Kostenmiete

Kostenmiete; Erhöhungsgenehmigung

Im Rechtsstreit über die Höhe der Kostenmiete kann das ordentliche Gericht von einer Erhöhungsgenehmigung gemäß § 8 a Abs. 4 WoBindG zugunsten des Mieters abweichen. Insoweit wird am Rechts-entscheid vom 10.9.1984 (RES § 8 a WoBindG Nr. 3 = ZMR 1984, 414 = WuM 1984, 321 = DWW 1984, 287) nicht festgehalten.

I. Die Bekl. hat Anfang der 80er Jahre unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel eine Anlage mit rund 100 Sozialwohnungen errichtet, von denen eine an die Kl. vermietet ist.

Das zuständige Amt für Wohnungswesen hatte die Durchschnittsmiete durch Bewilligungsbescheid vom 19.12.1979 erstmals festgesetzt und sie später - auf eine Zwischenwirtschaftlichkeitsberechnung hin - durch Genehmigungsbescheid vom 5.8.1981 erhöht. Mit Bescheid vom 19.5.1983 hat das Amt die Schlußabrechnung vom 14.12.1982 anerkannt und zugleich eine Minderung der Durchschnittsmiete gegenüber dem Genehmigungsbescheid vom 5.8.1981 konstatiert.

Die Kl., die erst danach eingezogen ist, will sich vergewissern, daß sie nicht mehr als die zulässige Kostenmiete zahlt, und hat die Bekl. deshalb verklagt, ihr 1. gegen Kostenerstattung Kopien des Bewilligungsbescheides vom 19.12.1979 und des zugrunde liegenden Antrags auf Gewährung öffentlicher Mittel zur Verfügung zu stellen,

2. zu erläutern,

a) welche Veränderungen zwischen der Planung, auf der der Bewilligungsbescheid beruht, und dem Zustand, der im Anerkennungsbescheid vom 19.5.1983 zugrunde gelegt ist, eingetreten sind,

b) worauf die Veränderungen beruhen, insbesondere welche Veränderungen auf Umplanungen zurückzuführen sind, 3. eine Aufstellung der sämtlichen beim Erstbezug der Wohnanlage erho-benen Einzelmieten zur Verfügung zu stellen,

4. gegen Kostenerstattung Kopien des Genehmigungsbescheids vom 5.8.1981 und der zugrunde liegenden Zwischenwirtschaftlichkeitsberechnung zur Verfügung zu stellen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das mit der Berufung der Bekl. befaßte Landgericht möchte das Urteil bestätigen, sieht sich daran aber - zumindest wohl teilweise - gehindert durch den im Beschlußtenor er-wähnten Rechtsentscheid des hiesigen 4. Zivilsenats vom 10.9.1984: Fol-ge man diesem Rechtsentscheid, so sei der Genehmigungsbescheid vom 5.8.1981 verbindlich und folglich jedenfalls der Klageantrag zu 2. partiell rechtsschutzunwürdig, nämlich soweit er die anfängliche Mietentwicklung bis zu diesem Genehmigungsbescheid betreffe. Das Landgericht, das nicht dem besagten Rechtsentscheid, sondern der abweichenden Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 15.11.1985, BVerw-GE 72, 226; NJW 1986, 1628 = WuM 1986, 179 = DÖV 1986, 438) folgen will, legt dem Senat deshalb folgende Frage zum Rechtsentscheid vor:

Sind die Zivilgerichte bei der Entscheidung der Frage, ob die Miete für eine öffentlich geförderte Wohnung der zulässigen Kostenmiete entspricht, an einen behördlich erteilten Mietgenehmigungsbescheid gebunden oder haben sie diesen Bescheid auf seine sachliche Richtigkeit zu überprüfen?

II. Der Senat kann über die Vorlagefrage während der Gerichtsferien ent-scheiden, obwohl das zugrunde liegende Verfahren keine Feriensache im Sinne des § 200 GVG ist. Ein Rechtsentscheid ist ein interner Akt der Rechtsfindung, der durch die Gerichtsferien nicht berührt wird (h. M., vgl. etwa OLG Hamm, NJW 1983, 2392).

III. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig.

1. Die vorgelegte Frage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnraum.

2. Die Frage ist entscheidungserheblich.

a) Das gilt zwar offenbar nicht für alle Klageanträge. Auf Vorlage (von Ko-pien) des Genehmigungsbescheids vom 5.8.1981 z. B. (vgl. Klageantrag zu 4.) hat die Kl. unabhängig davon Anspruch, ob dieser Bescheid das Zi-vilgericht sachlich bindet oder nicht, denn es handelt sich dabei ersichtlich um "die zuletzt erteilte Genehmigung" im Sinne von § 8 Abs. 4 WoBindG. Der Anerkennungsbescheid vom 19.5.1983 war nicht selber ein Mietgenehmigungsbescheid; den "beigefügten Mietgenehmigungsbescheid", auf den er (unter E 3) formularmäßig verweist, gibt es offensichtlich nicht, da die Bekl. ihn nicht vorlegt und für seinen Erlaß auch nicht der im Gesetz be-schriebene Bedarf bestand (keine Mieterhöhung im Sinne von § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG). - Die Mitteilung der einzelnen alten Mietansätze wieder-um (Klageantrag zu 3.), sofern der Auskunftsanspruch nach § 8 Abs. 4 WoBindG darauf überhaupt zu erstrecken ist, würde hauptsächlich der Kontrolle der richtigen Einzelmietbildung dienen, die vom Zivilgericht auch bei Bindung an eine genehmigte Durchschnittsmiete zu überprüfen ist. Auf Vorlage des Bewilligungsbescheids vom 19.12.1979 schließlich (Antrag zu 1.) hat die Kl. zumindest nach § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG möglicherweise deshalb keinen Anspruch, weil dort nur von Vorlage der zuletzt erteilten Genehmigung die Rede ist.

b) Es bleibt (jedenfalls) der Antrag zu 2., auf den das Landgericht sich bei seinen Ausführungen zur Entscheidungserheblichkeit denn auch beschränkt. Zweifel sind allerdings auch insoweit möglich.

So wird z. B. eine zeitliche Begrenzung des Auskunftsanspruchs dergestalt vertreten, daß späteren Mietern nicht die Gesamtentwicklung von der ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung an, sondern nur die letzten Änderungen nachzuweisen sind (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Band 3.1, WoBindG § 8 Anm. 7; noch eindeutiger Band 4, NMV 1970 § 29 Anm. 1). Eine Begrenzung dieser oder ähnlicher Art mag dem Gesetzgeber (des WoBindG; ob auch dem Verordnungsgeber der NMV, stehe dahin) in der Tat vorgeschwebt haben (vgl. die Beschränkung der Vorlagepflicht gemäß § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG auf die letzte Geneh-migung). Die BGH-Entscheidung allerdings, auf die jene Kommentatoren sich insoweit stützen (BGH NJW 1984, 1032 = WuM 1984, 70), ist zu den Erhöhungsformalien nach § 10 Abs. 1 WoBindG ergangen und ergibt nicht eindeutig, daß der BGH den Auskunftsanspruch nach §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 NMV derart eingeschränkt sieht. Gerade wenn das Zivilgericht, wie das Landgericht meint, die Kostenmiete ohne Bindung an die Genehmigung festzusetzen hat, wäre eine solche Reduzierung des Auskunftsanspruchs wohl auch unangemessen.

Streiten läßt sich andererseits darüber, ob das Auskunftsbegehren gemäß Klageantrag zu 2. bei Bindung des Zivilgerichts an den Genehmigungsbescheid von 1981 wirklich partiell rechtsschutzunwürdig ist. Trotz solcher Bindung könnte die auch dann verbleibende Möglichkeit, bei der Genehmigungsbehörde eine Korrektur des Genehmigungsbescheids anzuregen, der Klage auf umfassende Auskunft - ihre materiell-rechtliche Berechtigung unterstellt - das erforderliche Rechtsschutzinteresse verleihen. Auch für die Kontrolle, ob ein Kostenerhöhungsbetrag schon früher geltend gemacht und in der genehmigten Miete berücksichtigt war, könnte dieser Auskunftsantrag eine rechtsschutzwürdige Vorbereitungsmaßnahme sein.

Ob die Vorlagefrage entscheidungserheblich ist, bestimmt indes letztlich nicht der Senat. Er hat insoweit vielmehr die Rechtsauffassung des Land-gerichts zugrunde zu legen, sie wäre denn unhaltbar (vgl. BayObLG RES § 537 BGB Nr. 1 = NJW 1987, 1950 m. w. N.). Das ist vorliegend nicht der Fall.

c) Der Senat geht bei den vorstehenden Ausführungen davon aus, daß die Vorlagefrage sich nur auf den Genehmigungsbescheid vom 5.8.1981 be-zieht, also einen Erhöhungsbescheid im Sinne von § 8 a Abs. 4 WoBindG. Die vom Landgericht als "Bewilligungsbescheid" bezeichnete erste Genehmigung von 1979 ist nach den Gründen des Vorlagebeschlusses er-sichtlich nicht gemeint. Auf ihre Bindungskraft kommt es für die Entscheidung auch nicht an. Bejaht man die Bindung, hat die Kl., die materiell-recht-liche Berechtigung ihrer Ansprüche stets unterstellt, gleichwohl ein Rechtsschutzinteresse, sich über jene erste Festsetzung und die darauf aufbauende weitere Entwicklung zu informieren.

3. Erfüllt ist schließlich die Zulässigkeitsvoraussetzung des § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO (Divergenzvorlage). Das Landgericht will von der Entscheidung eines Oberlandesgerichts - dem erwähnten Rechtsentscheid des hiesigen 4. Zivilsenats vom 10.9.1984 - abweichen. Jener Rechtsentscheid betraf, wie der Senat bereits mit Beschluß vom 18.2.1991 (RES 1991 3. Mietrechtsänderungsgesetz Nr. 107 = WuM 1991, 334 = ZMR 1991, 220) festgestellt hat, auch die Bindungswirkung einer Änderungsgenehmigung nach § 8 a Abs. 4 WoBindG. Eine solche war Anlaß für die Verwaltungsgerichtsverfahren, die im Sachverhalt jenes Rechtsentscheids von 1984 erwähnt werden, und überhaupt nur auf sie sind ersicht-lich seine Leitsätze 2 und 3 zu beziehen.

IV. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Beschlußformel er-sichtlich. Er weicht insoweit ab von dem mehrfach erwähnten Rechtsentscheid vom 10.9.1984.

1. In jenem Rechtsentscheid hatte der für den Erlaß von Rechtsentscheiden damals zuständige 4. Zivilsenat dieses Gerichts entschieden, daß bei Streit über die Kostenmiete (§ 8 WoBindG) das ordentliche Gericht als Durchschnittsmiete - ohne eigene Nachprüfung - den Betrag zugrunde le-gen müsse, den die Bewilligungsstelle gemäß § 72 Abs. 2 des II. WoBauG genehmigt habe; das gelte jedenfalls solange, wie der behördliche Genehmigungsbescheid nicht auf verwaltungsgerichtliche Anfechtungsklage an-derer Mieter rechtskräftig aufgehoben oder abgeändert sei.

Die Genehmigung - so die Grundzüge der Begründung - sei ein Verwaltungsakt, der jedermann binde, auch die Gerichte, soweit sie nicht zu sei-ner Überprüfung gesetzlich berufen seien. Gemäß § 40 VwGO seien das hier allein die Verwaltungsgerichte. Dort könnten sowohl der Vermieter als auch die zur Zeit der Genehmigung vorhandenen und folglich von ihr be-troffenen Mieter den Bescheid anfechten. Daß spätere Mietergenerationen dies nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung nicht mehr könnten, rechtfertige keine Abweichung von der gesetzlichen Rechtswegregelung. Der Mieterschutz, den § 8 Abs. 2 WoBindG bezwecke, sei dadurch sichergestellt, daß die im Mietpreisrecht fachkundige Genehmigungsbehörde die vom Gesetzgeber sorgfältig abgestuften Genehmigungserfordernisse prüfe. Schrankenlosen Schutz in Form mehrfacher Überprüfung des Durchschnittsmietansatzes, insbesondere einer gerichtlichen Überprüfung des Genehmigungsbescheids auch außerhalb der Voraussetzungen des § 42 VwGO, sehe das Gesetz nicht vor.

2. Dieser Rechtsentscheid ist auf Ablehnung gestoßen, sowohl in der Li-teratur (vgl. etwa Eisel und Nagler WuM 1984, 325 ff.; Zimmermann und Bittmann WuM 1985, 383 ff.) als auch in der Rechtsprechung (BVerwGE 72, 226 = NJW 1986, 1628; der BGH hat sich in einer Entscheidung vom 18.2.1987 - BBauBl. 1987, 598 - noch nicht festgelegt).

Kritik richtet sich vor allem gegen die Ausführungen des OLG Hamm zum Umfang der Bindungswirkung des Genehmigungsbescheides. Ihm komme lediglich Tatbestandswirkung in dem Sinne zu, daß das Zivilgericht sei-ne Existenz - als eine von mehreren Voraussetzungen für ein berechtigtes Mietzins(erhöhungs)verlangen des Vermieters - zu beachten habe. Feststellungswirkung in dem Sinne, daß er auch inhaltlich verbindlich sei, lege das Gesetz ihm nicht bei. Gegen eine solche Wirkung spreche im Gegenteil nicht nur die mieterschützende Intention von § 8 Abs. 2 WoBindG, son-dern auch die Ausgestaltung des Genehmigungsverfahrens. Dieses sehe eine Beteiligung von Mietern - die es jedenfalls zum Zeitpunkt der (ersten) Bewilligungsgenehmigung gemäß § 72 Abs. 1 des II. WoBauG regelmäßig auch noch gar nicht gebe - nicht vor, und die Prüfungsbehörde arbeite in der Praxis auch nicht so zuverlässig, wie das OLG Hamm unterstelle. Ent-gegen jenem Rechtsentscheid sei zudem nicht in Kauf zu nehmen, daß be-stimmte Mietergruppen den Genehmigungsbescheid weder verwaltungs- noch zivilgerichtlich überprüfen lassen könnten.

Dem letzteren Bedenken hat das Bundesverwaltungsgericht zusätzliches Gewicht verliehen, indem es durch seine Entscheidung vom 15.11.1985 (BVerwGE 72, 226) den Mietern schlechthin die Befugnis abgesprochen hat, Genehmigungsbescheide nach § 8 a Abs. 4 WoBindG vor dem Ver-waltungsgericht anzufechten.

3. Die Kritik am Rechtsentscheid vom 10.9.1984 erscheint dem Senat, wenn auch nur im Ergebnis, teilweise begründet.

a) Bestätigt eine Preisbehörde einem privatrechtlichen Rechtsgeschäft die preisrechtliche Zulässigkeit, muß das Zivilgericht im allgemeinen trotzdem selbst prüfen, ob das Rechtsgeschäft wirksam ist (vgl. etwa BGH DVBl. 1979, 275 [276]; BVerwGE 27, 202 [203 f.]); nur das Faktum der preisrechtlichen Genehmigung (oder ihres Fehlens) - soweit auch sie Wirksamkeitsvoraussetzung ist - muß es hinnehmen.

Als bloßen Genehmigungsvorbehalt in diesem Sinne sieht man allgemein auch das Erfordernis der Durchschnittsmiet Genehmigung an, und zwar sowohl der ersten ("Bewilligungs"-)Genehmigung gemäß §§ 72 Abs. 1 des II. WoBauG, 8 a Abs. 2 WoBindG, als auch der (etwaigen) Erhöhungsgenehmigung gemäß § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, WoBauR Band 1, II. WoBauG § 72 Anmerkungen 3 und 5.2 sowie Band 3.1, WoBindG § 8 a Anm. 3; Eisel und Nagler WuM 1984, 325; Zimmermann und Bittmann WuM 1985, 383; Sternel, Mietrecht 3. Auflage, Rdnr. III 888; Schade/Schubart/Wienicke, Wohnungsmietrecht Anhang C WoBindG § 8 a C 137; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Auflage, § 184 Rdnr. 9; Silberkuhl, ZMR 1987, 161 [164]; BVerwGE 72, 226, das dort allerdings nur die Genehmigung nach § 8 a Abs. 4 WoBindG behandelt; vgl. ferner aus der Zeit vor Erlaß des Rechtsentscheids vom 10.9.1984: Derleder WuM 1982, 59 [62]; anders Storz, Das Mietpreisrecht für den sozialen Wohnungsbau, Seite 39).

Damit wird man der Mietgenehmigung nach Meinung des Senats nicht voll gerecht.

Die Genehmigung der Durchschnittsmiete ist nur abschließender Teil ei-nes Verfahrens, in dem die dafür zuständige Behörde außerdem über die Bewilligung öffentlicher Mittel für das betreffende Wohnungsbauvorhaben entscheidet. Der Staat gewährt solche Mittel, um den Bau preisgünstiger Mietwohnungen anzuregen. Damit seine Subventionen letztlich dem begünstigten Mieterkreis zugute kommen, verlangt er vom Vermieter als "Ge-genleistung" die Beschränkung auf die Kostenmiete. An deren Ermittlung wirkt er durch die zuständige Behörde prüfend und gegebenenfalls berichtigend mit. Maßgebend für die Berechnung sind dabei die Neubaumietenverordnung (NMV) und die II. Berechnungsverordnung (II. BV). Die II. BV bestimmt für die einzelnen Kostenfaktoren allerdings häufig statt absoluter Beträge nur (unterschreitbare) Höchstsätze und gelegentlich auch nur un-zureichende Pauschalen. Zu beachten sind außerdem die gem. § 72 Abs. 3 des II. WoBauG bestimmten Grenzwerte. Schon die erste Festlegung der Durchschnittsmiete ist deshalb oft kein schlichter mathematischer Akt, sondern Ergebnis eines zwischen Bewilligungsstelle und Bauherrn "ausgehandelten" Kompromisses, der nicht immer zur wirklichen Ko-stendeckung führt (vgl. etwa Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Band 1, II. WoBauG § 72 Anm. 3 [Seite 6 f.]; Sternel, Miet-recht III 887). Für die Entscheidung des Bauherrn, ob er (trotzdem) bauen kann und soll, bildet sie eine wichtige Grundlage.

Der Subventionszweck rechtfertigt nach alledem nicht nur - zur Zügelung des Vermieters - einen Genehmigungsvorbehalt, sondern - zu seiner Ab-sicherung - darüber hinaus die Ausstattung jedenfalls der Bewilligungsgenehmigung mit bindender Kraft; wenn man sich auf deren Bestand nicht verlassen kann, schreckt das vom Bauen ab. Rechtliche Bedenken gegen eine derartige Ausgestaltung der Genehmigung bestehen nicht. Mieter, in deren Rechte sie etwa eingriffe, gibt es zur Zeit der (ersten) Genehmigung in der Praxis noch nicht, und wenn es sie gäbe, könnten und müßten sie das Verwaltungsgericht anrufen. Spätere Mieter könnten das nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zwar nicht (mangels Verletzung von Rechten im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO; vgl. dazu die überzeugenden Ausführungen des OVG Münster WuM 1981, 133). Das wäre aber, wie schon im Rechtsentscheid vom 10.9.1984 näher ausgeführt (vgl. dort Ziff. III 1 b dd und ee), kein Grund, eine Bindung der Zivilgerichte zu verneinen.

Im übrigen scheint insoweit der Hinweis nicht überflüssig, daß auch die An-mietung einer Sozialwohnung ein zivilrechtlicher Vertrag ist, den die Be-teiligten freiwillig schließen. Mit den Vorschriften über die Kostenmiete hat der Gesetzgeber zwar zugunsten des Mieters in die Freiheit der Vertragsgestaltung eingegriffen. Er war aber nicht gehindert, diesen Eingriff dahin zu beschränken, daß er als Durchschnittsmiete den genehmigten Betrag definierte. Wer dann auf solcher Grundlage mietet, ist nach den Regeln des bürgerlichen Rechts gebunden.

b) Von der Frage, ob der Gesetzgeber rechtfertigenden Anlaß hatte, die Durchschnittsmiete in dieser Weise zu definieren, ist allerdings die Frage zu unterscheiden, ob er das auch wirklich getan, also die Genehmigung mit bindender Kraft ausgestattet hat; ohne gesetzliche Regelung kann ihr sol-che Kraft nicht beigelegt werden (vgl. zu dieser sog. Feststellungswirkung etwa KG WuM 1985, 387 [388] m. w. N.; Knöpfle BayVerwBl. 1982, 225 [227]).

Im Rechtsentscheid vom 10.9.1984 wird die erforderliche gesetzliche Re-gelung in § 8 a Abs. 2 WoBindG gesehen. Die Vorschrift lautet: "Bei Woh-nungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes genehmigt worden ist." Das ist tatsächlich mehr als ein bloßer Genehmigungsvorbehalt, der etwa so hätte lauten müssen: "Bei Wohnungen ... gilt Absatz 1 (des § 8 a über die Ermitt lung der Kostenmiete) nur, soweit die Durchschnittsmiete gem. § 72 Abs. 1 des II. Wohnungsbaugesetzes genehmigt ist" oder "... bedarf die der Ko-stenmiete zugrunde zu legende Durchschnittsmiete der Genehmigung ..."). Wenn es statt dessen heißt, daß von der genehmigten Durchschnittsmiete "auszugehen" sei, kann man das in der Tat als hinreichende Festle-gung einer - auch sachlich gerechtfertigten (siehe oben a) - Bindungswirkung auffassen. Dagegen spricht weder die naturgemäße Vorläufigkeit der Bewilligungsgenehmigung, die nur bis zu einer Änderung (im Zweifel Er-höhung) der Durchschnittsmiete gem. § 8 a Abs. 3 Wohnungsbindungsge-setz gilt - vorläufig in diesem Sinne ist übrigens nur der Mietbetrag; Basis und Rahmenbedingungen für seine späteren Veränderungen werden end-gültig festgelegt -, noch sprechen dagegen etwaige Mängel des Genehmigungsverfahrens. Sollte dieses nicht seiner Bedeutung entsprechend aus gestaltet sein, bedürfte es der Vervollkommnung; Rückschlüsse auf den Willen des Gesetzgebers (des Wohnungsbindungsgesetzes) wären daraus nicht zu ziehen.

Der Rechtsentscheid vom 10.9.1984 scheint nach alledem richtig, was die (erstmalige) Bewilligungsgenehmigung nach §§ 72 Abs. 1 des II. WoBauG, 8 a Abs. 2 WoBindG anbelangt. Für bedenklich hält der Senat dagegen die Erstreckung der Bindungswirkung auch auf eine Erhöhungsgenehmigung gem. § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG, um die es vorliegend geht.

Nach § 8 a Abs. 3 WoBindG tritt (unter den Bedingungen von Satz 2 der Vorschrift) eine geänderte Durchschnittsmiete zwar "an die Stelle" der bisherigen. Daß sie auch in deren (etwaige) Eigenschaft eintritt, bindend festgelegt zu sein, ist damit nicht, jedenfalls nicht klar, zum Ausdruck gebracht. Auch daß § 8 Abs. 4 WoBindG nur Vorlage des "letzten" Genehmigungsbe-scheides vorsieht, ist dafür kein hinreichend sicheres Indiz. Wenn § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG, in auffälligem Kontrast zu § 8 a Abs. 2 WoBindG, von der Erhöhungsgenehmigung sagt, daß die Erhöhung ihrer "bedarf" - und nicht, daß von ihr "auszugehen" sei -, dann spricht im Gegenteil schon der Gesetzeswortlaut eher gegen eine solche ausdehnende Auslegung.

Hinzu kommt, daß die Erhöhungsgenehmigung der Verbindlichkeit auch nicht mehr so bedarf, wie nach den obigen Ausführungen zu a) die Bewil-ligungsgenehmigung. Auf dieser gründend kann der Bauherr kalkulieren. Seine Mieterhöhungsmöglichkeiten sind im Gesetz hinreichend klar geregelt. Ihn insoweit der Kontrolle der Mieter zu entziehen, besteht im Grunde nicht mehr Anlaß als bei späteren, der Genehmigung nicht mehr bedürftigen Mieterhöhungen. Daß mit Zulassung dieser Kontrolle die Zahl der Zi-vilprozesse und die Gefahr divergierender Entscheidungen steigen kann und wie diesem Übelstand de lege feranda abzuhelfen wäre (vgl. dazu et-wa Derleder WuM 1982, 87 f.; auch an ein FGG-Verfahren unter Beteiligung der Mieterschaft wäre zu denken), steht auf einem anderen Blatt.

c) Der Rechtsentscheid vom 10.9.1984 ist deshalb bezüglich der Erhöhungsgenehmigung gem. § 8 a Abs. 4 WoBindG nicht aufrechtzuerhalten. Sinnlos ist diese Genehmigung auch dann nicht. Immerhin bleibt sie Voraussetzung der Mieterhöhung und setzt ihr eine Obergrenze. Daß sie auch den Vermieter zivilrechtlich nicht binde, wird mit Recht nirgends vertreten.

Ob andererseits die Mieterschaft den Erhöhungsbescheid vor dem Verwaltungsgericht anfechten könnte, ist unerheblich, weil er das Zivilgericht, wie ausgeführt, ohnehin nicht bindet. Es sei aber klargestellt, daß der Se-nat die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 15.11.1985 (BVerwGE 72, 226) im Ergebnis für zutreffend hält. Sie scheint ihm zwar von der früheren Rechtsprechung dieses Gerichts (vgl. insbesondere BVerwGE 3, 362 = NJW 1956, 1491) abzuweichen. Doch leuchtet jedenfalls ein, daß der Erhöhungsbescheid keine Mieterrechte im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO verletzt, wenn er das Zivilgericht nicht bindet.

V. Der Senat hat die Sache nicht seinerseits gem. § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO dem Bundesgerichtshof vorgelegt. Der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 10.9.1984, von dem er abweicht, stammt nicht von einem anderen OLG, sondern von dem früher zuständig gewesenen 4. Zivilsenat desselben Oberlandesgerichts, dem der Senat angehört. Der beschließende Senat ist nunmehr für die Bescheidung von Rechtsentscheidvorlagen in Nordrhein-Westfalen allein zuständig. Von anderen obergerichtlichen Entscheidungen, insbesondere denen des Bundesgerichtshofs vom 18.2.1987 (BBauBl. 1987, 598) und des OLG Hamburg vom 18.1.1991 (WuM 1991, 152), weicht er nicht ab.

Im sozialen Wohnungsbau darf der Vermieter nur die Kostenmiete verlangen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Sie wird als Durchschnittsmiete aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach §§ 8, 8 a WoBindG ermittelt und von der Bewilligungsstelle durch Bescheid genehmigt. Erhöhen sich die laufenden Aufwendungen, ist auch ein Erhöhungsbescheid erforderlich. Diese Genehmigungen sind Verwaltungsakte und folglich vor den Verwaltungsgerichten anfechtbar, während über Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter die Zivilgerichte zu entscheiden haben. Unterschiedliche Gerichtsentscheidungen sind bei solchen gespaltenen Rechtswegen besonders häufig.

In einem älteren Rechtsentscheid hatte das Oberlandesgericht Hamm die Meinung vertreten, der Bewilligungsbescheid über die Durchschnittsmiete und auch ein sich daran anschließender Bescheid über die Erhöhung sei für die Zivilgerichte bindend, habe also eine Feststellungswirkung und könne allein im Verwaltungsprozeß überprüft werden. Eine andere Auffassung hatte das Bundesverwaltungsgericht jedenfalls für Erhöhungsbescheide nach § 8 a Abs. 4 WoBindG vertreten und gemeint, der Mieter sei zur Anfechtung dieser Bescheide nicht berechtigt.

In seinem neuesten Rechtsentscheid vom 20. August 1993 hat das OLG Hamm sich dieser Auffassung angeschlossen. Die erstmalige Genehmigung der Durchschnittsmiete sei nach Wortlaut und Zweck des Gesetzes bindend und von den Zivilgerichten nicht überprüfbar. Dies gelte jedoch nicht für Änderungsbescheide, die also auch im Zivilverfahren auf ihre Richtigkeit überprüft werden könnten.

Hinzuweisen ist dabei auch auf die Ausführungen des Gerichts über den Auskunftsanspruch des Mieters, den das OLG Hamm nicht nur für den letzten Änderungsbescheid bejaht, sondern ohne zeitliche Begrenzung. Damit hat der Vermieter zwar bei einer Mieterhöhung lediglich den Änderungsbescheid vorzulegen und nicht die gesamte Mietentwicklung darzustellen (GE 1984, 192: Keine Ahnenforschung bei Mieterhöhungen); auf eine Auskunftsklage des Mieters hingegen ist er dazu verpflichtet.