Kostenmietklausel

Kostenmietklausel; Gemeinnützigkeit; Wegfall; Mieterhöhungsrecht; Wohnungsgemeinnützigkeit

Eine vertraglich vereinbarte Kostenmietklausel gilt auch nach dem Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit fort.

1. Auch wenn davon auszugehen ist, daß die Kl. bei einem Vertragsverhältnis über eine frei finanzierte Wohnung - wie hier gegeben - Mieterhöhungen nach den Vorschriften des MHRG vornehmen kann, schließt dies nicht aus, daß entsprechende vertragliche Vereinbarungen gleichwohl ein solches Mieterhöhungsrecht i.S. des § 1 S. 3 MHRG begrenzen können (BayObLG, NZM 1998, 369 = WuM 1998, 274). Daß die dem Wohnraummietverhältnis zwischen den Parteien zugrunde liegenden "Kostenmietklausel" in Nr. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen eine solche Beschränkung des Mieterhöhungsrechts der Kl. beinhaltet, entspricht - soweit ersichtlich - ganz h.M. (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Blank, WohnraumschutzG, Rdnr. C 39 c; Sternel, MietR, III Rdnr. 536; Beuermann, Miete u. Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 1 MHRG Rdnr. 27; Schultz, in: Bub-Treier, in: Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 278). Dieser Auffassung ist - wie sich aus II 2 der Gründe des Beschlusses vom 17. 3. 1998 ergibt - auch das BayObLG (NZM 1998, 369 = WuM 1998, 274 [275 r. Sp.]).

2. Die Wirksamkeit der in § 2 der allgemeinen Vertragsbestimmungen "Kostenmietklausel" wird durch den Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit nicht berührt.

a) Auch wörtliche Wiederholungen zwingenden Rechts in einem Mietvertrag verlieren mit einer Gesetzesänderung ihre Wirksamkeit nicht (KG, NZM 1998, 299 = WuM 1998, 149).

Die vertraglichen Vereinbarungen, die mit vormals zwingendem Gesetzesrecht übereinstimmen, werden nur dann unwirksam, wenn die einschlägige zwingende Norm durch eine andere zwingende Norm ersetzt wird. Das Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt (Art. 21 SteuerreformG 1990 BGBl. I, 1093 [1136 f.]) enthält keine solche zwingende Norm, die der Weitergeltung einer "Kostenmietklausel" entgegenstehen könnte. Die Kammer folgt insoweit der Auffassung des KG über die Fortgeltung vertraglicher Vereinbarungen, die mit zwingendem Gesetzesrecht übereinstimmten.

Für eine Weitergeltung dieser vertraglichen "Kostenmietklausel" - nach dem Wegfall der Gemeinnützigkeit - spricht im übrigen auch, daß die streitgegenständlichen Vertragsbestimmungen im allgemeinen und in § 2 im besonderen nur den in der Satzung der Genossenschaft vorgegebenen Zweck konkretisieren, den Genossen mit Wohnraum zu seinen Belangen Rechnung tragenden günstigen Bedingungen zu versorgen (§§ 2 Nr. 1, 13 Nr. 2 a, 15 Nr. 1 der Satzung). Auch die Satzung ist ihrer Rechtsnatur nach ein Vertrag (Lang-Weidmüller Metz-Schaffland, GenG, 33. Aufl., § 5 Rdnr. 2). Eine Änderung des Genossenschaftszwecks hinsichtlich der Grundsätze für die Bemessung der Nutzungsgebühr ist nur unter Beachtung der Voraussetzungen des § 16 GenG möglich.

Aus alldem folgt, daß der Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeitsvorschriften die Gültigkeit der Kostenmietklausel nicht berührt.

b) Wegen des Wegfalls der Wohnungsgemeinnützigkeit zum 31.12.1989 ist auch nicht grundsätzlich die "Geschäftsgrundlage" für § 2 der allgemeinen Vertragsbestimmungen entfallen. Auch wenn das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und § 7 der Verordnung zur Durchführung der WGG (DVWGG) ihre Geltung verloren haben, bedeutet dies nicht, daß es der Kl. nunmehr nicht möglich wäre, entsprechend der bisherigen Praxis zu verfahren und nach wie vor nach den Grundsätzen des WGG i. V. mit § 7 DVWGG die Kostenmiete zu ermitteln. Da der Wegfall der Geschäftsgrundlage für eine Vertragsbestimmung nur bei schwerer Äquivalenzstörung angenommen werden kann, ist im Regelfall das Festhalten an einer vertraglichen Beschränkung auf die Kostenmiete für die Genossenschaft sogar dann nicht schlechthin untragbar, wenn die nach dem Berechnungsrecht ermittelte Kostenmiete die Bewirtschaftungskosten nicht voll abdeckt (Lang-Weidmüller-Metz-Schaffland, § 1 Rdnrn. 117 c und d m. w. Nachw.). Hierbei darf auch nicht außer acht gelassen werden, daß grundsätzlich den individuellen Rechten des Mitglieds der Vorrang vor einem "kollektiven Gesamtförderungsinteresse" der Genossenschaft zu geben ist (Lang-Weidmüller-Metz-Schaffland,§ 1 Rdnr. 117 h).

Der Wegfall der Steuerbefreiung vermag es daher gleichfalls nicht zu rechtfertigen, daß die Genossenschaft nunmehr anstelle einer - wie bisher - kostenmietorientierten Erhöhung der Miete ("Nutzungsgebühr") das Erhöhungsrecht des § 2 MHRG ohne diese Beschränkungen ausschöpfen und eine Miete verlangen darf, die weitgehend marktorientiert ist. Eine solche uneingeschränkte Möglichkeit für die Kl., den Mietzins nach § 2 MHRG zu erhöhen, würde im übrigen auch eindeutig gegen den Zweck der gültigen Satzung verstoßen. Im Ergebnis könnte mit einem solchen uneingeschränkten Erhöhungsrecht der Genossenschaft nach dem Wegfall der Gemeinnützigkeit sogar eine erhebliche Äquivalenzstörung zu Lasten des Wohnungsnutzers Genossen verbunden sein.

Im übrigen kann nicht außer Betracht bleiben, daß die Frage der Weiterwirkung der vertraglichen Kostenmietklausel ohnehin nur für die vor dem 31.12.1989 geschlossenen Altverträge von Bedeutung ist und die Genossenschaft somit keinesfalls nur auf "Kostenmieterhöhungen" angewiesen ist.

c) Ob im konkreten Einzelfall das Beharren des Mieters (Genossen) auf die Kostenmietklausel rechtsmißbräuchlich i. S. d. § 242 BGB sein kann, bedarf hier keiner weiteren Vertiefung, nachdem der allgemein gehaltene Sachvortrag des Bekl. keinen konkreten Hinweis darauf zuläßt, daß eine Beschränkung des Mieterhöhungsrechts auf die Kostenmiete als vorrangige Bezugsgröße für den Altwohnungsbestand insgesamt den Genossenschaftszweck gefährden würde. ...

d) Die Parteien haben auch nicht mit der Vereinbarung vom 23.8.1993 einvernehmlich die vertragliche Bindung des Erhöhungsrechts an die jeweilige Kostenmiete aufgehoben. Hierzu wäre erforderlich, daß die Bekl. bei Abschluß dieser Vereinbarung sich bewußt gewesen wäre, sich dadurch mit den für sie damit verbundenen weitreichenden nachteiligen Folgewirkungen der Rechte aus § 2 der allgemeinen Vertragsbedingungen zu begeben. Hierfür lassen sich dieser Vereinbarung keinerlei Anhaltspunkte entnehmen.