Kostenaufschlüsselung bei Modernisierungsmieterhöhung

Eine Modernisierungsmieterhöhung muß in einer aus sich heraus verständlichen Berechnung die Trennung von Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwand für den Mieter nachvollziehbar machen. In der Mieterhöhung muß erläutert werden, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe dem Vermieter Zinsvorteile aus Darlehen öffentlicher Haushalte zugute gekommen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Modernisierungsmieterhöhung v. 1.3.1995 ist unwirksam, da die Erklärung nicht den formellen Anforderungen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG genügt. Danach ist eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Dabei sind die umzulegenden Kosten so aufzuschlüsseln, daß die Berechtigung der Mieterhöhung geprüft werden kann (Börstinghaus, Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen, 3. Aufl., 1997, Rn. 317), denn eine solche Überprüfung soll durch die Berechnungs- und Erläuterungspflicht ermöglicht werden. Dabei sind grundsätzlich die einzelnen Rechnungspositionen anzugeben (LG Köln, WM 1989, 57). Dies gilt insbesondere dann, wenn mit den Modernisierungsarbeiten zugleich auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt worden sind. Da nämlich die Kosten für die zum Zeitpunkt fälligen Instandsetzungen vom Gesamtaufwand abzuziehen sind (OLG Celle, WM 1981, 151), muß der Mieter anhand einer aus sich heraus verständlichen Berechnung die Trennung von Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwand nachvollziehen können (vgl. LG Stralsund, WM 1996, 229). Soweit der Vermieter der Ansicht ist, es sei kein Instandsetzungsanteil zu berücksichtigen, ist dies angesichts des gegenwärtigen Bauzustandes in den neuen Bundesländern zu begründen (vgl. AG Görlitz, WM 1996, 153).

Die im Schreiben v. 1.3.1995 enthaltene Aufstellung der Kosten ist insoweit nicht ausreichend. Die dort genannten Positionen fassen verschiedene Arbeiten mit einem Gesamtbetrag zusammen. So ist z. B. unter Pos. 2 nicht aufgeschlüsselt, welche Kosten für die neuen Hausanschlüsse, für die neuen Elektrozählerplätze, für die Elektrozuleitungen zu den Wohnungen und für die neue Klingel Wechselsprechanlage im einzelnen angefallen sind. Der Gesamtbetrag ist daher rechnerisch nicht nachvollziehbar. Die Mieter können nicht die Kosten der behaupteten Wertverbesserung nachvollziehen. Darüber hinaus fehlt es an einer Erläuterung, warum die Asbestbeseitigung keine Instandsetzung ist. Schließlich haben die Kl. nicht erläutert, ob und ggf. in welcher Höhe ihnen aufgrund von Darlehen aus öffentlichen Haushalten Zinsvorteile zugute gekommen sind, die sie nach § 3 Abs. 1 Satz 3 MHG an die Mieter weiterzugeben haben. Auch auf diese Angaben bezieht sich die Erläuterungspflicht nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (Beuermann, MüG und MHG, 2. Aufl., 1997, §§ 13, 3 MHG, Rn. 118).