Kostenmiete

Kostenmiete; Änderung der Wirtschaftlichkeitsberechnung

Ein Hausverwalter handelt ordnungswidrig im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 WoBindG, wenn er trotz Änderung der Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Verringerung der Kostenmiete die höhere Grundmiete weiter entgegennimmt. (Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat den Betroffenen wegen einer Zuwiderhandlung gegen §§ 1 Abs. 3 Buchst. b, 8 Abs. 1 und (wie sich aus den Urteilsgründen ergibt) 19 Abs. 3 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG -) nach § 26 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 dieses Gesetzes zu einer Geldbuße von 14.000,- DM verurteilt. Seine nach § 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 OWiG zulässige Rechtsbeschwerde, mit der er die Verletzung materiellen Rechts rügt, hat nur in geringem Umfang Erfolg.

1. Das Amtsgericht stellt fest: Der Betroffene betreibt selbständig ein Einzelunternehmen für Immobilien und Hausverwaltungen. Im Oktober 1989 beauftragte ihn eine GmbH mit der Verwaltung von 60 Wohnungen mit insgesamt 4249,98 Quadratmetern Gesamtfläche auf dem Grundstück H.straße 55-58 in 13407 Berlin-Reinickendorf. Der Bau dieser Wohnungen war unter Verwendung von im Urteil im einzelnen dargestellten Finanzierungsmitteln im öffentlich geförderten Wohnungsbauprogramm des Jahres 1969 errichtet worden. Die GmbH hatte die Wohnungen aus einer Erbmasse erworben, um sie in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Zur Vorbereitung der Umwandlung hatte sie, was der Betroffene wußte, alle der von der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK, jetzt: Investitionsbank Berlin - IBB) genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde liegenden Kredite getilgt und auf die Annuitätshilfe verzichtet. Bei diesen Finanzierungsmitteln handelte es sich im wesentlichen um zinsvariable Kredite der Berliner Sparkasse, deren mittlere Zinsbelastung mit etwa 7,5 bis 8,25 % festgestellt ist, und um die mit 5 % zu verzinsenden Darlehensanteile der Annuitätshilfen der WBK.

Stattdessen hatte die GmbH den Ankauf und die Tilgung mit einer Zusage der Commerzbank für einen kurzfristigen Kredit mit einem Zinssatz von 9 % auf die jeweilige Inanspruchnahme finanziert, der aus den Verkaufserlösen zurückgeführt werden sollte.

Mit gleichlautenden Schreiben vom 4. Mai 1990 erklärte der Betroffene sämtlichen 60 Mietparteien gegenüber eine ab 1. Juni 1990 geltende Mieterhöhung. Den Erhöhungsbetrag errechnete er ausschließlich aus - den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden - Erhöhungen der Betriebskosten, während die Grundmiete mit 4,593 DM/qm gleichblieb. Diese Grundmiete übernahm der Betroffene aus der von der WBK genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnung der vorherigen Verwaltungsgesellschaft.

Mit Schreiben vom 6. Juli 1990 übersandte die WBK ihm eine von ihr als Folge der Umfinanzierung erstellte vorläufige Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Wirtschaftseinheit der 60 Wohnungen, die mit einer um etwa 0,11 DM/qm niedrigeren Grundmiete von 4,48 DM/qm abschloß. Mit Schreiben vom 24. Februar 1992 setzte die WBK mit der im Urteil wiedergegebenen Wirtschaftlichkeitsberechnung die zulässige Grundmiete auf 4,452 DM/qm monatlich fest. Daß die zulässige Grundmiete trotz der nach der Umfinanzierung teureren Kredite sank, lag an den der Wirtschaftlichkeitsberechnung im einzelnen zu entnehmenden Besonderheiten der nach § 8 a WoBindG in Verbindung mit der II. Berechnungsverordnung zu beachtenden Rechenmethode, derzufolge die mit 9 % zu verzinsenden kurzfristigen Kredite der Commerzbank nur als Eigenleistung mit einem Zinssatz von 6,5 % Berücksichtigung finden durften.

Der Betroffene nahm gleichwohl die von ihm in dem Schreiben vom 4. Mai 1990 errechneten Mieten in dem Zeitraum vom 1. Juni 1990 bis zum 31. März 1992 entgegen.

2. a) Diese Feststellungen weisen rechtsfehlerfrei aus, daß der Betroffene den objektiven Tatbestand des § 26 Abs. 1 Nr. 4 WoBindG verwirklicht hat. Er hat durch die Schreiben vom 4. Mai 1990 für die Überlassung von Wohnungen ein Entgelt gefordert und in der Folgezeit angenommen. Daß er die Berechnungen des vorherigen Verwalters bezüglich der Grundmiete nur fortgeführt und die von ihm veranlaßte Mieterhöhung ausschließlich auf die Betriebskosten beschränkt hat, nimmt seinem Herantreten an die Mieter nicht das Merkmal des Forderns. Die Grundmiete ist ein Teil derjenigen Miete, die der Vermieter vom Mieter verlangt. Die Endsumme ist derjenige Betrag, den der Mieter zu zahlen hat und den von ihm zu beanspruchen sich der Vermieter berühmt. Dementsprechend ist der Vermieter für jede einzelne Position seiner Mieterhöhungserklärung auch dann selbst verantwortlich, wenn er einzelne Posten lediglich aus Berechnungen seiner Vorgänger übernimmt.

Zu Recht hat das Amtsgericht den Betroffenen auch als tauglichen Täter angesehen, denn dem verfügungsberechtigten Vermieter steht nach § 19 Abs. 3 WoBindG ein von ihm Beauftragter gleich. Damit werden auch Verwalter von den Bindungen erfaßt, die für den Eigentümer die Vermietung durchführen (vgl. BVerwG ZMR 1986, 216).

Das von den Mietern verlangte und von ihnen angenommene Entgelt überstieg die nach §§ 8 Abs. 1, 8 a WoBindG zulässige Kostenmiete. Das Amtsgericht hat, den Ausführungen des sachverständigen Zeugen H. folgend, die Berechnungen der WBK zugrunde gelegt und sowohl die Durchschnittsmiete (§ 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG) als auch die auf ihr beruhenden - im Streitfall für alle Wohnungen gleichen - Einzelmieten (§ 8 a Abs. 5 WoBindG) unter zutreffender Berücksichtigung der im angefochtenen Urteil dargelegten Einzelregelungen der II. Berechnungsverordnung ermittelt. Die Rechtsbeschwerde deckt in diesen Berechnungen keine Fehler auf.

Das Vorbringen der Rechtsbeschwerde, die neue - geminderte - zulässige Kostenmiete sei gemäß § 5 a Abs. 3 Satz 1 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970) erst nach rechtsbeständiger Genehmigung durch die Bewilligungsstelle das zulässige Entgelt im Sinne der §§ 8 Abs. 1 Satz 1, 26 Abs. 1 Nr. 4 WoBindG, geht fehl. Diese Rechtsfolge tritt nur dann ein, wenn die bisher bestehende Wirtschaftseinheit der mehreren Wohnungen, für die eine einheitliche Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt worden ist, durch Anlegung der Grundbücher in einzelne Wirtschaftseinheiten aufgeteilt wird (vgl. KG WuM 1984, 319). Solange die Wohnungen noch eine Wirtschaftseinheit bilden, kann § 5 a Abs. 3 Sätze 1, 2, 5 NMV 1970 keine Bedeutung erlangen. Daß im Urteil nicht mitgeteilt wird, ob und gegebenenfalls wann die geplante Umwandlung in Eigentumswohnungen durch Umschreibung im Grundbuch verwirklicht worden ist, wirkt sich nicht zum Nachteil des Betroffenen aus. Denn darauf kann das Urteil nicht beruhen. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, daß die Umfinanzierung als vorbereitende Maßnahme zum Zwecke der Umwandlung in Eigentumswohnungen durchgeführt wurde, mithin zu einem Zeitpunkt, als die 60 Wohnungen noch eine Wirtschaftseinheit bildeten. Die nach Durchführung dieser Umfinanzierung zulässigen Einzelmieten bilden die Kostenmiete (§ 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG).

Der "Einfrierungsgrundsatz", auf den sich die Rechtsbeschwerde beruft, besagt nichts Gegenteiliges. Ihm ist lediglich zu entnehmen, daß auch die zu einem späteren Zeitpunkt aufgestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung von den Gesamtkosten und Finanzierungsmitteln ausgehen muß, auf denen die Bewilligung der öffentlichen Mittel beruht hat (vgl. AG Freiburg/Breisgau WuM 1981, 141; Pergande in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht § 8 a WoBindG, Anm. 3). Für eine Änderung der Finanzierung seitens des Vermieters bedeutet dies, daß er höhere Aufwendungen für die Finanzierungsmittel nicht zum Nachteil der Mieter geltend machen kann. Dieser Grundsatz wird jedoch in dem Fall durchbrochen, in dem sich die Kostenmiete infolge der Verringerung der laufenden Aufwendungen senkt. In diesem Fall hat gemäß § 5 Abs. 1 NMV 1970 der Vermieter unverzüglich eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen und aus den sich ergebenden verringerten Durchschnittsmieten neue Einzelmieten zu bilden. Von einer bestandskräftigen Festsetzung der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Bewilligungsstelle ist diese Pflicht nicht abhängig (vgl. Pergande aaO, Anm. 7 zu § 8 a WoBindG). So lag es hier. Denn die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugelassenen Aufwendungen hatten sich durch die Änderung der Finanzierung vermindert, während die 60 Wohnungen noch eine Wirtschaftseinheit bildeten. Eine Offenlegung der Einzelheiten seiner kurzfristigen Finanzierung wird dem Betroffenen entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde dabei nicht abverlangt. Denn der zur Bildung der Kostenmiete maßgebliche Zinssatz folgt (sofern er nicht 6,5 % unterschreitet) unmittelbar aus § 8 a Abs. 1 Satz 2 Buchstabe b WoBindG.

b) Die Zuwiderhandlung gegen § 26 Abs. 1 Nr. 4 WoBindG stellt grundsätzlich für jede einzelne Wohnung eine Einzeltat dar, da die Vorschrift auf die Forderung oder die Annahme eines höheren Entgeltes für die Überlassung einer Wohnung abstellt. Der Tatrichter hat bezüglich aller 60 Wohnungen eine fortgesetzte Tat angenommen, da der Betroffene aufgrund eines auf einheitliche Begehung gerichteten Gesamtvorsatzes gegenüber allen Mietern in gleichlautenden Schreiben gehandelt habe. Der Senat kann offenlassen, ob diese Ansicht mit den Grundsätzen des Bundesgerichtshofes in BGHSt 40, 138, die im Bußgeldverfahren nicht uneingeschränkt Geltung beanspruchen können (vgl. Beschluß des Senats vom 25. Mai 1994 - 5 Ws (B) 345/93 -), in Einklang stehen. Denn die rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen weisen aus, daß der Betroffene in natürlicher Handlungseinheit (vgl. Dreher/Tröndle StGB 46. Aufl., vor § 52 Rdn. 2 mit weiteren Nachweisen) gehandelt hat. Die aus § 5 Abs. 1 NMV 1970 folgende Verpflichtung, unverzüglich eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, eine neue Durchschnittsmiete zu berechnen und auf deren Grundlage 60 Einzelmieten zu bilden, konnte er nur einheitlich erfüllen. Seine Weigerung, dies zu tun und das darauf beruhende Fordern und Annehmen einer erhöhten Miete geschah gegenüber allen Mietern, angefangen von den Mieterhöhungsschreiben vom 4. Mai 1990, immer in gänzlichem Gleichklang. Es stellt sich damit auch für einen Dritten bei natürlicher Betrachtungsweise als einheitliches Tun dar.

Ein Hausverwalter hatte von seinem Vorgänger die auch von der WBK genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung von Sozialwohnungen übernommen und hatte selbst nur eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten erklärt. Danach erhielt er von der WBK als Folge der Umfinanzierung eine neue vorläufige Wirtschaftlichkeitsberechnung, die eine Senkung der Kostenmiete enthielt. Er nahm jedoch Mietzahlungen in der alten Höhe von den Mietern auch in der Folgezeit entgegen.

Mit Beschluß vom 30. Januar 1995 setzte das KG gegen ihn ein Bußgeld von 10.000 DM fest, da er ein höheres Entgelt als die Kostenmiete angenommen habe. Daß er die Berechnungen von der früheren Hausverwaltung übernommen hatte, die ja auch zunächst richtig waren, und daß er selbst nur eine zulässige Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten abgegeben hatte, entlastete ihn nicht. Schon die Entgegennahme von Mietzins, der die Kostenmiete übersteigt, verstößt gegen das Gesetz.