Kostenmiete und Mieterhöhung bei ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen

Ist im Mietvertrag mit einem ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen keine Kostenmietklausel vereinbart, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Erhöhung des Mietzinses ist durch vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien nicht begrenzt. Zwar gehört die Kl. zu den ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, die nach § 7 WGG Wohnungen nur zu angemessenen Preisen überlassen durften, wobei § 13 der Durchführungsverordnung zum WGG (WGGDV) bestimmte, daß ein Preis angemessen ist, "wenn er den Betrag nicht überschreitet, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung erforderlich ist". Diese Begrenzung der Mieterhöhung auf die Kostenmiete gilt nach wohl herrschender Meinung auch nach Wegfall des WGG fort, soweit sie im Mietvertrag vereinbart ist (neg. RE BayObLG GE 1998, 548; LG München I WuM 1999, 170; LG Berlin [ZK 67] GE 2001, 555). Eine vertragliche Vereinbarung dieser Begrenzung läßt sich dem hier in Rede stehenden Nutzungsvertrag jedoch nicht entnehmen. Während in den oben zitierten Fällen eine Anknüpfung an die im WGG enthaltenen Regelungen mehr oder weniger wörtlich in den Nutzungsverträgen enthalten waren, gilt dies für den hier zu entscheidenden Fall nicht. § 1 Abs. 2 des Nutzungsvertrages weist lediglich auf die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Rechtslage hin, ohne diese zum Inhalt des Vertrages zu machen, denn weder der Umfang noch die Art der Preisbindung sind in den Vertragstext aufgenommen. Auch Nr. 2 der AVB nimmt nur pauschal auf gesetzliche Regelungen Bezug, ohne wenigstens die Begriffe der Kostenmiete oder der Deckung laufender Aufwendungen aufzunehmen und kann daher nach Ansicht der erkennenden Kammer nur so verstanden werden, daß auf die jeweils geltende Gesetzeslage verwiesen wird. Hieraus ist eine Begrenzung der Mieterhöhung auf die Kostenmiete nicht zu entnehmen. Insoweit liegt hier auch ein anderer Fall vor wie in dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Januar 1998 (GE 1998, 177), denn dort war die dem Gesetz entsprechende Klausel wörtlich im Mietvertrag enthalten.

Auch aus § 14 der Satzung der Kl. läßt sich eine vertragliche Bindung nicht entnehmen. Dort wird zwar ausdrücklich eine Bindung der Kl. an die Kostenmiete ausgesprochen, andererseits sollen dem Nutzer hieraus keine Ansprüche entstehen. Dies ist nach Ansicht der Kammer derart auszulegen, daß ein Verstoß gegen § 14 der Satzung zwar genossenschaftsrechtliche Sanktionen nach sich zieht, auf die vertraglichen Bestimmungen der einzelnen Nutzungsverträge jedoch keinen Einfluß nehmen soll. § 14 der Satzung ist damit keine unmittelbar das Nutzungsverhältnis berührende Norm, sondern regelt lediglich die Tätigkeit der Kl., die der Bekl. insoweit durch seine Mitgliedschaft kontrollieren und beeinflussen kann. Ob § 14 der Satzung die Möglichkeit einer Erhöhung nach Treu und Glauben begrenzt, braucht hier nicht entschieden zu werden, denn dies wäre nur der Fall, wenn offensichtliche Anhaltspunkte für eine Verletzung der Satzung durch die Kl. vorliegen. Hiervon ist angesichts der von der Kl. vorgelegten Bilanz, aus der sich Verluste ergeben, jedoch nicht auszugehen. Die Kritik des Bekl. bezieht sich nur auf einzelne Objekte und läßt die Beurteilung nicht zu, daß die Bilanz des Gesamtbestandes der Kl. falsch ist. (...)

Ist im Mietvertrag eines ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmens keine Kostenmietklausel enthalten, erfolgt die Mieterhöhung nach allgemeinen Vorschriften (§§ 558 BGB ff.), und wird nicht durch die Kostenmiete begrenzt.

Der auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagte Mieter hatte einen Mietvertrag mit einem ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Im Vertrag war jedoch keine Kostenmietklausel (Wiederholung von § 7 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz [WGG], § 13 WGGDV) enthalten. Dennoch meinte der Mieter, der Vermieter dürfe nur eine Miete verlangen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung (...) erforderlich sind.

Die ZK 65 des Landgerichts Berlin meinte, daß mangels vertraglicher Vereinbarung nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eine Bindung an die Kostenmiete nicht mehr gelte. Die Satzung des Vermieters spreche zwar eine Bindung an die Kostenmiete aus. Das habe jedoch keinen Anspruch des Mieters zur Folge, könne höchstens genossenschaftsrechtliche Sanktionen nach sich ziehen.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit einer Mietbegrenzung auf die Kostenmiete ist schon lange weggefallen. Dennoch gilt diese Regelung fort, allerdings nur dann, wenn sie im Mietvertrag auch so vereinbart worden ist (vgl. hierzu eingehend LG Berlin [ZK 67] GE 2001, 555 f.). In den meisten derartigen Altverträgen ist nämlich in den entsprechenden Nutzungsverträgen im einzelnen aufgeführt, unter welchen Voraussetzungen eine Erhöhung der Nutzungsgebühr (also der Miete) möglich ist, nämlich wenn eine Mehrbelastung der Genossenschaft durch Änderung der Kapitalkosten oder der Bewirtschaftungskosten eintritt. Ähnlich wie bei der Problematik zu den Kündigungsfristen in Altmietverträgen in den Beitrittsgebieten (vgl. hierzu KG [RE] GE 1998, 177) stellte sich nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes die Frage, ob entsprechende Bestimmungen in den Mietverträgen nur eine sogenannte leere Hülse darstellen oder eine echte vertragliche Vereinbarung sind. Dieselbe Problematik stellt sich übrigens zur Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB zur vertraglichen Vereinbarung von Kündigungsvorschriften vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform im Verhältnis zur kurzen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 4 BGB n. F.

Die Mietbegrenzung auf die Kostenmiete gilt aber nur fort, wenn tatsächlich entsprechende Regelungen im Mietvertrag enthalten sind. Man muß also genau hinschauen, denn nicht das Gemeinnützigkeitsgesetz wirkt fort, sondern nach Wegfall des Gesetzes hat die vertragliche Vereinbarung ihren eigentlichen Stellenwert erhalten. Das stellt das vorliegende Urteil jetzt ganz klar und grenzt auch zur "Drittwirkung" der entsprechenden Satzungen ab, auf die sich der einzelne Mieter bezüglich der Kostenmiete nicht berufen kann. Kurzum: Wenn eine Mietbegrenzung auf die Kostenmiete im Mietvertrag nicht vereinbart ist, finden die ganz allgemeinen Regelungen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Anwendung.