Kostenersatz für Zweitschlüssel

Kostenersatz für Zweitschlüssel; Schließanlage

Beschafft der Verwalter einem Wohnungseigentümer auf dessen Wunsch einen Ersatzschlüssel für die gemeinschaftliche Schließanlage, kommt ein Auftragsverhältnis mit Erstattungspflicht unmittelbar zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Verwalter zustande.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Freistellung gem. § 257 BGB in der tenorierten Höhe, weil die Bekl. der Kl. zum Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB verpflichtet ist.

Zwischen den Parteien ist ein Auftragsverhältnis zustande gekommen. Denn die Bekl. bat die Kl. am 16. Dezember 2009 um Aushändigung eines Schlüssels, um Zugang zu den Garagen zu erhalten. Hierauf teilte die Kl. mit, einen Notschlüssel für die Durchfahrt zu besitzen, von dem bis zum 20. Januar 2010 ein Nachschlüssel gefertigt werden könne. Mit einem an die Hausverwaltung gerichteten Schreiben vom gleichen Tag bat die Bekl. daher, den Nachschlüssel zu besorgen. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist hierdurch kein Auftragsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Bekl. sich an diese als Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums gewendet hat. Schlüssel, die zu einer das ganze Haus betreffenden Schließanlage gehören, sind zwingend als gemeinschaftliches Eigentum anzusehen, da die Schließanlage in ihrer Gesamtheit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, § 5 Abs. 2 WEG (OLG Hamm, Beschl. v. 28.10.2003 - 15 W 203/02, NJW-RR 2004, 1310). Aber erst wenn die Wohnungseigentümer Regelungen über die Nachfertigung von Schlüsseln, etwa durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss, getroffen haben, handelt es sich um eine Verwaltungsangelegenheit, zu deren Ausführung die Verwalterin verpflichtet ist (vgl. dazu Schmid, MDR 2010, 1367, 1369). Dies ist vorliegend indes nicht der Fall, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer mit der Bitte um Anfertigung eines Nachschlüssels an die Verwalterin herantritt. Erklärt sich der Verwalter - wie hier die Kl. - in einem solchen Fall bereit, kommt konkludent ein Auftragsverhältnis zwischen beiden zustande (vgl. dazu auch BGH, Urt. v. 15.7.2011 - V ZR 21/11, NZM 2012, 30 zu einem Vertragsverhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter bei Überlassung von Verwaltungsunterlagen außerhalb der Geschäftsräume ohne entsprechende Verpflichtung). Dem kann auch nicht mit dem Argument der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutungslosigkeit der vorliegenden Angelegenheit, die vom BGH nur zur Abgrenzung gegenüber der bloßen Gefälligkeit bemüht wurde, begegnet werden. Im Übrigen ist es nun gerade die Bekl., die versucht, aus der angeblich verspäteten Herstellung des Nachschlüssels Schadensersatzansprüche herzuleiten.

Für die Frage, zwischen wem das Auftragsverhältnis zustande gekommen ist, ist es schließlich unerheblich, ob der verauslagte Betrag tatsächlich dem Verwaltungsvermögen entnommen worden ist oder ob die Kl. die Bekl. aufgefordert hat, den Rechnungsbetrag dem WEG-Konto zu erstatten. Zutreffend weist die Kl. darauf hin, dass es sich dabei lediglich um einen nachträglich intern getätigten Verrechnungsvorgang handelt.

Der Aufwendungsersatzanspruch ist auch nicht durch Zahlung seitens der Bekl. erfüllt worden. Die entsprechenden Darlegungen der Bekl. beziehen sich erkennbar auf eine andere Rechnung der Sicherheitstechnik ..., nämlich derjenigen vom 24. Januar 2010 zur Rechnung Nr. ...

Besorgt der WEG-Verwalter auf Wunsch eines Wohnungseigentümers einen Ersatzschlüssel für die gemeinschaftliche Schließanlage, kommt ein Auftragsverhältnis zwischen ihm und dem einzelnen Wohnungseigentümer zustande.

Die Wohnungseigentümerin bat die Verwalterin am 16. Dezember 2009 um Aushändigung eines Schlüssels, um Zugang zu den Garagen zu erhalten. Hierauf teilte die Verwalterin mit, einen Notschlüssel für die Durchfahrt zu besitzen, von dem bis zum 20. Januar 2010 ein Nachschlüssel gefertigt werden könne. Mit einem an die Hausverwaltung gerichteten Schreiben vom selben Tag bat die beklagte Wohnungseigentümerin daher, den Nachschlüssel zu besorgen. Im vorliegenden Prozess verlangt die Verwalterin von der Wohnungseigentümerin Zahlung von 30,58 € nebst Zinsen aufgrund der Rechnung über die Anfertigung des Schlüssels.

Da die Verwalterin die Zahlung nicht nachgewiesen hat, hat sie gegen die Wohnungseigentümerin nur einen Anspruch auf Freistellung nach § 257 BGB, weil die Wohnungseigentümer der Verwalterin zum Aufwendungsersatz nach § 670 BGB verpflichtet ist. Zwischen den Parteien ist ein Auftragsverhältnis zustande gekommen. Dieses wurde nicht im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Schlüssel, die zu einer das ganze Haus betreffenden Schließanlage gehören, sind zwingend als gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Aber erst dann, wenn die Wohnungseigentümer Regelungen über die Nachfertigung von Schlüsseln getroffen haben, handelt es sich um eine Verwaltungsangelegenheit, zu deren Ausführung die Verwalterin verpflichtet ist. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer an die Verwaltung herantritt. Erklärt sich der Verwalter bereit, kommt konkludent ein Auftragsverhältnis zwischen ihnen zustande (vgl. BGH, GE 2011, 1164).

Mit der zitierten Entscheidung des BGH (GE 2011, 1164), in der es anlässlich der Überlassung von Verwaltungsunterlagen zu einem Vertragsverhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter gekommen ist, lässt es sich rechtfertigen, dass auch hier durch die freiwillige Beschaffung eines Ersatzschlüssels für die Garage durch die Verwaltung ein Auftragsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümerin und der Verwalterin (nicht aber mit der Gemeinschaft als rechtsfähigem Verband) zustande gekommen ist. Die Verwaltung hat damit einen Anspruch auf Erstattung der Kosten. Nur weil die Zahlung an die Schlüsselfirma nicht nachgewiesen ist, hat das AG lediglich den Freistellungsanspruch zuerkannt. Es ist allerdings zu fragen, warum die Verwalterin die Zahlung nicht durch Vorlage eines Belegs nachgewiesen hat. Die Umstände sprechen vielleicht dafür, dass es sich bei den ca. 30 € um ein Bargeschäft gehandelt hat, ohne dass dies allerdings für einen Beweis ausreicht.