Kostenbeteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen nur bei Substandard-Vereinbarung, Beweislast für mitvermieteten Teppichboden

1. Den Parteien steht es mit Blick auf die Vertragsfreiheit grundsätzlich frei, einen unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand der Mietsache als vertragsgemäßen „Substandard“ zu vereinbaren. Nur für diesen Fall nimmt der BGH - auch bei wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksamer, vom Vermieter intendierter formularvertraglicher Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - eine Pflicht des Mieters zur Beteiligung an den Kosten für die vom Vermieter geschuldeten und ausgeführten Schönheitsreparaturen an. Mit der Verpflichtung des Mieters, die Erstrenovierung in einer bestimmten Frist auszuführen, entfällt eine solche Vereinbarung (Substandard vertragsgemäß).

2. Dass die Ausstattung einer Wohnung mit Teppichboden Bestandteil des Mietvertrages und vom Vermieter geschuldet ist, hat der Mieter zu beweisen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die […] Berufung ist teilweise begründet, im Übrigen unbegründet und daher zurückzuweisen. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

1. Ein Anspruch auf Instandsetzung des Teppichbodens aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht nicht.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten.

Die Bekl. haben ihre von der Kl. bestrittene Behauptung, dass der Teppichbelag mitvermietet wurde, nicht unter Beweis gestellt.

Sie haben bereits in der Widerklage nicht konkret vorgetragen, dass und weshalb die Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden Bestandteil des Mietvertrages war und vom Vermieter geschuldet gewesen sein soll. Aus dem Inhalt des Mietvertrages ergibt insoweit kein Anhaltspunkt; ein Übergabeprotokoll oder andere Belege haben die Bekl. nicht vorgelegt.

Nachdem die Kl. die Vermietung der Wohnung mit Teppichboden bereits in der Replik bestritten hat, hat das Amtsgericht in seinem prozessleitenden Beschluss vom 27. April 2020 (u. a.) darauf hingewiesen, dass die Mitvermietung des Teppichbodens von den Bekl. substantiiert darzulegen und ggf. unter Beweis zu stellen ist.

Daraufhin haben die Bekl. mit Schriftsatz vom 28. Mai 2020 vorgetragen, dass der Teppichboden vorhanden war, und angekündigt, dass Zeugen noch benannt würden. […]

Den in dem Schriftsatz ausdrücklich angekündigten Beweisantritt bezüglich der Mitvermietung bzw. des Vorhandenseins des Teppichbodens bei Überlassung der Wohnung an sie im Jahre 1971 haben die Bekl. zu keiner Zeit umgesetzt. […]

2. Die Berufung gegen die weitergehende Abweisung der Widerklage ist überwiegend begründet.

a) Die Bekl. haben gegen die Kl. einen Anspruch auf Instandsetzung des Innenanstrichs der Fenster der von ihnen inne gehaltenen Wohnung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

(1) Der Mietvertrag der Bekl. mit der Voreigentümerin, in den die Kl. gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, überträgt die Ausführung der Schönheitsreparaturen, zu denen in Anlehnung an die Regelung in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV der Innenanstrich der Fenster gehört, in § 10 Abs. 1 des Mietvertrages (MV) zwar auf den Mieter.

Die Klausel ist Bestandteil des von der Vorvermieterin gestellten Formularmietvertrages, vgl. §§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 3 Ziff. 1 BGB (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) und muss ihre Wirksamkeit daher an den §§ 305 ff. BGB messen lassen.

Die darin in Abweichung vom gesetzlichen Leitbild vorgesehene Überwälzung der dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zugewiesenen Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (BGH v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649, nach juris Rn. 24).

Die Übergabe der Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hat die Kl. nicht bestritten. Der zumindest renovierungsbedürftige Zustand folgt im Übrigen aus § 16 Abs. 1 des Mietvertrages, der die Bekl. verpflichtet, bis zum Ende des Jahres 1972 die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und damit die Gebrauchsspuren der oder des Vormieter(s) zu beseitigen, dies ohne die Gewährung irgendeines Ausgleichs.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kommt es nicht darauf an, ob es sich bei der Regelung in § 16 Abs. 1 des Mietvertrages (ebenfalls) um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB handelt, denn zu prüfen ist die Wirksamkeit der - unstreitig formularvertraglichen - Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. als Mieter nach § 10 Abs. 1 des Mietvertrages. Die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild - hier § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB - ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 1 MV, sondern aus § 10 Abs. 1 MV. § 16 Abs. 1 MV ist (nur) insoweit relevant, als die Regelung bestätigt, dass die Wohnung zumindest renovierungsbedürftig übergeben wurde; nach der Rechtsprechung des BGH würde dann aber nur eine dem Mieter dafür gewährte angemessene Ausgleichsleistung dazu führen können, dass die Übertragungsklausel - als dann wohl kontrollfreie Preisabrede - ausnahmsweise wirksam ist (vgl. krit: Graf v. Westfalen, NZM 2021, 409, [415]).

Unabhängig davon greifen bei einem Vertrag zwischen einem - wie hier der Voreigentümerin - Unternehmer, § 14 BGB, und einem Verbraucher - wie hier den Bekl. als Mieter von Wohnraum, § 13 BGB, zu Lasten der Kl. die §§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Für eine individuelle Aushandlung des § 16 MV zwischen den (ursprünglichen) Vertragsparteien ergibt sich hier nichts, § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB.

(2) Ohne Erfolg macht die Kl. hilfsweise eine Kostenbeteiligung der Bekl. und ein ihr diesbezüglich zustehendes Zurückbehaltungsrecht geltend.

An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt - in Übereinstimmung mit Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG - nach § 306 Abs. 2 BGB das dispositive Gesetzesrecht, hier § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Folge, dass die Kl. als Vermieterin in vollem Umfang die Erhaltungslast (inklusive Schönheitsreparaturen) zu tragen hat (vgl. BGH v. 8.7.2020 - VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041, nach juris Rn. 16).

Der (nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhaltende) zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand bestimmt sich nach den Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache; fehlen sie, so richtet er sich unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks - hier als Wohnung - und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung (vgl. BGH v. 8.7.2020 - VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041, juris Rn. 20; v. 29.4.2020 - VIII ZR 31/18, GE 2020, 865, juris Rn. 25; vom 5.12.2018 - VIII ZR 17/18, GE 2019, 53, juris Rn. 13).

Den Parteien steht es mit Blick auf die Vertragsfreiheit insoweit (auch) grundsätzlich frei - wie in den den Entscheidungen des BGH vom 8.7.2020 (VIII ZR 270/18; VIII ZR 163/18, juris) zugrunde liegenden Konstellationen -, einen unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand der Mietsache als vertragsgemäßen „Substandard“ zu vereinbaren.

Nur für diesen Fall nimmt der BGH - auch bei wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksamer, vom Vermieter intendierter formularvertraglicher Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - eine Pflicht des Mieters zur Beteiligung an den Kosten für die vom Vermieter geschuldete und ausgeführte Schönheitsreparaturen mit dem Argument an, dass die Herstellung des bei Mietbeginn vorhandenen (vertragsgemäßen) unrenovierten (bzw. renovierungsbedürftigen) Zustands weder praktikabel noch sach- und interessengerecht wäre, der Mieter aber eine Wohnung erhielte, deren Dekorationszustand besser sei als der als vertragsgemäß akzeptierte (BGH, Urt. v. 8.7.2020 - VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041, juris Rn. 35; krit.: Graf v. Westfalen, NZM 2021, 409, [415 ff.]; krit: Gsell/Mayrhofer, NZM 2020, 1065, [1074]; Artz, NZM 2020, 769).

Hier verhält es sich jedoch anders: § 16 Abs. 1 MV verpflichtet die Mieter, die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb einer bestimmten Frist auszuführen, wobei deren Bemessung ausschließt, dass es sich um Gebrauchsspuren der Bekl. handeln kann. Die Parteien haben damit gerade nicht den renovierungsbedürftigen Zustand als vertragsgemäß vereinbart. Der Umstand, dass die Klausel den Mietern die Herbeiführung des renovierten Zustandes auferlegt, trägt auch unter Zugrundelegung der BGH-Rechtsprechung nicht das von der Kl. gewünschte Ergebnis. Es war die Vorvermieterin selbst, die mit der von ihr gestellten Regelung in § 16 Abs. 1 MV zum Ausdruck gebracht hat, dass ein unrenovierter bzw. renovierungsbedürftiger Zustand nicht dem vertragsgemäßen entspricht.

Mit Blick auf Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG und den über die Verpflichtung der Mitgliedstaaten nach Art. 7 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG beabsichtigten Abschreckungs- und Sanktionseffekt bei der Verwendung missbräuchlicher AGB durch Unternehmer gegenüber Verbrauchern (vgl. EuGH, Urt. v. 30.4.2014 - C-26/13, BeckRS 2014, 80756 Rn. 79; Urt. v. 14.6.2012 - C-618/10, BeckRS 2012, 81231 Rn. 68 ff.) verbietet es sich, die eine andere Vertragslage betreffende Rechtsprechung des BGH „großzügig“ auf andere Konstellationen anzuwenden (vgl. mit Blick auf die RL krit: Kappus, NZM 2019, 597, [600]; NZM 2016, 609, [616]).

(3) Die Erforderlichkeit der Ausführung der von den Bekl. geltend gemachten Erhaltungsmaßnahmen an den Innenfenstern hat die Kl. weder konkret in Abrede gestellt noch vorgetragen, dass in dem seit 1971 bestehenden Mietverhältnis jemals vermieterseits Dekorationsarbeiten an den Fenstern ausgeführt wurden.

b) Die Feststellungsklage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Anspruch der Bekl. auf die begehrte Feststellung ergibt sich aus § 256 Abs. 1 ZPO, § 536 Abs. 1 BGB.

(1) Zu Recht hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO bejaht, insbesondere das Feststellungsinteresse der Bekl. Auf die insoweit zutreffenden Feststellungen wird nach eigener rechtlicher Prüfung Bezug genommen.

Soweit die Kl. ein Rechtsschutzbedürfnis und/oder Feststellungsinteresse in Abrede stellt, übersieht sie, dass die Bekl. die Minderung von Anfang an - bereits erstinstanzlich - beziffert haben. Sie waren und sind keineswegs verpflichtet, eine Quote anzugeben. Weshalb der bezifferte Antrag dazu führen soll, dass die Bekl. die Feststellung der Mietminderung - anders als bei der Angabe einer Quote - in unzulässiger Weise „vollkommen“ bzw. mit anderen Worten weitergehend in das Ermessen des Gerichts stellen, und dies wiederum dazu, dass der Mieter bei einem solchen Antrag kein Kostenrisiko eingeht, erschließt sich nicht und wird im Übrigen durch die erstinstanzliche Streitwertbemessung sowie Kostenquote widerlegt. Ein bezifferter Mietminderungsbetrag - hier der Betrag von 143,89 € - lässt sich in eine Quote - hier 5,8 % - umrechnen und umgekehrt. Die Bruttokaltmiete beläuft sich ausweislich des Tenors der amtsgerichtlichen Entscheidung ab 1. September 2019 auf 2.207,43 €, die Bruttomiete unter Berücksichtigung des unstreitigen Heizkostenvorschusses von 277 € auf 2.484,43 €.

Soweit die Kl. die Unzulässigkeit der begehrten Feststellung daraus ableiten möchte, dass die Bekl. der begehrten Feststellung den Betrag der Mieterhöhung zugrunde legen, der zuzustimmen sie verurteilt worden sind, handelt es sich allenfalls um die (überflüssige) Aufnahme des Motivs für die begehrte Feststellung in den Antrag, ohne dass das von den Bekl. Gewollte damit nicht feststellbar oder einer Auslegung unzugänglich wäre.

(2) Die Klage ist auch weitgehend begründet.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn während der Mietzeit ein Mangel entsteht, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert.

Hier weisen die Fenster der an die Bekl. vermieteten Wohnung den im Tenor angegebenen Dekorationsmangel auf; hinzu kommen die im Tenor zu 2 der amtsgerichtlichen Entscheidung (Ziff. [1] bis [9]) beschriebenen Risse.

Es handelt sich dabei um optische Beeinträchtigungen in einem Umfang, der sich bereits auf die Wohnlichkeit der Räumlichkeiten nicht nur unerheblich auswirkt.

Da die Bekl. die Mängel - ihrem eigenen Vortrag nach - erstmals mit Schreiben vom 5. September 2019 angezeigt haben, war die Klage abzuweisen, soweit die Feststellung der Mietminderung bereits für den 1. September 2019 begehrt wurde, dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung, § 536c Abs. 1 BGB. Eine Kenntnis der Kl. vom Zustand der Innenfenster ohne Mangelanzeige der Bekl. kann nicht unterstellt werden. Die Räumlichkeiten sind den Bekl. zum Alleinbesitz überlassen; die im Zeitpunkt der Mangelanzeige 50-jährige Dauer des Mietverhältnisses spricht auch nicht dafür, dass die Kl. von sich aus aktiv werden musste, da die Bekl. selbst fast ein halbes Jahrhundert davon abgesehen haben, die Dekorationsarbeiten von der Vermieterin einzufordern. Der Mieter kann diese Arbeiten selbst ausführen, hat daran häufig ein Interesse; er muss es nur eben nicht.

Revision nicht zugelassen

Wenn der renovierungsbedürftige Zustand einer Wohnung als vertragsgemäß vereinbart ist, muss sich der Mieter an den Kosten der vom Vermieter durchgeführten Schönheitsreparaturen beteiligen (BGH, GE 2020, 1037) – aber auch nur dann, so das LG Berlin.

Die Wohnung war in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden; die Mieter verpflichteten sich, bis zum folgenden Jahresende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Viele Jahre später verlangten die Mieter unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel vom Vermieter, den Innenanstrich der Fenster zu erneuern. Die Vermieterin verlangte hilfsweise eine Kostenbeteiligung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Das Landgericht Berlin bejahte einen Anspruch der Mieter auf Instandsetzung des Innenanstrichs der Fenster ohne eigene Kostenbeteiligung. Die Parteien hätten gerade nicht den renovierungsbedürftigen Zustand als vertragsgerechten Zustand vereinbart, wie sich schon aus der Verpflichtung der Mieter ergebe, die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb einer bestimmten Frist auszuführen. Auch nach Europarecht verbiete es sich, die Rechtsprechung des BGH „großzügig“ auf andere Konstellationen anzuwenden. Unbegründet sei jedoch das Verlangen der Mieter auf Instandsetzung des Teppichbodens, denn hierzu fehle es an einem Beweisantritt, dass dieser mitvermietet worden sei.

Der Bundesgerichtshof hat schon aus der Tatsache, dass der Mieter vor Vertragsabschluss die Wohnung besichtigt und sie in dem unrenovierten Zustand gemietet hatte, die stillschweigende Vereinbarung hergeleitet, dass dies der vertragsgemäße Zustand ist (BGH, GE 2020, 1042 Rn. 22). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des Zustands nach Vertragsbeginn nimmt der BGH nach Treu und Glauben einen Anspruch des Vermieters auf Kostenbeteiligung des Mieters an; im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall (Vertragsschluss 1971) ist das der Fall, wenn nicht die Mieter während der Mietdauer selbst die Innenfenster gestrichen hätten (das Urteil schweigt dazu). Ob die unwirksame Verpflichtung der Mieter zur Erstrenovierung die stillschweigende Vereinbarung eines Substandards im Sinne der Rechtsprechung des BGH tatsächlich ausschließt, kann bezweifelt werden. Näher liegt die Vermutung, dass die Kammer sich der Kritik an der Rechtsprechung des BGH anschließen wollte, was mit dem Hinweis auf die Klauselrichtlinie 93/13/EWG angedeutet wird (ausführlich dazu Graf von Westphalen NZM 2021, 409).