Kostenaufwendige Wertverbesserung

Kostenaufwendige Wertverbesserung; Mietpreisbindung; Altbau; Wertverbesserungszuschlag; Mietzinserhöhung; Preise der Modernisierungsmaßnahmen; Kostenaufteilung bei Wertverbesserungsmaßnahmen; Aufteilung von Modernisierungskosten

1. Vom Vermieter tatsächlich aufgewendete Kosten wertverbessernder Baumaßnahmen können auch dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Arbeiten auch zu niedrigeren Preisen hätten ausgeführt werden können.

2. Die Kosten einer Fernsehgemeinschaftsantenne und einer Verstärkung der Elektro-Steigeleitung sind unter den angeschlossenen Mietern gleichmäßig aufzuteilen.

Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlags ist § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230/GVBl. S. 345) - AMVOB -. Die hier in Rede stehenden baulichen Maßnahmen in dem Haus des Beigeladenen wurden vor dem 1. April 1979 begonnen, so daß § 11 AMVOB in der bis dahin geltenden Fassung anzuwenden ist (§ 34 der Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung vom 8. März 1979 [BGBl. I S. 287/GVBl. S. 593]).

1) Der wertverbessernde Charakter der hier in Rede stehenden baulichen Maßnahme ist unstreitig und nicht zweifelhaft. Die Errichtung einer Fernsehgemeinschaftsantenne ist keine Instandsetzungsarbeit; denn die alte, inzwischen abgerissene Antenne stand im Eigentum der Mieter.

Entgegen der Auffassung der Kl. sind auch die Kosten für die Malerarbeiten, soweit sie durch die Arbeiten für die Verstärkung der elektrischen Steigeleitung erforderlich geworden sind, miteinzubeziehen. Die dahingehende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 9. Dezember 1981 - BVerwG 8 C 29.79 -, GE 1982, 273) ist entgegen der Auffassung der Kl. auch auf die Altbaumietenverordnung alter Fassung anwendbar, da § 11 Abs. 1Satz 3 in der Fassung der ersten Änderungsverordnung vom 8. März 1979 nur klarstellt, was bereits nach der alten Rechtslage galt. Im übrigen ist das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zu der alten Rechtslage ergangen.

Zu Unrecht wendet sich die Kl. dagegen, daß erstmals im Widerspruchsbescheid die Malerarbeiten berücksichtigt worden sind. Die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Höhe des Wertverbesserungszuschlags im Vorverfahren berechtigt die Behörde, auch andere, bisher nicht berücksichtigte Arbeiten miteinzubeziehen. Insoweit sind die Kosten für einzelne damit zusammenhängende bauliche Maßnahmen lediglich Rechnungsposten für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlags. Durch die Hinzunahme der mit den Bauarbeiten für die elektrische Steigeleitung notwendigerweise verbundenen Malerarbeiten verändert sich der Verwaltungsakt in seinem We-sen nicht. Die Berufung der Kl. auf das Urteil des 3. Senats vom 7. Januar 1977 - III B 7.76 - (NJW 1977, 1166), geht fehl. In jenem Fall hatte die Widerspruchsbehörde zusätzlich zu der angefochtenen Versagung der Aufenthaltserlaubnis noch eine Aus-weisungsverfügung hinzugefügt und damit eine zusätzliche und eigenständige Re-gelung getroffen. Im vorliegenden Fall geht es aber nach wie vor nur um die Höhe des Wertverbesserungszuschlags.

2) Soweit die Kl. behauptet, die Preise in den Rechnungen seien überhöht und unan-gemessen, bedarf es nicht der von der Kl. begehrten Beweiserhebung. Denn es kommt hierauf nicht an. § 11 AMVOB stellt allein darauf ab, daß Kosten für bestimmte bauliche Maßnahmen wertverbessernden Charakters seitens des Vermieters aufgewendet wurden. Soweit derartige Kosten tatsächlich vom Vermieter getragen wurden, sind sie umlagefähig. Die Auffassung der Kl., der Vermieter müsse die Arbeiten zu niedrigsten Preisen durchführen lassen, entbehrt jeder Rechtsgrundlage. Abgese-hen davon hat der Bekl. in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, daß die Arbeiten insbesondere bei der Verstärkung der Steigeleitungen im Vergleich zu anderen Projekten ausgesprochen kostengünstig durchgeführt worden sind.

Den Einwand der Kl., die in den Rechnungen der Firma S. (Verstärkung der elektri-schen Steigeleitung) angegebenen Massen, insbesondere die Kabellängen der Steigeleitungen im Haus 103, seien zu hoch, scheitert ebenfalls daran, daß die Beigeladene die Kosten für die angegebenen Massen tatsächlich getragen hat. Im übrigen be-ruht die Differenz im Aufmaß der Steigeleitung durch die Kl. (20,55 m) im Vergleich zu der des Bekl. im Widerspruchsbescheid (23,80 m) von rund 3 m offensichtlich darauf, daß sogenannte "Schleifen" innerhalb der Verteilerkästen bei der Messung durch den Prozeßbevollmächtigten der Kl. nicht hinreichend berücksichtigt wurden.

Die sonach von der Preisstelle für Mieten zugrunde gelegten Gesamtkosten für die wertverbessernden Arbeiten sind daher auch der Höhe nach nicht zu beanstanden.

3) § 11 AMVOB in der hier geltenden Fassung enthält keinen Verteilungsmaßstab für den Fall, daß bauliche wertverbessernde Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden sind. Hingegen schreibt § 11 in der Fassung der Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 8. März 1979 vor, daß, wenn bauliche Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden sind, die dafür aufgewendeten Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen sind. Es kann keinem Zweifel unterliegen, daß auch unter der Geltung der Altbaumietenverordnung alter Fassung ein Verteilungsmaßstab nach den Kriterien der Angemessenheit und Billigkeit zugrunde zu legen ist. Eine solche Verteilung muß vor allem sachgerecht sein, d.h. sie darf nicht an willkürliche Größen anknüpfen, die keinen Bezug zur durchgeführten Maßnahme haben, sondern soll dem Gebot der Sachnähe und der Gleichbehandlung entsprechen.

a) Diesen Anforderungen entspricht es, wenn die Preisstelle für Mieten beim Bezirks-amt die Kosten für die Errichtung der Fernsehgemeinschaftsantenne (entsprechend der Berechnung des Beigeladenen) auf alle 44 Wohnungen gleichmäßig verteilt. Die Festsetzung eines geringfügig niedrigeren Wertverbesserungszuschlags durch den Senator für Bau- und Wohnungswesen belastete die Kl. zwar nicht. Sie hält aber auch einer Überprüfung an den Kriterien der Angemessenheit und Billigkeit nicht stand. Denn der Senator für Bau- und Wohnungswesen hat zwar die Kosten für die ei-gentliche Antenne selbst gleichmäßig auf alle 44 Wohnungen verteilt, aber die son-stigen Verteilungsleitungen und Anschlüsse individuell je nach der Lage der Wohnung zur Antenne berücksichtigt. Dies hat zur Folge, daß diejenigen Wohnungen, die am weitesten von der Antenne entfernt sind und daher für den Anschluß die längsten Kabel benötigen, mit den höchsten Kosten belastet werden, während die näher am Anschluß liegenden Wohnungen in geringerem Umfange Kosten zu tragen haben. Dieser - vom Senator für Bau- und Wohnungswesen in sonstigen Fällen auch nicht angewandte - Verteilungsschlüssel ist nicht sachgerecht, weil der Nutzen für alle Mie-ter gleich ist.

b) Die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlags für die Verstärkung des Elek-tro Hauptanschlusses der Bewag durch die Preisstelle für Mieten beim Bezirksamt und durch den Senator für Bau- und Wohnungswesen ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Bewag hat für die Häuser 103, 103 a und 104 und die Häuser 105, 105 a und 106 jeweils 1.230,- DM zusätzlich 12 % Umsatzsteuer, d.h. insgesamt 2.755,20 DM, in Rechnung gestellt. Es ist nun gleichgültig, ob entsprechend der Berechnung der Preisstelle für Mieten der gesamte Betrag auf alle sechs Häuser (44 Wohnungen bzw. sechs Aufgänge) oder die Hälfte des Betrages auf drei Häuser (22 Wohnungen bzw. drei Aufgänge) verteilt wird, wie es der Senator für Bau- und Wohnungswesen getan hat. Entgegen der Ansicht der Kl. ist es nicht gerechtfertigt, von der Hälfte des Betra-ges ausgehend einen Anteil von 25 % für die Haus- und Treppenbeleuchtung abzu-ziehen und sozusagen zu den drei Aufgängen einen vierten hinzuzurechnen. Denn es kommt nicht auf die Anzahl der Aufgänge, sondern auf die Anzahl der Wohnungen an, auf die die Kosten der Wertverbesserungsarbeiten umzulegen sind. Ob sich der Wertverbesserungszuschlag für die Verstärkung des Elektro-Hausanschlusses da-durch für die Kl. verringert, daß in Übereinstimmung mit der Berechnung der Preis-stelle für Mieten für den Hauslichtanschluß zusätzlich zu den vorhandenen 22 Woh-nungen eine weitere Wohneinheit angesetzt wird, bedarf keiner Entscheidung; diese geringfügige Verminderung (ca. 0,02 DM) würde der Berufung nicht zum Erfolg ver-helfen, weil das Verwaltungsgericht den Wertverbesserungszuschlag bereits um 1,- DM gesenkt hat.

c) Hinsichtlich der Verstärkung der elektrischen Steigeleitung hat der Bekl. die von der Kl. gerügte fehlende Aufschlüsselung des Betrages von 4.670,63 DM (anteilige Ko-sten für Stemm- und Putzarbeiten für das Haus Nr. 103) im Berufungsverfahren nach-geholt. Einwände hiergegen hat die Kl. nicht erhoben.

Soweit die Preisstelle für Mieten die Kosten entsprechend der Berechnung des Bei-geladenen gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilt hat, ist dies sachgerecht. Der da-von abweichende Umlageschlüssel des Senators für Bau- und Wohnungswesen, der individuell auf die Lage der streitigen Wohnung abstellt, läßt ebensowenig sachgerechte Anknüpfungspunkte erkennen wie im Falle der Kostenverteilung der Gemeinschaftsfernsehantenne. Auch hier kommt die Verstärkung der elektrischen Steigeleitung allen Mietern im Hause gleichermaßen zugute, unabhängig davon, wo im ein zelnen die Wohnung gelegen ist.

Für die Frage, inwieweit auch der Hauslichtanschluß anteilig zu berücksichtigen ist (Verminderung um 0,55 DM), gilt das gleiche wie für den Bewag-Hausanschluß (oben zu b). Ein 25 %iger Abzug für die Haus- und Treppenbeleuchtung kommt aus den vor-stehend dargelegten Gründen auch hier nicht in Betracht.

Nach alledem ergibt sich insgesamt sogar ein höherer Wertverbesserungszuschlag, als durch das Verwaltungsgericht festgestellt worden ist. Dieser braucht in seiner Hö-he im einzelnen aber nicht berechnet zu werden, weil das Urteil zuungunsten der Kl. nicht abänderbar ist (§ 129 VwGO).