Kostenlast für Abwasserrohr, Abwasserrohre von der Badewanne bis zum Fallrohr als Sondereigentum durch TE, Überbürdung der Kostenlast für Gemeinschaftseigentum auf Sondereigentümer

Ist die Erklärung zu Sondereigentum (hier für Abwasserrohre von der Badewanne bis zum Fallrohr) in der Teilungserklärung nichtig, kann darin jedoch für Reparaturen die Überbürdung der Kostenlast auf den Sondereigentümer liegen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313a Absatz 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Bekl. hat auch in der Sache Erfolg. Der Kl. hat keinen Anspruch gemäß §§ 662, 670 BGB auf Ersatz der Kosten, die für die Instandsetzung des defekten Abwasserrohrs entstanden sind.

Es kann für den vorliegenden Sachverhalt dahinstehen, ob die defekte Abwasserleitung unter der Badewanne im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum steht. Wäre sie Bestandteil des Sondereigentums, müsste der Kl. für die Kosten einstehen, weil er sein Sondereigentum hat instand setzen lassen. Geht man hingegen davon aus, dass in der Teilungserklärung die Zuordnung als Teil des Sondereigentums zu Unrecht erfolgte, dann jedenfalls bezieht sich die Pflicht zur Instandsetzung und -haltung auf diese Leitung und wurde wirksam auf den Kl. übertragen. Ein Auftrag der Verwaltung an den Kl. zur Reparatur kann nicht angenommen werden.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

Der Schaden war verursacht worden durch eine altersbedingte Undichtigkeit des Abwasserrohrs unterhalb der Badewanne: Das ergibt sich aus der Rechnung der Firma … vom 7.1.2013.

Der Bundesgerichtshof hatte in der Entscheidung vom 26.10.2012 (NJW 2013, 1154) einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem die streitgegenständliche Wasserleitung eine Zuleitung war, die im Gemeinschaftseigentum (= Mauer der Dachabseite) belegen, nur der Versorgung des Dachgeschosses zu dienen bestimmt war und um deren Sanierung/-skosten die Parteien stritten. In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof offengelassen, wann wesentliche Bestandteile des Gebäudes, die sich zwar im Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, aber nur einer Sondereigentumseinheit dienen, im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG zu den Räumen dieser Einheit gehören (BGH aaO. Rn. 19). Für maßgeblich hat er gehalten, dass Wasser- und Heizleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen (BGH aaO. Rn. 21).

Der hiesige Sachverhalt ist mit demjenigen, den der Bundesgerichtshof entschieden hat, nicht ohne Weiteres vergleichbar. Denn zum einen liegt die durch Alter beschädigte Leitung im Bereich des Sondereigentums, zum anderen handelt es sich um eine Abwasserleitung. Hier gilt, dass Leitungen, die sich im räumlichen Bereich der Wohnung befinden, von den einzelnen Abzweigungen an dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Allerdings nur, wenn sie ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden können (Armbrüster in Bärmann, WEG, 13. Aufl., Rn. 98 zu § 5; so wohl auch OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 216 für eine Hebeanlage und deren Zuleitung zur Abwasserleitung für eine einzige Einheit). Da vorliegend der Estrich, der als Dichtungsschicht zwingend im Gemeinschaftseigentum steht (siehe Armbrüster aaO. Rn. 74 m.w.N.), zerstört werden musste, tendiert das Gericht dahin, dass die Leitung nicht im Sondereigentum steht, § 5 Abs. 1 WEG.

Legt man trotz der Abweichungen im Sachverhalt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde und hat - weil es sich um Abwasser handelt - eine ventilfreie Leitung, dann gibt es keine Zugriffsmöglichkeit des Wohnungseigentümers, und die gesamte Abwasserleitung steht im Gemeinschaftseigentum.

Wenn einem Wohnungseigentümer Sondereigentum nicht wirksam übertragen wurde, weil das betreffende Teil der Wohnanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum steht, so kann diese Regelung in eine Abbedingung der Instandsetzungs- und Kostentragungspflicht nach § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG umgedeutet werden. Insbesondere für Gegenstände, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden oder überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentums unterliegen (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., Rn. 6 zu § 5 WEG). Bevor eine Umdeutung in Betracht kommt, ist zu klären, ob die Teilungserklärung überhaupt eine nichtige Zuordnung zum Sondereigentum vornimmt (N/K/V, WEG, 11. Aufl., Rn. 13 zu § 16). Das setzt voraus, dass der teilende Eigentümer eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel abweichende Kostentragungsregel gewollt hätte, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass die Zuweisung zum Sondereigentum nichtig ist (OLG Hamm, ZMR 1997, 193 Rn. 37, zitiert nach juris). Abzustellen ist auf den objektiven Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, so wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.

Das OLG Hamm (ZMR 1997, 193) hatte einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem anstelle des fehlgeschlagenen Erwerbs von Sondereigentum an den Isolierschichten der Balkone der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls die Instandsetzungskosten zu übernehmen hat. Dieser Entscheidung lag eine Teilungserklärung zugrunde, in der die Instandsetzungsregelung auch die Balkone ab Oberkante der Rohdecke mit aufzählte, welche zuvor dem Sondereigentum unwirksam zugewiesen worden waren.

Das OLG Düsseldorf hat eine derartige Auslegung auch in einem Sachverhalt vorgenommen, in dem die Instandsetzungs- und Instandhaltungsregelung der Gemeinschaftsordnung keine einzelnen Objekte genannt hatte, die der Instandsetzung und Instandhaltung unterfielen, sondern lediglich die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bezogen auf das Sondereigentum dem Wohnungseigentümer übertragen hat (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 515 Rn. 20, 21 zitiert nach juris). Ein unbefangener Erwerber werde der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt entnehmen, dass nach der Gemeinschaftsordnung Fenstergläser und -fassungen - allerdings rechtlich unwirksam - dem Sondereigentum zugeordnet werden, und dass der Sondereigentümer sein Eigentum auf seine Kosten instand zu setzen und instand zu halten hat.

Für den vorliegenden Sachverhalt ergibt sich danach, dass § 8 Abs. 2 der hiesigen Teilungserklärung erkennen lässt, dass der teilende Eigentümer Instandhaltungskosten betreffend das Gemeinschaftseigentum auf die einzelnen Wohnungseigentümer bereits übertragen hat. Das gilt für die Wohnungsabschlusstüren, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (BGH, ZWE 2014, 81 Rn. 8 ff.), wie für die Außenfensterrahmen und Außenfensterflügel (BGH, ZWE 2012, 267). Hinsichtlich dieser Bestandteile hat der teilende Eigentümer ausdrücklich die Kosten dem einzelnen Eigentümer zugewiesen und so zum Ausdruck gebracht, dass er die Instandhaltungskosten möglichst umfassend dem Eigentümer zuweisen möchte, der den Nutzen aus dem von ihm unterhaltenen Teil des Gebäudes zieht (vgl. hierzu auch OLG Karlsruhe, ZMR 2010, 873 Rn. 29, zitiert nach juris).

Die Regelung des Teil III § 2 lit. f) der Teilungserklärung lässt sich demnach dahin umdeuten, dass sie jedenfalls eine Kostentragungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers so lange zur Folge hat, bis die Abwasserleitung in die Hauptleitung führt.

Wenn die Bekl. demgegenüber meint, die Begründung des Sondereigentums sei wirksam, kann eben das dahingestellt bleiben.

c) Dass die Verwaltung in der Mail vom 6.12.12 einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB erteilt hat, mit der Folge, dass der Kl. gemäß § 670 BGB einen Aufwendungsersatz fordern könnte, kann nicht angenommen werden. Zum einen handelte es sich um eine Bitte der Verwaltung, die erkennbar wegen der drängenden Zeit bis Weihnachten ausgesprochen wurde, zum anderen hat die Verwaltung nirgends in der vorangehenden Korrespondenz zum Ausdruck gebracht, dass für den Fall, dass die Versicherung nicht zahlen würde, sie aus der Gemeinschaftskasse für die Kosten der Reparatur aufkommen würde.

Ist die Erklärung zu Sondereigentum (hier für Abwasserrohre von der Badewanne bis zum Fallrohr) in der Teilungserklärung nichtig, kann diese Regelung jedoch dahingehend auszulegen sein, dass dem Sondereigentümer die Kostenlast für Reparaturen überbürdet wird.

Durch eine altersbedingte Undichtigkeit des Abwasserrohrs unterhalb der Badewanne entstand ein Schaden, den der betreffende Wohnungseigentümer auf eigene Kosten beheben ließ. In dem vorliegenden Prozess hat er Ersatz der Kosten für die Instandsetzung des defekten Abwasserrohrs verlangt. Das AG hat der Klage stattgegeben. Hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Der Kläger hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten, die für die Instandsetzung des defekten Abwasserrohrs entstanden sind. Der Schaden wurde verursacht durch eine altersbedingte Undichtigkeit des Abwasserrohrs unterhalb der Badewanne. Wenn einem Wohnungseigentümer durch Regelung der Teilungserklärung zwar Sondereigentum nicht wirksam übertragen wurde, weil der betreffende Teil der Wohnanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum steht, kann diese Regelung insbesondere für Gegenstände, die sich innerhalb der Sondereigentumsräume befinden oder überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentums unterliegen, in eine Übertragung der Instandsetzungs- und Kostentragungspflicht umgedeutet werden. Das setzt voraus, dass der teilende Eigentümer eine vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostentragung gewollt hätte, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass die Zuweisung zum Sondereigentum nichtig ist.

Im vorliegenden Fall hat der teilende Eigentümer auch Wohnungsabschlusstür, Außenfensterrahmen und Außenfensterflügel, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, kostenmäßig ausdrücklich denjenigen Wohnungseigentümern zugewiesen, die jeweils den Nutzen aus diesem Teil des Gebäudes ziehen. Jedenfalls liegt in der Bitte der Verwaltung, die Arbeiten bis Weihnachten durchzuführen, kein Auftrag zu Lasten der Gemeinschaft an den Wohnungseigentümer.

Das WEG unterscheidet zwischen Sondereigentum und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Die Grenzlinie zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wird von § 5 Abs. 2 WEG klar gezogen. Danach richtet sich gemäß § 16 Abs. 2 WEG auch die Kostentragung für Instandsetzungsarbeiten. In den vom Bauträger oder teilenden Eigentümer aufgestellten Teilungserklärungen wird vielfach versucht, Bestandteile des Gemeinschaftseigentums oder zumindest die Kostentragungspflicht für Reparaturarbeiten dennoch dem einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen, wenn die Bestandteile des Gemeinschaftseigentums in räumlicher Nähe zum Sondereigentum stehen und Streitigkeiten über die Schadensursache vermieden werden sollen.

In Bereichen, in denen die Erklärung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zu Sondereigentum wegen der zwingenden Regelungen des Gesetzes nicht möglich ist, die Teilungserklärungen aber anderes vorschreiben, sind die Gerichte dazu übergegangen, aus einer nichtigen Erklärung von Miteigentumsbestandteilen zu Sondereigentum die Regelung herauszufiltern, die verständigerweise zumindest die Kostentragungspflicht auf den zugehörigen Sondereigentümer übertragen soll.

Im vorliegenden Fall beschäftigt sich das LG mit einer derartigen Regelung in der Teilungserklärung. Da der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung auch andere zwingende Teile von Gemeinschaftseigentum der Kostenpflicht des angrenzenden Sondereigentümers unterworfen hat, wurde dies im Wege der Auslegung auch für das schadhaft gewordene Abwasserrohr zwischen der Badewanne und dem Fallrohr angenommen, so dass der Wohnungseigentümer auf den Reparaturkosten sitzen bleibt.

Die vom BGH bisher entschiedenen Fälle betreffen nicht die „ventilfreien Abwasserrohre“, sondern Versorgungsleitungen, die in das Sondereigentum hineinführen (Kaltwasser, Heizungsrohre). Hier hat der BGH dann gefolgert, dass das Gemeinschaftseigentum bis zum ersten Absperrventil reicht, weil danach erst der beherrschbare Bereich des Sondereigentümers anfängt (wobei bereits umstritten bleibt, ob das Absperrventil selbst schon dem Sondereigentum zuzurechnen ist oder noch dem Gemeinschaftseigentum). Die Leitungswasserversicherung hatte hier den Versicherungsschutz abgelehnt.

In der Bitte der Verwaltung, die Reparaturarbeiten möglichst bald – bis Weihnachten – auszuführen, sah das LG zutreffend keinen Auftrag an den Sondereigentümer, die Arbeiten zu Lasten der Gemeinschaft durchzuführen. Übrigens vertrat der Kläger die Auffassung, dass das Abwasserrohr gemäß Teilungserklärung sein Sondereigentum sei; dann aber hätte er bereits aus diesem Grunde die Kosten zu tragen.

Sorgfältig beachtet werden muss bei einer derartigen abweichenden Regelung in der Teilungserklärung, ob die Instandsetzungslast für Gemeinschaftseigentum kompetenzmäßig auf den nächstliegenden Sondereigentümer übertragen worden ist oder nur die Kostentragung: In dem zuerst genannten Fall muss der Sondereigentümer selbst die Arbeiten veranlassen (und dann auch zahlen), im zweiten Fall hat die Verwaltung die Reparatur zu veranlassen, dann aber in der Jahresabrechnung die Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer umzulegen.