Kostenmiete

Kostenmiete; Mieterhöhung; Kappungsgrenze

Die zulässige Erhöhung der Kostenmiete wegen baulicher Veränderungen bleibt bei der Berechnung der Kappungsgrenze einer Mieterhöhung des preisfrei gewordenen Wohnraums außer Betracht.

Indes kann eine Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1.10.1996 aufgrund des formell nicht zu beanstandenden Schreibens v. 28.6.1996 begehrt werden.

Der Höhe nach ist das Verlangen auf einen Betrag von 581,33 DM beschränkt. Denn die Kl. kann die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG abgesehen, nicht um mehr als 30 % erhöhen, jedoch auf nicht mehr als 9,60 DM netto pro Quadratmeter Wohnfläche (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 b MHG). Dabei ist Ausgangsmiete zur Berechnung der 30-% Grenze nach dem klaren Gesetzeswortlaut die vor drei Jahren gültige Miete; der von den Parteien hier behandelte RE des OLG Hamburg (WM 1996, 322) bezieht sich ausschließlich auf die Frage, welche der drei Kappungsgrenzen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 b MHG anzuwenden sind. Nicht unter die Kappungsgrenze fällt die Mieterhöhung zum 1.1.1995 von ursprünglich 354,63 DM auf dann 474,94 DM (= 120,31 DM). Hier handelt es sich ausweislich des von der Kl. vorgelegten und im damaligen Erhöhungsschreiben v. 16.2.1994 in Bezug genommenen Bewilligungsbescheides des Kreises Mettmann v. 28.1.1994 um eine wegen baulicher Veränderungen genehmigte Erhöhung der Kostenmiete, die den gleichen Voraussetzungen unterliegt, wie sie § 3 MHG vorsieht, so daß die Kammer keine rechtlichen Bedenken hat, diese damalige Mieterhöhung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG gleichzustellen. Danach kann die Ausgangsmiete von 354,63 DM bis zur Kappungsgrenze erhöht werden, während die zwischenzeitlich erfolgte Erhöhung außerhalb der Kappung bleibt, also später hinzuzurechnen ist.

Die Kappungsgrenze liegt, wie die Kl. richtig errechnet hat, bei 30 %, höchstens jedoch 9,60 DM netto pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG. Die Wohnung ist zwar unstreitig vor dem 1.1.1981 fertiggestellt worden, der Nettomietzins betrug aber zuletzt (hier kommt es entsprechend dem von den Parteien zitierten RE des OLG Hamburg auf die zuletzt gezahlte Miete von 474,79 DM an: 474,79 DM: 62,93 qm ) 7,56 DM/qm , also weniger als 8,00 DM/qm, so daß es bei der allgemeinen Kappungsgrenze von 30 % bleibt, allerdings mit der Obergrenze von 9,60 DM/qm.