Kostenmiete

Kostenmiete; Umstellung; preisgebundene Neubauwohnung; separate Abrechnung der Betriebskosten; Rückforderung

Hat der Vermieter der preisgebundenen Neubauwohnung die Kostenmiete nicht bis zum 31. Dezember 1986 durch schriftliche Erklärung auf die separate Abrechnung der Betriebskosten umgestellt, kann er diese Erklärung - auch bei der im Mietvertrag enthaltenen Gleitklausel, wonach "sich die Miete von dem ersten Termin an erhöht, der nach diesen Vorschriften zulässig ist, wenn durch allgemeine Rechtsvorschriften eine Erhöhung der Miete zugelassen ist" - nur mit Wirkung für die Zukunft nachholen.

Hat der Mieter trotz unterlassener Umstellung der Kostenmiete gesondert Betriebskosten gezahlt, steht ihm seit Beginn des nach 1986 folgenden Abrechnungszeitraums ein Rückforderungsanspruch zu.

Die Kl. haben gegenüber den Bekl. einen Anspruch auf (Rück-) Erstattung der im Zeitraum vom 1.8.1987 bis zum 31.12.1992 über die sogenannte Einzelmiete im Sinne der Vorschriften über die zulässige Miete für öffentlich geförderte Wohnungen hinaus geleisteten Mietzinszahlungen. Dabei kann letztlich offenbleiben, ob sich der Erstattungsanspruch aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG oder ggf. dessen entsprechender Anwendung (so Sonnenschein/Weitemeyer, NJW 1993, 2201, 2202 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 959 f. zu § 10 WoBindG) oder aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB mit der Begründung, daß § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG eng dahingehend auszulegen ist, daß er sich zum einen nur auf "Vereinbarungen" bezieht und zum anderen nur die gemäß Abs. 1 zur Deckung der laufenden Aufwendungen nicht erforderlichen Entgelte abschöpfen soll, ergibt; die Kl. haben die Mietzinszahlungen insoweit jedenfalls ohne Rechtsgrund an die Bekl. geleistet.

Aufgrund der zwingenden gesetzlichen Vorschriften über die zulässige Miete für preisgebundene Wohnungen waren die Bekl. spätestens nach dem im Jahre 1986 endenden Abrechnungszeitraum (§ 25 b NMV) nur noch berechtigt, die Kostenmiete in Höhe der Einzelmiete oder auch sogenannten Nettomiete zu erheben und konnten Betriebskosten daneben nur noch als Umlage geltend machen (§ 20 Abs. 1 NMV). Diese Umstellung trat jedoch, wie sich aus dem Wortlaut des § 25 b und der darin zugunsten der Vermieter enthaltenen Übergangsregelung, welche trotz Inkrafttreten der neuen Vorschriften am 1.5.1984 dem Vermieter noch die Möglichkeit der Umstellung bis "längstens" zum 31.12.1986 einräumte, ergibt, nicht automatisch ein, sondern bedurfte einer entsprechenden rechtsgestaltenden Erklärung (vgl. LG Kleve WM 1992, 201; Sternel, a. a. O., III 379 u. 890), wobei vorliegend dahinstehen kann, ob diese den Erfordernissen des § 10 Abs. 1 WoBindG zu entsprechen hatte, da seitens der Bekl. eine solche Erklärung zu keinem Zeitpunkt abgegeben worden ist. Ohne diese Umstellung hatten die Bekl. nur Anspruch auf Zahlung der Kostenmiete in Form der sogenannten Einzel- oder Nettomiete, die bislang in der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten durften (nicht mußten!) nur noch als gesonderte Umlage geltend gemacht werden. Letzteres ist unstreitig nicht geschehen, so daß die darauf entfallenen Teile des von den Kl. gezahlten Mietzinses zu Unrecht geleistet worden sind. Dem kann grundsätzlich nicht entgegengehalten werden, es liege nur ein Verstoß gegen ein Formerfordernis vor, materiell würden die Nebenkosten geschuldet. Zum einen erfordert die Umstellung, wie bereits angeführt, eine Erklärung, welche rechtsgestaltende Wirkung hat und damit Wirksamkeitsvoraussetzung der Umlegung und Erhebung der Nebenkosten ist (RE OLG Karlsruhe v. 26.3.1986, RES 1986, 158 ff.; Sternel, a. a. O., III 935) mit der Folge, daß ohne diese Erklärung ein Anspruch nicht besteht. Zum anderen ist eine solche Erklärung und damit die Voraussetzung für die Umlegung der Betriebskosten - soweit keine vertraglichen Besonderheiten gegeben sind - nur mit Wirkung für die Zukunft möglich (vgl. § 4 Abs. 7 NMV i. V. m. § 10 Abs. 2 WoBindG; § 4 Abs. 8 NMV).

Zu einer anderen Beurteilung führen weder die in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag enthaltene sogenannte Gleitklausel (Ziffer 2 Abs. 6 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen - Fassung W 1965), nach welcher dann, wenn durch allgemeine Rechtsvorschriften eine Erhöhung der Miete zugelassen ist, sich die Miete von dem ersten Termin an erhöht, der nach diesen Vorschriften zulässig ist, noch die - für einen solchen Fall einer Gleitklausel - von den Bekl. angeführte Entscheidung des BGH v. 22.4.1981 (NJW 1992, 1587 f.). In einer solchen Vereinbarung mag ein Rechtsgrund jedenfalls für das Behaltendürfen erfolgter Zahlungen in den Fällen gesehen werden, in welchen der Vermieter eine - aus formalen Gründen - unwirksame einseitige Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG abgegeben hat, da die Anpassung nach der Bestimmung des Vertrages gewissermaßen automatisch erfolgt (BGH a. a. O.; OLG Karlsruhe a. a. O., S. 161). Insoweit ist allerdings zu bedenken, daß es auch in diesen Fällen zusätzlich einer Erklärung seitens des Vermieters bedarf und diese nicht insofern beliebig wiederholbar bzw. nachholbar ist, als die Erklärung nicht zeitlich unbeschränkt zurückwirken kann (§ 4 Abs. 8 NMV). Von der Gleitklausel in der vorliegenden Fassung wird jedoch bereits nach ihrem Wortlaut und auch nach ihrem Zweck bei ihrer Verwendung bei Abschluß des Vertrages die Änderung der Zusammensetzung der Kostenmiete nicht erfaßt. Die Klausel zielt darauf ab, nach Vertragsschluß zulässig werdende Erhöhungen der vereinbarten Miete, insbesondere durch Anhebung gesetzlich festgelegter Höchstsätze für einzelne Betriebskosten (Pauschalen), unmittelbar zum Gegenstand des Mietvertrages zu machen. Nicht erfaßt wird davon der - bei Abfassung und Verwendung der Vertragsbestimmungen nicht voraussehbare - vorliegend gegebene Fall, daß nicht eine Erhöhung der Miete, sondern eine Änderung der Mietstruktur nicht nur "zugelassen", sondern dem Vermieter auferlegt wird, will er künftig Mietzinsanteile, die bisher Bestandteile der einheitlichen Kostenmiete waren, in der Zukunft weiter geltend machen können. Sowohl die gesetzliche Regelung als auch die Erklärung des Vermieters haben inhaltlich damit eine andere Qualität gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen, auch wenn in formeller Hinsicht die Erklärungen beide an § 10 Abs. 1 WoBindG zu messen sein mögen. Im übrigen haben vorliegend die Bekl., anders als in den vom BGH und dem OLG Karlsruhe entschiedenen Fällen, nicht eine den Erfordernissen des § 10 Abs. 1 WoBindG nicht entsprechende Erklärung, sondern überhaupt keine Erklärung abgegeben. Daß eine solche aber in jedem Fall auch bei Vereinbarung einer Gleitklausel abgegeben werden muß, um eine erhöhte Miete verlangen zu können, ergibt sich aus § 4 Abs. 8 NMV, welcher auf § 10 Abs. 1 WoBindG verweist.