Kostenerstattung aufgrund Kleinreparaturklausel bis maximal 100 Euro

Kostenerstattung aufgrund Kleinreparaturklausel bis maximal 100 Euro; kleinere Instandhaltungen

Eine Kostenklausel für Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 100 Euro pro Einzelfall, maximal 8 % der Jahresnettomiete bei maximal 300 Euro im Kalenderjahr benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einer sog. Kleinreparatur.

§ 9 des Mietvertrages enthält die Regelung, daß Kleinreparaturen, die näher beschrieben sind, vom Vermieter vorzunehmen sind. Der Mieter zahlt dem Vermieter im Einzelfall maximal 100 € zzgl. jeweils geltender Mehrwertsteuer, maximal 8 % der Jahresnettomiete im Kalenderjahr, maximal 300 € zzgl. Mehrwertsteuer im Kalenderjahr, auch wenn den Mieter kein Verschulden trifft.

Da der Lüfter im Badezimmer der von der Bekl. gemieteten Wohnung ausgefallen war, beauftragte der Kl. durch Durchführung der Instandsetzung die Firma (...). Diese stellte für die von ihr ausgeführten Arbeiten am 18.8.2004 74,01 € in Rechnung.

Die Mieterin ist der Auffassung, die Kleinreparaturklausel sei unwirksam, weil die Beträge von 100 € zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur und 300 € pro Jahr den Mieter unangemessen benachteiligen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. gem. § 9 des Mietvertrages einen Anspruch auf Ersatz der von ihm verauslagten Kosten für die Beseitigung eines kleineren Mangels in der von der Bekl. bewohnten Wohnung.

Diese Klausel benachteiligt die Bekl. nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.

Es ist in der Rechtssprechung anerkannt, daß in vorformulierten Mietverträgen die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden können, soweit diese Reparaturkosten im Einzelfall nicht unangemessen hoch sind. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Ausgangsentscheidung im Jahre 1997 (BGHZ 105, 22) entschieden, daß die Reparaturkosten im Einzelfall einen Betrag von 100 DM nicht übersteigen dürfen. In der Entscheidung vom 6.5.1992 hat der Bundesgerichtshof in Übereinstimmung mit der Rechtssprechung der Instanzgerichte (vgl. das von der Bekl. zitierte Urteil des OLG Hamburg in WM 1991, 385) einen Betrag von 150 DM pro Einzelreparatur als angemessen gebilligt.

In der aktuellen Kommentierung dieser Problematik wird bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 85 und bei Palandt-Weidenkaff, Rdnr. 44 zu § 535 BGB ein Betrag von ca. 100 bis 125 € als noch angemessen angesehen.

Rechtsprechung zur Frage, bis zu welcher Höhe im Einzelfall Reparaturkosten nach Einführung des Euro auf den Mieter umgelegt werden können, ist, soweit ersichtlich, nicht veröffentlicht.

Das Gericht ist der Auffassung, daß angesichts der Preissteigerung seit 1992 und insbesondere unter Berücksichtigung der im Zusammenhang mit der Umstellung der Währung von DM auf Euro beschleunigten Preisentwicklung ein Höchstbetrag von 100 € zzgl. 16 % Mehrwertsteuer nicht zu beanstanden ist. Dieser Betrag entspricht etwa 1,5 Arbeitsstunden zzgl. regelmäßig anfallender Anfahrtpauschale und Materialkosten. Dabei muß außer acht bleiben, daß im vorliegenden Fall seitens der Firma (...) lediglich eine Anfahrtpauschale von 5,50 € berechnet worden ist, weil die Wohnung in Braunschweig liegt. Denn der angemessene Betrag in der als AGB verwendeten Kleinreparaturklausel muß auch die Fälle umfassen, wo bei Randlagen oder in ländlichen Gebieten außer der eigentlichen Arbeitszeit eine Anfahrtpauschale anfällt. Da der Gesamtbetrag der jährlich von der Bekl. als Mieterin zu tragenden Kosten für Kleinreparaturen auf 8 % der Jahresmiete, maximal 300 € begrenzt ist, wird die Bekl. nicht unangemessen benachteiligt, wenn sie im Einzelfall Reparaturkosten bis zu einer Höhe von 100 € zzgl. Mehrwertsteuer tragen muß.

Eine Kostenklausel zu Lasten des Mieters zum Ersatz von 100 Euro pro Einzelreparatur ist wirksam.

Mietvertraglich war geregelt, daß der Mieter die Kosten für (näher beschriebene) Kleinreparaturen pro Einzelfall mit maximal 100 Euro, maximal 8 % der Jahresmiete im Kalenderjahr bei maximal 300 Euro im Kalenderjahr erstattet. Nach Ausfall des Lüfters im Badezimmer ließ der Vermieter reparieren und begehrte Erstattung der Rechnung in Höhe von 74,01 Euro. Der Mieter lehnte wegen unangemessener Benachteiligung durch die Klausel ab.

Das Amtsgericht Braunschweig kam zu dem Ergebnis, daß die Klausel wirksam ist. Angesichts der Preissteigerung der seit 1992 und insbesondere unter Berücksichtigung der im Zusammenhang mit der Umstellung der Währung von DM auf Euro beschleunigten Preisentwicklung seien die Beträge angemessen. Das Urteil ist rechtskräftig.

Zur Zulässigkeit von Kleinreparaturklauseln wird auf Schach in GE 2004, 1152 f. Bezug genommen. Nach BGH sind derartige Kostenklauseln grundsätzlich wirksam. Fraglich kann im Einzelfall nur sein, in welcher Höhe Kostenerstattung verlangt werden kann. Dabei ist sicher die Preisentwicklung zu berücksichtigen. In der Literatur werden dazu neuerdings Beträge zwischen 75 und 100 Euro pro Einzelfall genannt. Auf der sicheren Seite ist man immer, wenn man den Betrag pro Einzelfall eher etwas niedriger ansetzt. Kommt nämlich ein Gericht zu dem Ergebnis, daß die Mietvertragsklausel betragsmäßig unangemessen für den Mieter ist, bekommt der Vermieter überhaupt nichts, denn eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel auf einen wirksamen Inhalt ist nicht möglich.

Dasselbe gilt auch für die Angabe von Höchstbeträgen pro Jahr. Da sich auch die Miete selbst bewegt, sollte man von dem bisher üblichen Satz von 6 % der Jahresnettomiete ausgehen. Bedenken bestehen auch zur Angabe von 300 Euro je Kalenderjahr. Man sollte besser nur den Prozentsatz bezogen auf die Nettomiete angeben.