gewisse Änderung müsste noch toleriert werden von der Gemeinschaft und gewisse Mehrkosten daraus getragen werden. Richtige Bezugsgröße zur Bestimmung, in welcher Höhe die Mehrkosten zu tragen sind, ist dabei nicht der Mehrkostenbetrag sondern die Grundkosten; also die Kosten, die angefallen wären, hätte es keine Änderung gegeben. Denn der zu tragende Mehrkostenteil muss sich an dem bemessen lassen, was die Gemeinschaft grundsätzlich schon trägt und nicht daran, was der Einzelne verursacht. Dies gilt führt bei allen denkbaren Verhältnissen von Grund- und Mehrkosten zueinander zu stimmigen Ergebnissen.

Die Grenzen für den Teil, den die Eigentumsgemeinschaft noch übernehmen muss, sind grundsätzlich niedrig zu legen. Dies folgt aus der gesetzlichen Wertung, vgl. auch Niedenführ-Kümmel § 14 WEG Rz. 2, Bärmann/Pick § 14 Rn. 7. Denn nach der Wertung des § 14 Nr. 1 WEG sind nur Nachteile durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu akzeptieren, die über das unvermeidliche Maß für das geordnete Zusammenleben hinausgehen. Zu fragen ist also, wie bei einer erzwungenen Plattenauswechslung, weil etwa, der bisherige Terrassenbelag beschädigt und ausgetauscht worden wäre Folgemehrkosten unvermeidbar gewesen wären. Es kann im Maße der allgemeinen Teuerungsrate und über einige Jahre hinweg angenommen werden, dass eine Erhöhung von Folgekosten von etwa 20 % wie tenoriert noch als angemessen ist. Denn eine Erneuerung wird oft die Folgekosten schon aus diesen Gründen erhöhen. Weiter ist eine niedrige Schwelle nicht schon bei 5 oder 10 % anzusiedeln, es handelte sich dann um eine reine Bagatellgrenze. Allerdings hat eine niedrige Schwelle auch deutlich unter 50 % zu liegen, denn 50 % würden eine hälftige Teilung des gesetzten Risikos bedeuten. Eine niedrige Schwelle muss sich also im Bereich knapp oberhalb von 10 % und deutlich unter 50 % bewegen.

Die getroffene Regelung war aufzuheben, da sie sich nicht im Bereich der möglichen Grenzen bewegte. Zwar kann nach oben genannten Nachweisen die Gemeinschaft selber eine Regelung treffen, wie weit durch die Gemeinschaft Mehrkostenverursachung geduldet werden muss oder nicht. Davon wurde jedoch durch eine Regelung, die alle Mehrkosten auf den Sondereigentümer überlagert, entgegen der Wertung des § 14 WEG unzulässig Gebrauch gemacht und ohne Ausübung des Ermessens. Jedenfalls eine solche Regelung könnte grundsätzlich nur für die Zukunft und nicht für bereits in ihrer faktischen Anlage abgeschlossene Fälle getroffen werden. Denn sonst würde der Einzelne überraschend beschwert. Daher kann der Beschluss nicht mit dem Verständnis gehalten werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig eine Bagatellgrenze eingeführt hat und diese eben mit Null festgesetzt hat, wonach keinerlei Mehrkosten durch die Gemeinschaft zu übernehmen sind. Vielmehr war an dieser Stelle eine notfalls gerichtliche Wertung zu treten.

Danach war Raum nach oben genannter Wertung eine eigene richterliche Festsetzung zu treffen in tenorierter Weise, nachdem die Parteien sich nicht in der Lage sahen auch nicht im gerichtlich unterstützten Vergleichswege hier eine eigene Entscheidung zu treffen.

Da sich die gerichtlich getroffene Regelung dann ohnehin im Bereich des Gesetzlichen Rahmens bewegt, regelt sie auch nicht unzulässig einen in der Vergangenheit liegenden Fall, sondern konkretisiert nur klarstellend die bereits vorhandene gesetzliche Wertung. Eine Änderung zu Lasten der Sondereigentümerin liegt dann nicht vor.

Der klägerseitige Einwand, es liege eine pauschale Übertragung bzgl. jeder Größenüberschreitung vor, verfängt nicht. Denn durch die Quotenregelung wurde eine Höhenbegrenzung zugesprochen. Dass diese Regelung grundsätzlich und bei jeder Plattengrößenänderung gilt, ist dagegen nicht fehlerhaft, denn maßgeblich sind allein die entstehenden Kosten. Geringfügige Plattengrößenänderungen führen - richtigerweise - nicht zu einer Kostenübertragung, wenn sie nur geringfügige Mehrkosten von allenfalls 20 % verursachen. Bezüglich des Einwands, dass faktisch keine höheren Kosten entstehen, gilt dies entsprechend. Dann findet ebenfalls keine Kostenübertragung statt.

Die Entscheidung über die Kosten ergeht nach § 92 ZPO. Nachdem der über 20 % hinausgehende mehrkostentragungspflichtige Teil gekappt wurde und dieser dann naturgemäß mit 80 % zu bemessen ist, war eine entsprechende Kostenquote zu bilden.

Die rechtsgestaltende Änderung in der Hauptsache bedarf keiner Vollstreckung. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit bezüglich der Kosten ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711.

Verursacht die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums durch eigenmächtige bauliche Umgestaltungen Mehrkosten, ist eine Beteiligung des für die Umgestaltung verantwortlichen Wohnungseigentümers an den Mehrkosten gerechtfertigt.

Zur Wohnung der Anfechtungsklägerin gehört eine Terrasse (ob zu ebener Erde oder im Dachbereich, wird nicht gesagt). Vor geraumer Zeit hat die Klägerin die ursprünglichen Terrassenplatten (50 x 50 cm in Waschbeton) durch größere (80 x 80 cm in geschliffenen Steinen) ersetzt, ohne dass eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer dazu vorlag. Bei einer Reparaturmaßnahme zur Abdichtung am darunter liegenden Gemeinschaftseigentum entstanden durch die größeren Platten höhere Reparaturkosten, die auch von der Gemeinschaft übernommen worden sind. Zur Vermeidung in künftigen Fällen haben die Wohnungseigentümer am 9. November 2010 beschlossen, dass die Mehrkosten für die Bewegung von Balkon- bzw. Terrassenplatten bei Reparaturmaßnahmen infolge einer Plattengröße von über 50 x 50 cm vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind. Die Klägerin meint, sie habe die Plattengröße verändern dürfen, und die Gemeinschaft müsse die Mehrkosten auch künftig uneingeschränkt tragen. Ihr Klageantrag lautet auf Feststellung der Nichtigkeit, hilfsweise Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses.

Das AG ersetzt den gefassten Eigentümerbeschluss, dass der Sondereigentümer alle entstehenden Mehrkosten übernehmen muss, durch eine gerichtlich angeordnete Regelung, dass die Kostenbeteiligung des Sondereigentümers erst bei Überschreitung eines Grenzwertes von 120 % der Kosten eintritt, die auch ohne Änderung der Platten angefallen wären. Dazu stellt das Gericht umfangreiche Billigkeitserwägungen über das „Wechsel- und Ausgleichsspiel von Rechten und Pflichten des Sondereigentümers gegenüber den anderen Eigentümern" an. Die zulässige Eigenbeteiligung des Sondereigentümers an den Mehrkosten müsse zwischen 10 % und 50 % liegen, wobei das Gericht 20 % für angemessen erachtet.

1. Richtigerweise hätte der bekämpfte Eigentümerbeschluss für nichtig erklärt werden müssen. Für Instandsetzungskosten erlaubt § 16 Abs. 4 WEG eine Kostenregelung nur für den konkreten Einzelfall, nicht aber generell für künftige Fälle. Abgesehen davon müsste eine doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht sein, wozu sämtliche Feststellungen fehlen. Auch künftige Erstattungsansprüche, sei es solche der Gemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer oder umgekehrt, können nicht generell konstitutiv begründet werden (BGH, GE 2010, 1063). Da die Wohnungseigentümer für derartige Regelungen absolut keine Kompetenz besitzen, kann auch das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG nicht ersetzend eine generelle Billigkeitsregelung für die Zukunft treffen. Die Gestaltungsmöglichkeiten des Gerichts beschränken sich auf das, was sich aus dem Gesetz ergeben kann. Für eine generelle Regelung künftiger Fälle käme allenfalls § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG in Betracht, der aber vom Gericht nicht erwähnt und auch nicht im Einzelnen geprüft worden ist.

2. Das Urteil betont selbst, dass die aktuellen Mehrkosten der letzten konkreten Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits waren. Das AG verwendet allerdings in seinem Leitsatz Begriffe, die erkennen lassen, dass die Problematik der Mehrkosten durch eine eigenmächtige Veränderung des Bauzustandes durch einzelne Wohnungseigentümer nicht vollständig erfasst worden ist.

Der vom AG formulierte Leitsatz spricht in Bezug auf die Fußbodenplatten bei Balkonen und Terrassen von „Sondereigentum," ohne hierzu Feststellungen unter Berücksichtigung der Teilungserklärung zu treffen. Würde es sich um echte Terrassen zu ebener Erde handeln, wären die Terrassenplatten Gemeinschaftseigentum. Auch wenn an der Terrasse rechtlich ein Sondernutzungsrecht begründet worden wäre, blieben die Terrassenplatten immer noch Gemeinschaftseigentum. Es könnte sich nur die Frage stellen, ob dem eventuellen Sondernutzungsberechtigten aus diesem Recht auch die Instandsetzungspflicht für die Terrassenplatten aufgelegt worden wäre, was wohl einer besonderen Bestimmung in der Teilungserklärung bedürfte. Wenn der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss in der irrigen Annahme eines vielleicht faktischen Sondernutzungsrechts die vom Bauträger gelegten Terrassenplatten durch wesentlich schwerere ersetzt, nimmt er eine unzulässige bauliche Veränderung vor. Wenn der Gemeinschaft bei notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen Schwierigkeiten entstehen, gebietet es das Treueverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, dass der Wohnungseigentümer entweder die schwerer wiegenden Terrassenplatten selbst beiseite nimmt und später wieder aufbringt, wenn die Gemeinschaft dies duldet, oder aber die Gemeinschaft kann ihn auffordern, die von ihm gelegten Platten selbst aus dem Weg zu räumen bzw. nach fruchtloser Aufforderung die Platten auf Gemeinschaftskosten beiseite zu legen und den Wohnungseigentümer mit diesen Kosten zu belasten. Mit § 14 Nr. 4 WEG hat das nichts zu tun. Dort ist ein Aufopferungsanspruch des Wohnungseigentümers geregelt, wenn sein zulässigerweise eingebrachtes Sondereigentum bei Instandsetzungsarbeiten in Mitleidenschaft gezogen wird. Im vorliegenden Fall geht es aber nicht um einen Aufopferungsanspruch des Wohnungseigentümers, sondern um vom Wohnungseigentümer voraussehbar verursachte Mehrkosten, die er selbst zu verantworten hat. Somit hätte der bekämpfte Eigentümerbeschluss eigentlich nur die Rechtslage widergespiegelt, ohne dass er deswegen gültig gewesen wäre, wohl aber überflüssig war. Nach einer differenzierenden Mindermeinung müsste geprüft werden, ob ein eventueller Beseitigungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer inzwischen verwirkt wäre, womit die Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung also auf Dauer dulden müssten. Selbst dann gibt es aber Rechtsprechung (OLG Hamburg, ZMR 2002, 451; AG Kerpen und LG Köln, ZMR 2001, 921 mit krit. Anm. J-H. Schmidt), dass trotz Verwirkung des Beseitigungsanspruches die Gemeinschaft nicht auf den Mehrkosten wegen unzulässiger baulicher Veränderungen sitzen bleiben darf. Möglicherweise geht es in dem Urteil aber nicht um echte „Terrassen" zu ebener Erde.

Die Ausführungen im Urteil zum Sondereigentum an den Fußbodenplatten werden nämlich auch allgemein auf Balkone und dann vielleicht auch auf Dachterrassen bezogen. Möglicherweise waren die Instandsetzungsarbeiten in diesen Bereichen erforderlich, weil der unstreitig im Gemeinschaftseigentum stehende Unterbau, insbesondere wohl die Feuchtigkeitsdämmung, reparaturbedürftig war. Dachterrassen und Balkone sind aber jedenfalls kraft Gesetzes kein Sondereigentum, weil sowohl die Raumeigenschaft als auch die Abgeschlossenheit fehlen. Soweit in einer Teilungserklärung (was hier nicht festgestellt worden ist) Balkone und Dachterrassen zu Sondereigentum erklärt werden sollten, ist das in einem großen Umfang unwirksam, weil es gegen § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG verstößt. Allenfalls kann bei einer derartigen Regelung in der Teilungserklärung angenommen werden, dass wenige Bereiche wie etwa die Innenseite der Brüstung oder der Fußbodenbelag oberhalb der Feuchtigkeitsdämmung (die zwingend Gemeinschaftseigentum ist) Sondereigentum sein und vom zugehörigen Wohnungseigentümer frei gestaltet werden können. Macht der Wohnungseigentümer hiervon Gebrauch, liegt eine zulässige bauliche Veränderung vor, genauso wie bei dem Fußbodenbelag innerhalb der Wohnung, der zum Sondereigentum gehört. Das hat wiederum zur Folge, dass bei Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum für das in Mitleidenschaft gezogene Sondereigentum der volle Aufopferungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG entsteht. Das heißt, dass die Gemeinschaft grundsätzlich wie etwa bei zulässigerweise angebrachten Fliesen in Küche und Bad die zusätzlichen Kosten für die Beseitigung und Wiederanbringung dieser Baubestandteile voll tragen muss. Insoweit wäre selbst eine nur 20 %ige Eigenbeteiligung des Wohnungseigentümers an den Mehrkosten jedenfalls nicht vom Gesetz vorgesehen.

3. Wenn das vorliegende Urteil rechtskräftig wird, muss allerdings davon ausgegangen werden, dass die gerichtliche Festlegung der Kostenschwelle künftig wirksam ist. Mit der weitgehenden Abweisung der Anfechtungsklage ist auch die Berufung auf die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses künftig ausgeschlossen (§ 48 Abs. 4 WEG). Das Gericht hat dann, ohne es zu erkennen zu geben und ohne es zu prüfen, praktisch eine Änderungsvereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG in die Welt gesetzt (hierzu BGH, GE 2010, 534, 552). Hier wäre dann zu bemängeln, dass deren Voraussetzungen überhaupt nicht geprüft worden sind.

VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Dittert, Südhoff & Partner