Kostenrahmen/Kostenobergrenze bei Beschluss über Baumaßnahmen zwingend

1. Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.

2. Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist und Letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.

Die Kl. ist Sondereigentümerin in der beklagten GdWE. In der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.7.2024 wurde unter TOP 6 mehrheitlich beschlossen, den Hof und seine Bepflanzung in seinem ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die Hausverwaltung wurde ermächtigt und beauftragt, 3 Angebote von Fachfirmen einzuholen, um die in Aussicht genommene Umgestaltung des Hofes durchzuführen. Die Kosten für die Umgestaltung des Hofes sollten die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen haben. Die Entscheidung über die Auftragsvergabe der Maßnahmen sollte in der nächsten Eigentümerversammlung erfolgen.

Die Kl. ficht den Beschluss mit der Begründung an, dass weder ein Kostenrahmen noch eine Kostenobergrenze beschlossen worden sei und daher der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Bekl. verteidigt sich damit, dass der fehlende Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze deshalb nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führe, weil über das konkrete Angebot mit den damit verbundenen Kosten, welches letztendlich in Auftrag gegeben werde, erst noch einmal gesondert beschlossen werden müsse.

Die Klage ist begründet,

1. Der Beschluss der ETV vom 29.7.2024 zu TOP 6 ist aus den von der Kl. innerhalb der Beschlussanfechtungsbegründungsfrist gem. § 45 WEG vorgebrachten Beschlussanfechtungsgründen für ungültig zu erklären und entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Im streitgegenständlichen Beschluss wurde weder ein Kostenrahmen genannt noch eine Kostenobergrenze beschlossen.

Der Kostenaufwand für die Erhaltung/bauliche Maßnahme ist ein zentraler Faktor für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer beim Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen. Die Wohnungseigentümer haben das Gebot der Wirtschaftlichkeit ebenso zu beachten wie die Leistungsfähigkeit der GdWE und der einzelnen - nicht zu überfordernden - Wohnungseigentümer (siehe etwa BGH ZWE 2015, 88 Rn. 10; OLG Frankfurt a. M. ZWE 2011, 86 [87]; BayObLG NZM 2002, 531 [532]; LG Hamburg ZWE 2013, 460 [461]; LG Köln ZWE 2011, 50 [51]; AG Konstanz ZMR 2013, 754 f.).

Im streitgegenständlichen Beschluss wurde jedoch weder ein Kostenrahmen genannt noch eine Kostenobergrenze beschlossen. Dies führt dazu, dass die Eigentümer keinerlei Kenntnis darüber haben, welche Kosten auf sie zukommen und das, obwohl hier ein Durchführungsbeschluss bereits gefasst wurde. Ein Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn für die Eigentümer nicht absehbar ist welche Kosten auf sie zukommen (vgl. auch AG München, Urteil vom 31.8.2016 - 481 C 6343/16 WEG).

Dies gilt auch - entgegen der Auffassung der Bekl. - bei einem Grundlagenbeschluss, der hier gefasst wurde, denn es muss u. a. feststehen, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und auch der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist vor der Beschlussfassung und dazu müssen die Wohnungseigentümer wissen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen werden. Diese Angaben fehlen aber hier, denn es wurde weder ein Kostenrahmen festgesetzt, noch eine Kostenobergrenze bestimmt.

Der Klage war daher bereits aus diesem Grunde stattzugeben, so dass es auf die weiteren Beschlussanfechtungsgründe nicht mehr ankommt.

Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist auch bei einem Grundlagenbeschluss zwingend zu beachten. Widrigenfalls widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klägerin ficht einen Beschluss der Eigentümerversammlung an, durch den mehrheitlich die Wiederherstellung des Hofes in seinem ursprünglichen Zustand beschlossen und die Hausverwaltung beauftragt wurde, drei Angebote von Fachfirmen einzuholen. Die Auftragsvergabe sollte in der folgenden Eigentümerversammlung erfolgen. Die Klägerin moniert mit Erfolg, dass weder ein Kostenrahmen noch eine Kostenobergrenze beschlossen wurde; der Beschluss entspreche daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Beschluss ist für ungültig zu erklären. Er entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil weder ein Kostenrahmen genannt noch eine Kostenobergrenze beschlossen wurde.

Der Kostenaufwand für die Erhaltung/bauliche Maßnahme ist ein zentraler Faktor für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer beim Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen. Die Wohnungseigentümer haben das Gebot der Wirtschaftlichkeit ebenso zu beachten wie die Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft und ihrer nicht zu überfordernden Mitglieder.

Ein Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn für die Eigentümer nicht absehbar ist, welche Kosten auf sie zukommen. Dies gilt auch bei einem Grundlagenbeschluss, der hier gefasst wurde, denn es muss u. a. vor der Beschlussfassung feststehen, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und auch der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist; dazu müssen die Wohnungseigentümer wissen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen werden. Diese Angaben fehlen aber hier, denn es wurde durch den angefochtenen Beschluss weder ein Kostenrahmen für die Maßnahme festgesetzt, noch wurde eine Kostenobergrenze bestimmt.