Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten

Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten; Wertausgleich; pauschalierte Verwaltungskosten des Verfügungsbrechtigten

Der Verfügungsberechtigte, dem gegen den Berechtigten ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG für Maßnahmen zusteht, die er nach dem 1. Juli 1994 vorgenommen hat, muß sich diesem Anspruch in Fällen, in denen der Berechtigte keine Herausgabe von Nutzungen nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG verlangt, nicht entgegenhalten lassen, er dürfe ihm zustehende Nutzungsentgelte nicht für pauschalierte Verwaltungskosten im Sinn des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG verwenden.

I. Die Kl., frühere Verfügungsberechtigte eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks in Berlin-Friedrichshain, verlangt von der Bekl., die aufgrund des Restitutionsbescheids nach Hinterlegung des Ablösebetrags Eigentümerin des ihr am 5. Mai 1998 übergebenen Grundstücks geworden ist, Kostenerstattung für Instandsetzungsmaßnahmen im Zeitraum vom 1. Juli 1994 bis 30. April 1998 in Höhe von insgesamt 138.970,48 DM (= 71.054,48 Ä). Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr in Höhe von 62.302,01 Ä nebst Zinsen entsprochen und die weitergehende Berufung der Kl. zurückgewiesen. Die Bekl. begehrt mit ihrer Beschwerde die Zulassung der Revision.

II. Die Beschwerde ist nicht begründet. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).

1. Die Beschwerde hält die Frage für rechtsgrundsätzlich, ob die Kl. als Verfügungsberechtigte in einem Fall, in dem der Berechtigte keine Herausgabe der Nutzungen nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG verlangt hatte, befugt war, in ihre Abrechnung für die Zeit ab 1. Juli 1994 Verwaltungskosten im Sinn des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG in Höhe von 65.587,70 DM einzustellen, so daß den hier geltend gemachten Instandsetzungsaufwendungen in dieser Höhe keine Nettomieteinnahmen mehr gegenüberstanden. Diese Frage läßt sich jedoch auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der das Berufungsgericht gefolgt ist, ohne weiteres bejahen.

a) Nach der dem Vermögensgesetz zugrunde liegenden Konzeption wird ein entzogener Vermögenswert durch die Restitution mit Wirkung ex nunc zurückübertragen. Ungeachtet des Umstands, daß schon vor der Rückgabe eines solchen Vermögenswerts zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten Rechtsbeziehungen bestehen, die jedenfalls ab Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) Züge einer gesetzlichen Treuhand aufweisen, führt erst der bestandskräftige Rückgabebescheid eine Änderung der Güterzuordnung des rückgabebelasteten Vermögenswerts herbei. Dieser vermögensrechtlichen Zuordnung entspricht es, daß die bis zur Rückgabeentscheidung gezogenen Nutzungen grundsätzlich dem Verfügungsberechtigten verbleiben, dieser aber auch die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen gewöhnlichen Erhaltungskosten zu tragen hat (vgl. BGHZ 128, 210, 211 ff.; Senatsurteile BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 186; vom 19. März 1998 - III ZR 145/97 - ZOV 1998, 195).

b) Diese grundsätzliche Konzeption ist - soweit es um die hier zu beurteilende Konstellation geht - in zweierlei Hinsicht von Ausnahmen durchbrochen.

aa) Wird der entzogene Vermögenswert erst auf der Grundlage eines nach dem 30. Juni 1994 bestandskräftig gewordenen Restitutionsbescheids zurückgegeben, kann der Berechtigte vom Verfügungsberechtigten die Herausgabe der diesem ab dem 1. Juli 1994 zustehenden Entgelte aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis verlangen (§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG). Macht der Berechtigte diesen Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die ihm seit dem 1. Juli 1994 entstandenen Kosten aufrechnen, die in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3 VermG aufgeführt sind. Hierzu rechnen - neben Kosten aufgrund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswerts im Sinn des § 3 Abs. 3 VermG - auch (pauschalierte) Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge, soweit über die Rückgabe des Vermögenswerts - wie hier - am 9. Juli 1995 noch nicht bestandskräftig entschieden war (§ 41 Abs. 1 VermG). Der Einbeziehung der Verwaltungskosten in die aufrechenbaren Positionen liegt die Erwägung zugrunde, daß es weder von den kommunalen Wohnungsunternehmen noch von den öffentlichen Haushalten der neuen Länder finanziell zu verkraften und auch sachlich nicht gerechtfertigt wäre, wenn die Wohnungsunternehmen die Wohnungen bis zur Rückgabe an den berechtigten Alteigentümer in dessen Interesse kostenlos verwalten müßten (vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 359). Mit der Aufrechnungslösung in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG wird der Berechtigte davor geschützt, daß er dem Verfügungsberechtigten ein Defizit auszugleichen hat, das sich bei einer Gegenüberstellung von Nutzungsentgelten auf der einen Seite und Betriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten auf der anderen Seite seit dem 1. Juli 1994 ergibt (vgl. Senatsurteil BGHZ 137, 183, 187). Im Ergebnis erhält der Verfügungsberechtigte für seine Tätigkeit über die pauschalierten Verwaltungskosten eine Vergütung daher nur in dem Umfang, in dem diese durch die ihm zustehenden Nutzungsentgelte unter Berücksichtigung der Betriebskosten und der gewöhnlichen Erhaltungskosten gedeckt werden kann. Gleichwohl wird mit der Aufrechnungslösung dem Grunde nach anerkannt, daß ein Verfügungsberechtigter bei einer über den 30. Juni 1994 hinausreichenden Verzögerung der Restitution nicht (mehr) unentgeltlich tätig sein muß, wie es für den davorliegenden Zeitraum ausnahmslos gilt.

bb) Der Grundsatz, daß der Verfügungsberechtigte den Vermögenswert bis zur Restitution aus eigenem Recht und auf eigene Kosten bewirtschaftet, wird ferner in den Fällen durchbrochen, in denen er für seine Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Kostenerstattung verlangen kann. Diese Bestimmung gilt nach der diese Vorschrift erweiternden Auslegung des Senats nicht nur für noch nicht amortisierte Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen im Sinn des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, die den Verfügungsberechtigten als Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigen, sondern in allen Fällen, in denen Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2, 4 und 5 VermG vorgenommen werden, soweit diese über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgehen (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f.; 137, 183, 187 f.; vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - ZOV 2001, 918; WM 2001, 1346, 1347; BGHZ 150, 237, 241). Die wirtschaftliche Berechtigung dieses Anspruchs beruht auf dem Gedanken, daß es insoweit um den Ersatz von außerordentlichen Aufwendungen geht, die - wäre die Restitution bereits durchgeführt worden - grundsätzlich auch beim Berechtigten angefallen wären, ohne daß sie - wie gewöhnliche Erhaltungskosten - aus den dem Verfügungsberechtigten verbleibenden Nutzungsentgelten zu finanzieren sind. Kostenerstattung für eine solche Maßnahme kann daher nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch dann beansprucht werden, wenn die Maßnahme vom Verfügungsberechtigten nach dem 30. Juni 1994 vorgenommen worden ist. Die Regelung des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG, nach der Kosten aufgrund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswerts im Sinn des § 3 Abs. 3 VermG (nur) aufrechenbar sind, bringt den Kostenerstattungsanspruch in direkter oder entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht zu Fall (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2000 - V ZR 328/99 - ZOV 2000, 293; VIZ 2000, 673 f.), sondern ist nur vor dem Hintergrund verständlich, daß dem Verfügungsberechtigten in dem Rahmen, den die Aufrechnungslösung mit sich bringt, auch Ersatz für gewöhnliche Erhaltungskosten zu leisten ist, wenn der Berechtigte ihm durch das Herausgabeverlangen hinsichtlich der Nutzungen die wirtschaftliche Grundlage für seine Aufwendungen nimmt. Danach besteht zwischen Ansprüchen auf Kostenerstattung nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG und der Gegenüberstellung von Nutzungen und Kosten nach § 7 Abs. 7 Satz 2, 4 VermG, die nur zu Zahlungsansprüchen des Berechtigten, nicht aber zu Ersatzansprüchen des Verfügungsberechtigten führen kann, kein unmittelbarer Zusammenhang, für den der von der Beschwerde angeführte Umstand eine Rolle spielen könnte, der Berechtigte habe die Herausgabe von Nutzungen nicht verlangt. Nicht erst das Verlangen des Berechtigten löst (im nachhinein) die grundsätzliche Vergütungspflicht aus, sondern diese besteht aus den oben (zu aa) angegebenen sachlichen Gründen. Da der Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG unabhängig von einer möglichen Anspruchslage nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG besteht, wird dieser Anspruch auch nicht von dem Umstand berührt, daß die Nutzungen seit dem 1. Juli 1994 die dem Verfügungsberechtigten entstandenen Verwaltungskosten ganz oder teilweise zu decken vermögen. Im Rahmen der Aufrechnungslösung muß der Verfügungsberechtigte es zwar hinnehmen, bei nicht ausreichenden Nutzungsentgelten für seine Tätigkeit keine Vergütung im Wege pauschalierter Verwaltungskosten zu erhalten. Er muß jedoch nicht auf eine Vergütung verzichten, wenn die ihm zustehenden Nutzungen die Verwaltungskosten ganz

se zu decken vermögen. Im Rahmen der Aufrechnungslösung muß der Verfügungsberechtigte es zwar hinnehmen, bei nicht ausreichenden Nutzungsentgelten für seine Tätigkeit keine Vergütung im Wege pauschalierter Verwaltungskosten zu erhalten. Er muß jedoch nicht auf eine Vergütung verzichten, wenn die ihm zustehenden Nutzungen die Verwaltungskosten ganz oder teilweise decken, nur weil ungedeckte Aufwendungen verbleiben, für die Kostenerstattung nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangt werden kann.

Der Senat hat in bezug auf den Erstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zwar ausgeführt, der Verfügungsberechtigte müsse sich dasjenige anrechnen lassen, was an Kosten amortisiert worden sei (vgl. BGHZ 150, 237, 242). Das hat das Berufungsgericht indes nicht verkannt. Zwar hat die Kl. nicht konkret in bezug auf die jeweiligen Instandsetzungsmaßnahmen angegeben, inwieweit eine Amortisierung eingetreten ist, sondern hat eine - im Rahmen des verfolgten Anspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht gebotene - Gesamtabrechnung für die Immobilie für die Zeit ab 1. Juli 1994 vorgenommen. Das Berufungsgericht hat dieser Abrechnung jedoch entnommen, daß die eingegangenen Nutzungsentgelte - trotz einiger zu Lasten der Kl. vorgenommener Korrekturen - nicht ausgereicht haben, die Betriebs-, die gewöhnlichen Erhaltungs- und die Verwaltungskosten abzudecken. Danach verbleiben für eine Amortisierung der für die Instandsetzungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten im Ergebnis keine Mittel. (...)