Kostenberechnung bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer GbR (hier: Grundstück)

Kostenberechnung bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer GbR (hier: Grundstück); BGB-Gesellschaft; Kostenordnung

1. Keine Anwendung des § 61 Abs. 1 Kostenordnung (KostO) auf die BGB-Gesellschaft.

2. Ansatz des vollen Grundstückswerts als Geschäftswert beim Übertragen von Gesellschaftsanteilen.

(Leitsätze der Redaktion)

Als alleinige Eigentümerin eines Grundstücks war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus den Gesellschaftern R. und der Beteiligten zu 1, einer GmbH, im Grundbuch eingetragen. R. hielt 10 % und die Beteiligte zu 1 die restlichen 90 % der Gesellschaftsanteile. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 20.2.2009 veräußerte R. seine Gesellschaftsanteile an die Beteiligte zu 1, die nunmehr alle Gesellschaftsanteile in ihrer Hand hält. Die Gesellschaft ist damit aufgelöst. Aufgrund Berichtigungsbewilligung vom 26.2.2009 wurde die Beteiligte zu 1 unter ihrer damaligen Bezeichnung am 14.4.2009 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit Kostenrechnung vom 14.5.2009 hat das Grundbuchamt für die Eintragung der Beteiligten zu 1 eine volle Gebühr nach § 60 Abs. 1 KostO aus einem Geschäftswert in Höhe des vollen Grundstückswertes erhoben. (...)

Der Erinnerung mit dem Ziel, den Geschäftswert nur nach dem Bruchteilswert von 10 % des Grundstückswertes anzusetzen, hat der Kostenbeamte nicht abgeholfen, das Amtsgericht - Grundbuchamt - hat die Erinnerung zurückgewiesen. Die Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen, aber weitere Beschwerde zugelassen.

Die weitere Beschwerde ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

2. Der Senat teilt im Ergebnis die rechtliche Beurteilung des Landgerichts.

a) Das Grundbuchamt ist für die Kostenberechnung beim Geschäftswert vom Gesamtwert des Grundstücks ausgegangen (§ 60 Abs. 1 KostO). § 61 KostO, eine Sondervorschrift für die Bestimmung des Geschäftswerts, ist hier nicht anwendbar.

Die GbR fällt nicht unter die in § 61 Abs. 1 KostO privilegierten Gesamthandsgemeinschaften. Soweit in der Kommentarliteratur dies noch anders dargestellt wird (vgl. Korintenberg/Lappe, KostO, 18. Aufl., § 61 Rn. 1, jedoch zweifelnd unter Hinweis auf Dümig, Rpfleger, 2002, 53; Hartmann, Kostengesetze, 40. Aufl., § 61 KostO Rn. 9; Assenmacher/Matthias, KostO, 16. Aufl., Stichwort „Gesellschaft bürgerlichen Rechts"; bereits a. A. Rohs/Wedewer, KostO, Stand April 2010 § 60 Rn. 5 b), wurde noch nicht die Konsequenz aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur (Teil-) Rechtsfähigkeit der GbR (BGHZ 146, 341; 179, 102/107) gezogen (siehe Senat vom 13.11.2009 = NJW-RR 2010, 501).

Die Rechtsprechung des Senats (NJW-RR 2010, 501) hat in der Literatur heftige (teils polemische) Kritik erfahren (Weigl, MittBayNot 2010, 155; Bachmayer, NotBZ 2010, 161/166 unter III.3.). Auch unter deren Berücksichtigung besteht kein Anlass, diese zu ändern.

Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur (Teil-) Rechtsfähigkeit, die der Gesetzgeber im Grundsatz übernommen hat (vgl. ERVGBG vom 11.8.2009, BGBI. I S. 2713; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses vom 17.6.2009, BT-Drucks. 16/13437, S. 27 f.), stellt sich die Frage auch nach der zutreffenden systematischen Einordnung der GbR in anderen vom Gesetzgeber bisher nicht überarbeiteten Rechtsgebieten. Die mit der Neuorientierung verbundenen Vorteile, etwa im Fall der Übertragung eines Gesellschaftsanteils, was nach der Rechtsprechung des Senats nur die Gebühr nach § 67 KostO auslöst (Beschluss vom 3.7.2008, 34 Wx 036/08 = FGPrax 2008, 84; so auch OLG Düsseldorf, JurBüro 2009, 322; a. A. OLG Frankfurt vom 19.11.2009, 20 W 70/09, bei juris), können nicht unbesehen mit Privilegierungen verbunden werden, die nach dem traditionellen Verständnis nur den als Eigentümerin eingetragenen Beteiligten einer Gesamthand zugebilligt wurden.

(1) Weigl beanstandet ein Hinwegsetzen über die kostenrechtlichen Vorschriften, insbesondere das Analogieverbot, indem die GbR insgesamt von § 61 KostO ausgenommen werde. Die GbR fällt jedoch nicht in den Anwendungsbereich des § 61 Abs. 1 Satz 1 KostO. Die Bestimmung geht davon aus, dass „für mehrere zur gesamten Hand eingetragen ist", mag dies auch im Folgenden nicht mehr ausdrücklich ausgesprochen sein. Die Vergünstigung des § 61 KostO hat ihre Ursache darin, dass z. B. der Grundstückseigentümer, der einer Gesamthandsgemeinschaft angehört und in diese ein Grundstück einbringt, als im Grundbuch bereits eingetragener Berechtigter lediglich den Umfang seiner Berechtigung ändert, jedoch als Eigentümer eingetragen bleibt. Er wird deshalb kostenrechtlich so behandelt, als bringe er das Grundstück nur zu dem Bruchteil ein, zu dem er an der Gemeinschaft nicht beteiligt ist (vgl. BayObLG BB 1995, 2184). Bei den Gesellschaftern der GbR ist dies nicht der Fall, da als Eigentümer des Grundstücks nicht die Gesellschafter „zur gesamten Hand", sondern die Gesellschaft als solche eingetragen und Eigentümerin ist (vgl. etwa auch den durch das ERVGBG angefügten Satz 3 in § 82 GBO: „Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin eingetragen, ..."). Ein Grundstück, auch wenn als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" eingetragen sind, ist ebenso wie ein Grundstück, das für eine GbR mit eigenem Namen eingetragen ist, nicht (gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der GbR (vgl. BGHZ 179, 102; BGH, NJW 2006, 3716). Wenn aber schon die Ausnahme in § 61 Abs. 1 KostO nicht einschlägig ist, bedarf es auch keiner Auseinandersetzung mehr mit dem Ausnahmetatbestand des Abs. 3. Auch hat § 61 Abs. 3 KostO lediglich klarstellende Bedeutung. Denn die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die GbR geltende Rechtslage ergibt sich für OHG und KG bereits aus §§ 124, 161 HGB. Eine unzulässige Analogie (§ 1 Abs. 1 KostO; vgl. BVerfG, NJW 1996, 3146) liegt nicht vor.

(2) Bachmayer bemängelt insbesondere, nach der Rechtsprechung des Senats verbleibe für § 61 KostO kein praktischer Anwendungsbereich mehr. Allein die Tatsache, dass der Gesetzgeber eine Änderung der kostenrechtlichen Vorschrift (bisher) nicht vorgenommen hat, lässt aber nicht den Schluss zu, die kostenrechtliche Einordnung der GbR dürfe trotz der veränderten Sichtweise zu deren Struktur (Palandt/Sprau, BGB, 69. Aufl., § 705 Rn. 24: „besondere Wirkungseinheit") nicht diesen Erkenntnissen angepasst werden. Die Verengung des Anwendungsbereichs von § 61 KostO ist eine Folge dieses neuen Verständnisses, der sich der Gesetzgeber im Grundsatz angeschlossen hat.

(3) Auch die neu eingeführte Bestimmung des § 47 Abs. 2 GBO (vgl. Art. 1 Nr. 10 Buchst. b ERVGBG vom 11.8.2009, BGBI. S. 2713) bedingt keine andere Beurteilung. Die ausdrückliche Anordnung, dass auch die Gesellschafter einzutragen sind, ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Gesellschaft selbst als Rechtsinhaberin einzutragen ist (BT-Drucks. 16/13437, S. 27; vgl. Lautner, DNotZ 2009, 650/653 f.). Die Eintragung der Gesellschafter ist einerseits Grundbuchinhalt, andererseits aber auch Mittel zur Identifizierung der berechtigten GbR (BT-Drucks. 16/13437, S. 27/28). Die Gesellschaftereintragung im Grundbuch ist deshalb notwendig, weil für die GbR kein Register besteht und das Grundbuch insoweit als Ersatzregister fungieren muss (Lautner, DNotZ 2009, 650/668). Bei der Eintragung nach § 47 Abs. 2 GBO handelt es sich nicht um die Eintragung mehrerer Berechtigter im eigentlichen Sinne (Demharter, GBO 27. Aufl. § 47 Rn. 2.8). Die kostenrechtliche Bewertung für die Eintragung der GbR selbst beeinflusst dies nicht.

b) Art. 11 der Richtlinie des Rates vom 17.7.1969 (69/335/EWG) steht der hier in Ansatz gebrachten Grundbuchgebühr nicht entgegen. Denn diese ist nicht für gesellschaftsrechtliche Vorgänge, sondern allein für die Eintragung des außerhalb des Grundbuchs vollzogenen Eigentumsüberganges von der GbR zur Beteiligten zu 1 entstanden.

Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Eigentümerin eines Grundstücks ist, aufgelöst und der Grundbesitz auf einen Gesellschaft er eingetragen, richtet sich die Kostenberechnung nach dem vollen Grundstückswert – ein teurer Spaß bei Zwerganteilen.

Als Eigentümerin eines Grundstücks war eine Zwei-Personen-GbR eingetragen. Nachdem der mit 10 % beteiligte Minderheitsgesellschafter seine Gesellschaftsanteile an die Mehrheitsgesellschafterin und spätere Klägerin verkauft hatte, wurde die Gesellschaft aufgelöst und die ehemalige Mehrheitsgesellschafterin als Rechtsnachfolgerin der GbR als Eigentümerin des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen. Für die Eintragung berechnete das Grundbuchamt eine Eintragungsgebühr nach § 60 Abs. 1 KostO auf Basis des vollen Wertes des übertragenen Grundstücks.

Gegen den Kostenbescheid wehrte sich die ehemalige Mehrheitsgesellschafterin. Ihrer Ansicht nach war bei der Gebührenberechnung die Vorschrift des § 61 Abs. 1 KostO zu berücksichtigen. Zur Berechnung der Gebühr sei daher der Wert des betroffenen Grundstücks nur in dem Umfang heranzuziehen, in dem die Mehrheitsgesellschafterin vor dem zur Auflösung der GbR führenden Erwerb der Gesellschaftsanteile nicht an der GbR beteiligt war. Die Gebührenberechnung müsse daher auf Basis von 10 % des Grundstückswertes erfolgen. Der Erinnerung der Mehrheitsgesellschafterin hat das AG München nicht abgeholfen. Das LG München hat die darauf erhobene Beschwerde zurückgewiesen. Das OLG München hat die Entscheidung des Landgerichts nunmehr bestätigt.

Nach Ansicht des OLG München fällt die GbR grundsätzlich nicht mehr unter die nach § 61 Abs. 1 KostO privilegierten Gesamthandsgemeinschaften. Der Bundesgerichtshof habe entschieden, dass die GbR (teil-) rechtsfähig sei und daher selbst als Eigentümerin von Grundstücken ins Grundbuch eingetragen werden könne. Damit stelle die Eintragung einer GbR als Eigentümerin von Grundbesitz keine Eintragung „für mehrere zur gesamten Hand" i. S. d. § 61 Abs. 1 KostO dar, sondern berechtige lediglich die GbR selbst. Ein Gesellschafter, auf den das Grundstück später übertragen wird, erwerbe daher nicht als Mitberechtigter innerhalb einer bestehenden Gesamthandsgemeinschaft. Vielmehr sei von einer Übertragung von einer rechtlich selbständigen Einheit, der GbR, auf eine andere selbständige Einheit, nämlich dem ehemaligen Gesellschafter, auszugehen. Diesen echten Rechtsübergang privilegiere § 61 Abs. 1 KostO nicht. Ein Verstoß gegen das im gesamten Abgabenrecht geltende Analogieverbot sei in dieser Auslegung des § 61 KostO nicht zu sehen. Denn da gerade keine Übertragung auf einen Mitberechtigten stattfinde, sei der Tatbestand des § 61 Abs. 1 KostO von vornherein nicht erfüllt. Einer analogen Anwendung des Ausnahmetatbestandes nach § 61 Abs. 3 KostO bedürfe es somit nicht. Ebenso wenig folge aus § 61 Abs. 3 KostO, dass die GbR zwingend dem § 61 Abs. 1 KostO unterfalle. Gleiches gelte im Hinblick auf § 47 Abs. 2 GBO, der lediglich die Identifikation der Gesellschafter erleichtern solle, aber keinen Einfluss auf die kostenrechtliche Bewertung der GbR im Grundbuchverfahren habe.

Die Entscheidung des OLG steht im Widerspruch zur herrschenden Kommentarmeinung (vgl. nur: Korintenberg-Lappe, KostO, 18. Aufl., 2010, § 61 Rn. 1) und stellt eine grundlegende Abweichung von der bisherigen Praxis der Grundbuchämter dar. Sie ist allerdings eine konsequente Fortführung einer bereits in einem vorangegangenen Beschluss durch das OLG vertretenen Rechtsauffassung (vgl. OLG München, Beschluss v. 13. November 2009, 34 Wx 89/09 = MittBayNot 2010, 153 mit Anm.), in dem die Privilegierung der GbR nach § 61 Abs. 1 KostO erstmals überhaupt in Zweifel gezogen wurde. Die (wortgleiche) Begründung des OLG ist aber in beiden Entscheidungen wenig überzeugend. Gesetzgeberisches Ziel der Schaffung des § 61 Abs. 1 KostO war, dass bestimmte Gesamthandsgemeinschaften, insbesondere auch die GbR, bei denen der Gesetzgeber nur unerhebliches Vermögen und keinen Gewerbebetrieb vermutete, gegenüber den „reicheren" Personenhandelsgesellschaften kostenrechtlich privilegiert werden sollten (Hartmann, Kostengesetz, 40. Aufl. § 61 KostO Rz. 2). Daher erfasst § 61 Abs. 1 KostO grundsätzlich alle Gesamthandsgemeinschaften und nimmt nur die Personenhandelsgesellschaften OHG und KG über § 61 Abs. 3 KostO vom Anwendungsbereich der Norm aus. An der vom Gesetzgeber beurteilten Interessenlage hat sich durch die Eintragungsfähigkeit der GbR nichts geändert. Denn auch wenn die GbR nach außen als Zuordnungssubjekt des Gesellschaftsvermögens auftritt, bleibt dieses nach § 718 BGB doch weiterhin gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit (Palandt/Sprau, 69. Aufl., 2010, § 718 Rn. 1). Tatsächlich an dem Grundstück beteiligt sind daher i. S. d. § 61 Abs. 1 KostO weiterhin die Gesellschafter. Der Gesetzgeber wollte die Privilegierung der GbR auch keineswegs wegen der „neuen Sichtweise" auf deren Struktur aufgeben. Er hat bereits mit Gesetz vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2713) umfassende legislative Änderungen zur grundbuchrechtlichen Behandlung der GbR vorgenommen. Von einer Überarbeitung des § 61 Abs. 1 KostO hat er dabei abgesehen.

In der Gesetzesbegründung heißt es zu § 47 Abs. 2 GBO: „Die Regelung führt dazu, dass die GbR grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden kann wie vor Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit durch die Rechtsprechung" (BT-Drucks. 16/13437, S. 27). Vor dieser Anerkennung war allerdings unstreitig, dass die GbR § 61 Abs. 1 KostO unterfällt. Offenbar wollte der Gesetzgeber also an der kostenrechtlichen Privilegierung der Grundstücks-GbR festhalten. Die Auffassung des OLG führt dazu, dass der Vorschrift des § 61 KostO kaum ein denkbarer Anwendungsbereich verbleibt.

Für die Praxis ist die Entscheidung von erheblicher Bedeutung. Viele Immobilieninvestments erfolgen über Objektgesellschaften in Form einer GbR. Sollte sich die Auffassung des OLG München durchsetzen, könnte dies erhebliche Kostenfolgen bei Veränderungen des Gesellschafterbestandes solcher Objektgesellschaften haben. Dieses Risiko gilt es zukünftig zu beachten.