Kostenbeteiligung des Geschäftsraummieters an einer Glasversicherung

Die formularmäßig vorgenommene Übertragung von Kosten für die Glasversicherung auf den Mieter ist grundsätzlich wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Kl. kann von der Bekl. Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung 2012 von 4.645,15 € sowie Zahlung eines Anteils für Glasversicherung von 194,04 €, die die Bekl. der Höhe nach nicht angreift, verlangen.

a) Die Nebenkostenabrechnung 2012 ist wirksam.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Regelmäßig sind folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 8.12.2010 - VIII ZR 27/10, GE 2011, 404 m.w.N.). Die Abrechnung muss ferner gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Die Abrechnung hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB, Rdnr. 333; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Auflage, H, IV, Rdnr. 125). Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsschlüssels ist dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 19. 11.2008 - VIII ZR 295/07, GE 2009, 189 = NZM 2009, 78). [...]

c) Die Regelung in § VI Abs. 2 des Mietvertrages, wonach der Mieter an der vom Vermieter abgeschlossenen Glasversicherung zu beteiligen ist, ist - entgegen der Ansicht der Bekl. - nicht gemäß § 305 c BGB unwirksam. Gemäß § 305 c Abs. 1 BGB werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Normzweck dieser Regelung ist, dass der Kunde darauf vertrauen darf, dass AGB sich im Rahmen dessen halten, was bei Würdigung aller Umstände bei Verträgen dieser Art zu erwarten ist (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Auflage, § 305 c BGB, Rdnr. 2). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben, weil vergleichbare streitgegenständliche Klauseln in Gewerberaummietverträgen durchaus verwendet werden. Auch aus der Stellung der Klausel im Mietvertrag lässt sich ein Überraschungsmoment nicht herleiten. Zwar kann eine generell nicht überraschende Klausel unter § 305 c Abs. 1 BGB fallen, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet ist und dadurch „versteckt" wird (vgl. BGH NJW 2010, 3152) oder zwischen anderen Regelungen kaum auffindbar ist (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO., § 305 c BGB, Rdnr. 4 m.w.N.). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, weil die Regelung im Zusammenhang mit der Haftung des Mieters für Schäden an der Mietsache, insbesondere an Fenster- und Türscheiben aufgenommen worden ist und damit „thematisch" eingeordnet ist. Zwar mag es sein, dass an dieser Stelle die Umlage von Betriebskosten im Übrigen nicht geregelt ist. Dies ist aber unerheblich, weil die Regelung als solche übersichtlich gestaltet ist und daher für den Mieter nicht „versteckt" wird.

Wenn im Formularmietvertrag an ungewöhnlicher Stelle Kosten besonderer Art auf den Mieter übertragen werden, kann die Regelung unwirksam sein. Hiermit u. a. befasst sich die KG-Entscheidung.

Nach § VI Abs. 2 des Mietvertrages war die beklagte Mieterin an den Kosten der vom Vermieter abgeschlossenen Glasversicherung zu beteiligen. Weil der Mieter diese Kosten in Höhe von 194,04 € sowie die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2012 in Höhe von rd. 4.645 € nicht bezahlte, erhob die Vermieterin Klage.

Landgericht Berlin und Kammergericht hielten die Forderung für begründet. Die Regelung im Mietvertrag sei weder inhaltlich noch von ihrer Stellung im Vertrag her überraschend i. S. d. § 305 c BGB. Zwar seien hier Betriebskosten als solche nicht erwähnt. Die Bestimmung stehe aber im Zusammenhang mit der weiteren Regelung betreffend die Haftung des Mieters für Schäden insbesondere an Tür- und Fensterscheiben und sei deshalb „thematisch" zutreffend angeordnet.