Kostenmiete

Kostenmiete; Erhöhung; Modernisierung; Bundesmietengesetz; Erhöhungserklärung

Die vom Mieter an den Vermieter aufgrund unwirksamer Erklärung zur Erhöhung der Kostenmiete nach Modernisierung gezahlten Entgelte kann der Mieter unbeschadet einer mietvertraglichen - gemäß I. Bundesmietengesetz formulierten - Mietgleitklausel zurückfordern.

Der Klägerseite steht ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Var. BGB zu. Die Zahlung ist ohne Rechtsgrund erfolgt.

Dem Vermieter steht nicht ohne weiteres die Kostenmiete zu. §§ 8, 10 Abs. 1 WoBindG bestimmen, daß der Vermieter die Kostenmiete verlangen kann. Daraus folgt nicht, daß sie ihm zusteht. Rechtsgrundlage kann daher entweder nur eine vertragliche Vereinbarung sein oder aber die wirksame Erhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG, die die Mieterhöhung gestaltend herbeiführt (OLG Karlsruhe WM 1986, 166 = GE 1986, 553 = NJW-RR 1986, 887; LG Berlin - Zivilkammer 64 - MM 1989, 88).

Die Erhöhungserklärung vom 19. November 1996 war nach § 10 Abs. 1 WoBindG nicht wirksam, weil die Berechnung der Modernisierungskosten im Ansatz nicht zutreffend erfolgt ist. Es fehlt die Herausnahme derjenigen Kosten, die auf die unstreitig enthaltene bloße Instandsetzung entfallen. Die Kammer hat das für das vermietete Objekt bereits mehrfach entschieden (vgl. etwa Urt. v. 29.1.1998 - 62 S 245/97 -). Davon abzuweichen besteht kein Grund.

Die Mietgleitklausel in § 3 des Vertrages stellt - auch in Verbindung mit der Erhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG - schon deswegen keinen Rechtsgrund für die Mieterhöhung dar, weil sie lediglich allgemein gehalten ist auf gesetzlich oder behördlich zugelassene Mieterhöhungen. Diese allgemeine Formulierung erfaßt nicht den Fall der Mieterhöhung wegen Modernisierung (Urt. der Kammer v. 21.4.1988 = GE 1988, 945). Das ergibt sich aus der Bezugnahme auf die Erhöhungsmöglichkeiten nach § 18 I. BMG. Die Regelung ist nur auf derartige Mieterhöhungen zugeschnitten. Die Rechtsprechung des BGH in NJW 1982, 1587 kommt daher nicht zur Anwendung.

Durch die Zahlung auf das Erhöhungsbegehren kam eine Vertragsänderung schon deswegen nicht zustande, weil ein vertragliches Angebot fehlt. Die Erhöhungsanforderung nach § 10 WoBindG im Schreiben vom 19. November 1996 stellt kein Angebot auf Vertragsänderung dar, sondern eine auf einseitige Erhöhung der Miete gerichtete Erklärung. Deswegen konnten die Bekl. in dem Verhalten der Klägerseite auch nicht eine rechtsgeschäftliche Annahmeerklärung sehen. Hinzu kommt, daß die bloße Duldung, daß die erhöhte Miete vom Konto des Mieters abgezogen wird, schon als solche keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungsgehalt hat (ebenso OLG Karlsruhe WM 1986, 166 = GE 1986, 553 = NJW-RR 1986, 887).

§ 813 entbindet die Bekl. nicht von der Pflicht zur Rückzahlung, weil § 10 Abs. 1 WoBindG nicht eine bloße Einrede darstellt. Die gegenteilige Auffassung von Gärtner in NJW 1980, 153 ist ohne dogmatische Begründung (dagegen auch OLG Karlsruhe WM 1986, 166). Die Irrigkeit dieses Ansatzes zeigt sich vorliegend besonders daran, daß ihr Hauptargument lediglich vordergründiger Natur ist, indem angenommen wird, der Vermieter behalte ohnehin nur, was ihm sachlich zustehe. Im vorliegenden Fall ist die Mieterhöhung sachlich teilweise gerade nicht berechtigt, soweit sie nämlich durch Instandsetzungskosten motiviert ist. Daß § 10 Abs. 1 WoBindG dazu führen solle, dem Mieter einseitig die Darlegungslast in Fällen der Rückforderung aufzuerlegen, ist nicht anzunehmen.

§ 814 BGB ist nicht anzuwenden. Die für die Voraussetzungen der Vorschrift darlegungsbelasteten Bekl. haben nicht dargelegt, wann die Klägerseite vor dem von der Klage betroffenen Zeitraum tatsächlich die erforderliche positive Kenntnis (Gewißheit) davon erlangt hätten, daß sie zur Zahlung nicht verpflichtet seien. Außerdem kann die Kenntnis schon deswegen nicht unterstellt werden, weil die materielle Berechtigung sowohl rechtlich als auch im Hinblick auf den tatsächlichen Anteil der Instandsetzungskosten ungewiß ist.

Für eine Verwirkung des Rückforderungsrechts liegen Anhaltspunkte nicht vor. Umstände, die ein Vertrauen des Vermieters darauf rechtfertigen, daß er, nachdem er mehrere Jahre unzulässigerweise eine zu hohe Miete vom Konto des Mieters eingezogen hat, diese nun behalten darf, sind nicht dargelegt.