Kostenmiete

Kostenmiete; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Reallast-Rentenbeträge

1. Reallast-Rentenbeträge können in die Berechnung der laufenden Aufwendungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden.

2. Bei wiederkehrenden Leistungen gibt es keine Aufspaltung, die der Unterscheidung zwischen ansatzfähigen Zinsbeträgen und nicht ansatzfähigen Tilgungsbeträgen entspricht.

3. Eine Begrenzung des Ansatzes des wirklichen Kapitalwertes einer Reallast erfolgt nur dann, wenn der kapitalisierte Betrag der Rente den Verkehrswert des Grundstücks übersteigen würde.

4. Der durch die Vorschriften über die Kostenmiete geschützte Mieter hat nur solche Kostenerhöhungen hinzunehmen, die kein Vermieter anstelle des konkreten Eigentümers vermeiden könnte.

Die Parteien waren bis Dezember 1981 Schwestergesellschaften, die in Berlin gemeinschaftliche Geschäftsräume unterhielten.

Die Kl. erwarb im August 1975 ein zum einmaligen Reichsbahnvermögen gehörendes Grundstück und errichtete darauf öffentlich geförderte Mietwohnungen. Mit der Verwaltung dieser Wohnungen war die Bekl. betraut.

Den Kaufpreis für das Grundstück entrichtete die Kl. in Form einer Barzah-lung sowie durch die Übernahme einer als Reallast gesicherten, an das Reichsbahnvermögen zu zahlenden jährlichen Rente. Der Erwerbsvertrag enthält hinsichtlich der Rente eine an den Lebenshaltungskostenindex ge-knüpfte Wertsicherungsklausel, wobei jedoch bei der Neufestsetzung der Geldrente der Rahmen der §§ 21 und 23 II. BV nicht überschritten werden darf.

Aufgrund der Wertsicherungsklausel erhöhte die Verwaltung des Reichsbahnvermögens mit einem an die Kl. adressierten Schreiben vom 24. Sep-tember 1981 die Rente zum 1. Januar 1982 von 156.409,17 DM auf 235.708,62 DM brutto jährlich. Dieses Schreiben ging am 25. September 1981 in den Geschäftsräumen der Parteien ein. Eine Mieterhöhung der Heraufsetzung der Rente nahm die Bekl. erst zum 1. März 1983 vor.

Die Kl., die die Bekl. für die verspätete Mieterhöhung verantwortlich macht, hat mit der Klage die Differenz zwischen der alten und der heraufgesetzten Rente als Mietausfall für 14 Monate (235.708,62 DM - 156.409,17 DM = 79.299,45 DM x 14/12 = 92.516,02 DM) zuzüglich bis zum 20. Februar 1983 kapitalisierter Zinsen (5.203,96 DM) geltend gemacht.

Entgegen der Auffassung der Bekl. können auch Reallastrentenbeträge auf die Miete umgelegt werden.

Maßgebend hierfür sind die §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1, 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 4 i.V.m. § 13 Abs. 1 Nr. 4 II. BV. Nach diesen Bestimmungen können in die Berechnung der laufenden Aufwendungen, auf die es hier ankommt, unter anderem sonstige wiederkehrende Leistungen, namentlich aus Rentenschulden, eingestellt werden. Inhalt der Reallast ist nach § 1105 BGB, daß wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Dafür, daß der Gesetzgeber die Reallast im Gegensatz z.B. zur Rentenschuld nicht als wiederkehrende Leistung im Sinne der §§ 10 Abs. 1 und 13 Abs. 1 Nr. 4 II. BV ansehen wollte, fehlt es an jedem Anhaltspunkt. Der Begriff der wiederkehrenden Leistung ist weit auszulegen (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, II. BV, § 13 Anm. 5 i.V.m. § 10 Anm. 1). Wenn in § 13 Abs. 1 Nr. 4 II. BV Rentenschulden ausdrücklich ("namentlich") hervorgehoben sind, besagt dies nicht, daß Reallasten nicht unter die wiederkehrenden Leistungen fallen sollen.

Dem kann die Bekl. nicht entgegenhalten, nach der Zweiten Berechnungsverordnung seien für die Berechnung des Mietzinses nur die Kosten des Fremdkapitals maßgeblich, während die Reallastrente Zinsen und Tilgung beinhalte. Wiederkehrende Leistungen sind nämlich im Finanzierungsplan nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 II. BV mit dem kapitalisierten Betrag auszuweisen, wie dies hier geschehen ist. Unter den Kapitalkosten können hierfür keine fiktiven Zinsen angesetzt werden, vielmehr sind die wiederkehrenden Leistungen selbst nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 4 II. BV anzusetzen. Eine Aufspaltung, die der Unterscheidung zwischen (ansatzfähigen) Zinsbeträgen und (nicht ansatzfähigen) Tilgungsbeträgen entspricht, gibt es mithin bei den wiederkehrenden Leistungen nicht (vgl. Fischer Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 21 Anm. 6). Die Ansatzhöhe der wiederkehrenden Leistungen, die eine beträchtliche Höhe erreichen können, wird deshalb nach § 21 Abs. 4 II. BV dadurch begrenzt, daß bei öffentlich geförderten Wohnungen höchstens ein Betrag angesetzt werden darf, der einer für erste Hypotheken marktüblichen Verzinsung entspricht.

Was die Höhe der danach umlagefähigen Reallast betrifft, ist von einer kapitalisierten Rente von 1.628,400 DM als Berechnungsgrundlage auszugehen.

Zu Unrecht meint die Kl., der damalige Kapitalisierungswert von 1.628.400 DM (netto) bzw. 1.823,824 DM (einschließlich Mehrwertsteuer) stelle keine zutreffende Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der umlagefähigen Rente dar, weil er rein rechnerisch und zufällig ermittelt worden sei. Richtig ist, daß eine Begrenzung des Ansatzes des "wirklichen Kapitalwerts" der Reallast nach § 13 Abs. 3 i.V.m. § 10 Abs. 1 II. BV nur dann erfolgt, wenn der kapitalisierte Betrag der Rente den Verfahrenswert des Grundstücks übersteigen würde. Hier geht es aber darum, in welcher Höhe die wiederkehrenden Leistungen bei den Kapitalkosten angesetzt werden können. Dies ergibt sich allein aus § 21 Abs. 4 II. BV. Nach dieser Bestimmung, nach deren Maßgabe die Rente überhaupt nur erhöht werden darf (§ 23 Abs. 1 II. BV), ist der marktübliche Zinssatz auf den kapitalisierten Betrag der wiederkehrenden Leistungen zu beziehen, da dieser Betrag als Fremdmittel im Finanzierungsplan auszuweisen ist (vgl. Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 21 Anm. 6). Der kapitalisierte Betrag der wiederkehrenden Leistungen im Finanzierungsplan (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 II. BV) entspricht in der Regel dem Ansatz für diese Leistungen bei den Gesamtkosten, § 10 Abs. 1 Nr. 1 II. BV (vgl. Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 13 Anm. 5). So ist es auch hier. Die Kl. selbst hat diesen Betrag in Abschnitt B und C der Wirtschaftlichkeitsberechnung mit 1.628.400 DM angegeben.

An diesen Betrag, der als Wert des Baugrundstücks der Bewilligung der öf-fentlichen Mittel zugrunde gelegt ist, bleibt der Bauherr auch bei späteren Wirtschaftlichkeitsberechnungen gemäß § 4 a Abs. 1 II. BV gebunden.

Zwar dürfen ohne Rücksicht auf frühere Ansätze in eine Wirtschaftlichkeitsberechnung laufende Aufwendungen nach § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 II. BV in der nach der Zweiten Berechnungsverordnung zulässigen Höhe in einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden, auch wenn in der früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung Ansätze nicht oder nur in geringerer Höhe in Anspruch genommen worden sind (vgl. Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 4 a Anm. 5 Seite 10 d/10 e). Die Kl. will vorliegend aber nicht unmittelbar die laufenden Aufwendungen höher ansetzen, sondern die Finanzierungsmittel, wobei dieser Ansatz sich dann allerdings erhöhend auch auf die laufenden Aufwendungen auswirken würde. Diesem höheren Ansatz der Finanzierungsmittel steht jedoch § 4 a Satz 2 II. BV entgegen. Nach dieser Vorschrift bleibt der Bauherr an die ursprünglichen Ansätze der Gesamtkosten und der Finanzierungsmittel in der Wirtschaftlichkeitsberechnung gebunden.

Ein Nachschieben von höheren Gesamtkosten oder höheren Finanzierungsmitteln ist nach § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV nur insoweit zulässig, als sich diese nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer Ansatz in der Zweiten Berechnungsverordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist. Grundsätzlich soll nämlich der Bauherr an seine Kostenansätze im Bewilligungsverfahren gebunden werden, weil schon im Antragsverfahren über die Eignung und Förderungswürdigkeit seines Bauvorhabens entschieden wird und diese Entscheidung nicht durch später nachgeschobene höhere Kostenansätze unterlaufen werden soll (vgl. BVerwG, ZMR 1975, 124, 126). Ein ursprünglicher Verzicht auf rechtlich zulässige höhere Kostenansätze kann daher nicht den in § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV vorausgesetzten Tatbestand einer nachträglichen Kostenerhöhung auslösen (vgl. BVerwG, ZMR 1972, 160, 163). Hat also der Bauherr, wie hier in der der Bewilligung zugrunde gelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung, als Wert des Baugrundstücks einen niedrigeren Betrag angegeben, als er ansetzen durfte, wie z.B. einen höheren Kaufpreis oder einen höheren Verkehrswert, bleibt er an den gewählten Ansatz gebunden (vgl. BVerwG, BBauBl. 1964, 262, 263, 264; BVerwG, ZMR 1972, 75; OVG Münster, DWW 1971, 35). Diese Bindung ist auch als rechtlich unbedenklich anzusehen (vgl. BVerwG, ZMR 1972, 75; Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 4 a Anm. 5 Seite 10 i).

Wie sich aus Vorstehendem ergibt, hat ein Verzicht auf einen Ansatz von Gesamtkosten zugleich einen Verzicht auf laufende Aufwendungen zur Folge; der Bauherr darf aus den nicht im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmitteln keine Kapitalkosten ansetzen (vgl. Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 4 a Anm. 5 Seite 10 j). Ein solcher Verzicht bleibt verbindlich, solange die Wohnungen als öffentlich gefördert gelten, auch wenn das Vorhaben dadurch für den Bauherrn auf viele Jahre hinaus unrentabel bleiben kann (vgl. Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 4 a Anm. 5 Seite 10 j/10 k).

Dieses Ergebnis ist auch sachgerecht. Denn die Zweite Berechnungsverordnung dient dazu, die Interessen von Mietern und Vermietern sachgemäß abzugrenzen. Die Bestimmungen über die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung dienen daher auch dem Schutz des Mieters und sind deshalb, soweit es um die Errechnung der Kostenmiete geht, so auszulegen, daß dieser Schutz des Mieters wirksam wird und bleibt. Dementsprechend hat der durch die Vorschriften über die Kostenmiete geschützte Mieter nur solche Kostenerhöhungen hinzunehmen, die kein Vermieter anstelle des konkreten Eigentümers vermeiden könnte. Eine solche Änderung der Gesamtkosten bzw. der laufenden Aufwendungen ist hier nicht gegeben. Denn die Kl. hätte nach ihrem eigenen Vorbringen bereits in der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung höhere Finanzierungsmittel in Ansatz bringen können. Eine nachträgliche Kostensteigerung liegt daher überhaupt nicht vor (vgl. Fischer Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 4 a Anm. 3 S. 6 - 8).

Im übrigen ist zumindest mangels Verschuldens der Bekl. nur von einer ka-pitalisierten Rente von 1.628.400 DM als Berechnungsgrundlage auszugehen.

Wäre die Bekl., nachdem ihr das Schreiben des Reichsbahnvermögens bekannt geworden war, pflichtgemäß tätig geworden, hätte sie aufgrund der Heraufsetzung der Rente die Miete in dem nach der Zweiten Berechnungsverordnung zulässigen Umfang erhöhen müssen. Dazu hätte sie, wie die Kl. selbst geltend macht, an die Wirtschaftlichkeitsberechnungen ihrer Vorgängerinnen anknüpfen müssen. Sowohl in der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 17. September 1975/10./26. Mai 1976 als auch in der vom 18./23. Januar 1979 ist aber die kapitalisierte Rente mit 1.628.400 DM ausgewiesen und nicht mit 1.823.824 DM. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß diese Angabe der Bekl. als ein reiner "Denk- bzw. Ansatzfehler" hätte auffallen müssen. Zwar weichen die Angaben der entsprechenden Kapitalkosten in den beiden Wirtschaftlichkeitsberechnungen voneinander ab, in der aus dem Jahre 1975/76 sind es (entsprechend den bei der kapitalisierten Rente angegebenen 8,5 %) 138.415 DM, in der aus dem Jahre 1979 - trotz gleichgebliebener kapitalisierter Rente - dagegen 155.025 DM. Aber abgesehen davon, daß gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 4 II. BV der marktübliche Zinssatz allein auf den kapitalisierten Betrag der wiederkehrenden Leistung zu beziehen ist und daher auch nur dieser Wert für die Bekl. zur Ermittlung der zulässigen Rentenerhöhung Bedeutung haben konnte, konnte der abweichende Ansatz der entsprechenden Kapitalkosten darauf beruhen, daß nunmehr in der späteren Wirtschaftlichkeitsberechnung von einem anderen Zinssatz als 8,5 % ausgegangen wurde. Ohnehin dürfte es der Bekl. nicht als Verschulden anzulasten sein, wenn sie die Neuberechnung lediglich anhand der späteren Wirtschaftlichkeitsberechnung aus dem Jahre 1979 vorgenommen hätte.

Bei der Ermittlung der zulässigen, der Höhe nach gemäß § 21 Abs. 4 II. BV begrenzten Rentenerhöhung ist ein Zinssatz von 10,9 % und nicht ein solcher von 11,91 % zugrunde zu legen.

Maßgeblich ist bei einer Änderung der Kapitalkosten nach § 23 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 II. BV der marktübliche Zinssatz im Zeitpunkt der Zinserhöhung (vgl. Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., II. BV, § 23 Anm. 2.7, 2. Absatz). Im Zeitpunkt der Zinserhöhung, d.h. im Januar 1982, belief sich der marktübliche Zinssatz für erste Hypotheken unstreitig auf 10,9 %. Daß die Erhöhung bereits mit Schreiben vom 24. September 1981 unter Einhaltung der Drei-Monats-Frist zum 1. Januar 1982 ausgesprochen worden ist, ist unerheblich. Denn das Reichsbahnvermögen hätte das Erhöhungsverlangen durchaus wirksam geltend machen können, ohne sogleich den marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken zu nennen; die Erhöhung hätte sodann am 1. Januar 1982 anhand des dann marktüblichen Zinssatzes ermittelt und der Kl. mitgeteilt werden können.

Bei einem Wert von 1.628.400 DM und einem Zinssatz von 10,9 % ergibt sich eine jährliche Rente von 177.495,60 DM, das sind 21.086,43 DM mehr als die bis zum 31. Dezember 1981 umgelegte Rente von 156.409,17 DM.

Zwischen den Parteien besteht kein Streit darüber, daß der Kl. bei Bejahung der Umlagefähigkeit der Reallast dem Grunde nach ein Schadensersatzangebot aus positiver Forderungsverletzung i.V.m. § 278 BGB zusteht. Das Verschulden der Bekl. ist dabei nicht darin zu sehen, daß diese die volle erhöhte Rente mit Wirkung vom 1. Januar 1982 an das Reichsbahnvermögen zur Zahlung gebracht hat. Denn die Kl. macht mit der Klage den ihr entstandenen Mietausfall geltend, d.h. sie sieht das Verschulden der Bekl. darin, aufgrund der Heraufsetzung der Rente nicht rechtzeitig die Miete entsprechend erhöht zu haben.

Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob der Bekl. das Schreiben des Reichsbahnvermögens vom 24. September 1981 bereits vor dem 1. Januar 1982 bekannt geworden ist; auf die insoweit vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme kommt es nicht mehr an. Denn die Kl. hat in der Berufung unwidersprochen vorgetragen, die fraglichen Mietverträge sähen die Zulässigkeit rückwirkender Kostenmietenerhöhungen bis zu einem maximalen Rückwirkungszeitraum von sechs Monaten ausdrücklich vor. Demgegenüber kann sich die Bekl. nicht darauf berufen, rückwirkende Erhöhungen der Kostenmiete seien nach § 10 Abs. 2 WoBindG nur bei einer Erhöhung der Betriebskosten möglich. Denn § 10 WoBindG befaßt sich lediglich mit der Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters, nicht aber mit einer vertraglich vereinbarten Mietanpassung (vgl. BGH, MDR 1961, 594; BGH, NJW 1966, 1710, jeweils zu § 18 I. BMietG, dem Vorgänger des § 10 WoBindG; Ullrich, Mietberechnungen 1980, Anm. zu § 4 NMV). Die hiernach zulässige Mietpreisgleitklausel ist in ihrer Wirkung lediglich nach Maßgabe des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 eingeschränkt (vgl. Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., WoBindG, § 10 Anm. 4 S. 25 oben). Da sich die laufenden Aufwendungen ab 1. Januar 1982 erhöht hatten, wäre die Nachforderung für das Jahr 1982 nach dieser Vorschrift in Verbindung mit den Mietverträgen noch zulässig gewesen, wenn dem Mieter die aufgeschlüsselte Nachforderung spätestens am 30. Juni 1982 zugegangen wäre, sofern die Vorankündigung spätestens am 31. März 1982 (drei Monate vorher) erfolgt wäre. Bis zu diesen Zeitpunkten hätte die Bekl. aber jeweils in dem vorstehenden Sinne tätig werden können, denn bereits am 1. März 1982 ging unstreitig der noch offene Teil der (erhöhten) Rente bei der Kasse des Reichsbahnvermögens ein.

Danach beläuft sich der von der Kl. mit dem Hauptanspruch geltend gemachte Mietausfall für die Zeit vom 1. Januar 1982 bis zum 28. Februar 1983 auf (177.495,60 DM 156.409,17 DM = 21.086,43 DM x 14/12 =) 24.600,83 DM und der kapitalisierte Zinsanspruch auf (21.086,43 DM : 12 = 1.757,20 DM x 9 % = 158,15 : 12 = 13,18 DM x 105 Monate =) 1.383,90 DM.