Kosten für Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten

Die Kosten für Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern stellen „sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV dar.

Die Kl. (Vermieterin) begehrt die Feststellung, dass die Bekl. (Mieter) verpflichtet sind, die Kosten für die Wartung und die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu zahlen.

Die Bekl. sind verpflichtet, die Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern ab dem 1.4.2011 als Betriebskosten zu tragen. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB können Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, soweit dies zwischen den Parteien vereinbart ist. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Der Mietvertrag sieht eine Umlage von Kosten zur Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern nicht vor.

Der Mietvertrag enthält allerdings in § 2 Abs. 2 die Regelung, dass neu entstehende Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG umgelegt werden dürfen. Ob diese Mehrbelastungsklausel hinreichend transparent ist, kann dahingestellt bleiben. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH GE 2007, 1310 = ZMR 2007, 851).

Die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchmeldern ist eine zustimmungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter - und damit auch für die Bekl. - liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung (AG Lübeck NZM 2008, 929).

Bei den Wartungs- und Mietkosten handelt es sich zudem um „sonstige Betriebskosten" i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV. „Sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 BetrKV entsprechen, d. h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (AG Lübeck a.a.O.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Zum einen sind die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten, d. h. die Lufteintrittsöffnung ist insbesondere von Staub, die Fotooptik z. B. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen. Die Wartung besteht mithin aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und Sicherheit, so dass die Wartungskosten als Betriebskosten ansatzfähig sind (AG Lübeck a.a.O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn V 12; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556, Rn. 230).

Auch die Mietkosten stellen „sonstige Betriebskosten" i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung da.

Die Frage, inwieweit Anmietkosten für Rauchmelder umlegbar sind, ist, soweit ersichtlich, in der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden. In der Literatur werden verschiedene Auffassungen vertreten.

Eine Meinung geht davon aus, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder nicht umlegbar seien, weil dies die Betriebskostenverordnung nicht vorsieht. Die Betriebskostenverordnung regele abschließend, in welchen Fällen Mietkosten umlegbar seien (Langenberg a.a.O., Schmidt, WuM 2009, 489). Dies gelte ausdrücklich nur für die Anmietkosten für Kaltwasserzähler (§ 2 Nr. 2), für Geräte zur Wärmeerfassung (Nr. 4 a) und für Warmwasserzähler (Nr. 5 a i.V.m. 2). Es handele sich zudem um Kosten, die infolge des Einbaus der Rauchmelder entstehen. Anschaffungskosten könnten jedoch regelmäßig nicht als Betriebskosten umgelegt werden (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 22).

Die Gegenmeinung macht geltend, dass die Betriebskostenverordnung keine abschließende Regelung über umlegbare Anmietkosten enthalte (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 5457). Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern seien umlegbar (Harrsch WuM 2008, 522). Dieser Meinung schließt sich die Kammer an.

Vom Wortlaut der Betriebskostendefinition her können auch Mietkosten dem Betriebskostenbegriff des § 556 Abs. 1 BGB unterfallen. Sie entstehen dem Eigentümer laufend und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes: jedenfalls dann, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Nebenkostenpositionen haben (Schmid WuM 2009, 469).

Der Gesetzgeber hat in der Betriebskostenverordnung in den drei o. g. Fällen die Umlage von Mietkosten vorgesehen. Dies bedeutet, dass die Umlegbarkeit von Anmietkosten nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Die Kammer geht nicht davon aus, dass die Regelung in der Betriebskostenverordnung über die umlegbaren Mietkosten abschließend ist. Betriebskosten unterliegen Veränderungen. Deswegen sieht § 2 Nr. 17 BetrKV die Umlage „sonstiger Kosten" vor. Es handelt sich um einen Auffangtatbestand, der auch die Umlage neu entstehender Betriebskosten ermöglichen soll. Es ist deswegen nicht gerechtfertigt, die Umlagemöglichkeit von neu entstehenden Mietkosten generell zu verneinen.

Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung am 1.1.2004 bestand für den Gesetzgeber auch noch keine Veranlassung, die im Zusammenhang mit dem Einbau von Rauchwarnmeldern entstehenden Kosten zu regeln, da die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern zu dieser Zeit die Ausnahme gewesen ist. Als erstes Land hat Rheinland-Pfalz im Oktober 2003 eine Ausstattungsverpflichtung eingeführt. Die anderen Länder haben später entsprechende Regelungen getroffen. Es kann deswegen nicht davon ausgegangen werden, dass eine Regelung über die Anmietkosten von Rauchmeldern unterblieben ist, weil der Gesetzgeber die Umlegbarkeit ausschließen wollte.

Es besteht auch keine Veranlassung, die Anmietkosten für Rauchmelder anders zu behandeln, als die Mietkosten für Kaltwasserzähler, Wärmeerfassungsgeräte und Warmwasserzähler. Diese Fälle, in denen der Gesetzgeber die Umlage von Mietkosten zugelassen hat, sind mit dem vorliegenden vergleichbar.

Für alle Geräte besteht eine Ausstattungspflicht.

Die Kl. hat zudem unbestritten vorgetragen, dass die Rauchwarnmelder nach Verbrauch der Batterie ausgetauscht werden müssen, weil ein Austausch allein der Batterie zu hohe Kosten verursacht. Einen Anspruch auf Mieterhöhung nach § 559 BGB hat die Kl. wegen des Austauschs nicht, denn es liegt wegen der bereits vorhandenen Ausstattung mit Rauchmeldern keine Modernisierungsmaßnahme vor. Es ist davon auszugehen, dass die Kl. dann die anfallenden Kosten für den Austausch der Rauchmelder als Betriebskosten umlegen darf. Denn insoweit ist ein Fall gegeben, der dem Austausch von Warm- und Kaltwasserzählern entspricht. Die beim Austausch von Warm- und Kaltwasserzählern anfallenden Kosten sind jedoch als umlegbare Betriebskosten zu behandeln (Sternel, Mietrecht aktuell, a.a.O. Rn. V 24 mit Hinweis auf AG Koblenz DWW 1996, 252; AG Neuss DWW 1988, 284). Es ist aber kein plausibler Grund dafür ersichtlich, warum dann die Mietkosten für den ersten Rauchmelder nicht als Betriebskosten umlegbar sein sollen.

Letztlich ist der Mieter auch hinreichend durch das in §§ 556 Abs. 1, 560 Abs. 5 BGB normierte Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Der Vermieter kann die Anmietkosten für die Rauchmelder nur dann umlegen, wenn die Gerätemiete bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt gewesen ist.

Die Kammer sieht deswegen auch die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als „sonstige Betriebskosten" i.S.d. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung an.

Anmerkung: Revision zugelassen.

Die Kosten für Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern stellen „sonstige Betriebskosten" dar, die vom Mieter zu tragen sind – sei es qua ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag oder als neu entstandene Betriebskosten nach einer Modernisierung, so das LG Magdeburg.

Eine Wohnungsgesellschaft klagte auf Feststellung, dass die Mieter verpflichtet seien, die Kosten für Miete und Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten zu tragen. Das AG hatte die Klage abgewiesen, das LG Magdeburg gab der Klage statt, ließ allerdings Revision zu.

Wartungs- und Mietkosten für Rauchwarnmelder seien „Sonstige Betriebskosten" i. S. d. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Das war in dieser Konsequenz bisher noch nicht entschieden worden, insbesondere, was die Mietkosten betrifft. In der Literatur wird z. T. die Auffassung vertreten, dass nur die in der BetriebskostenVO ausdrücklich genannten Mietkosten umlagefähig seien – etwa die Mietkosten für Kalt- und Warmwasserzähler oder Heizkostenverteiler. Die Gegenmeinung, der sich das LG Magdeburg anschließt, hält die Regelungen über umlegbare Mietkosten in der Betriebskostenverordnung nicht für abschließend, weshalb auch die Mietkosten für die Rauchwarnmelder umgelegt werden dürften. Sie entstünden laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch und seien damit Betriebskosten.

Gegen die Umlagefähigkeit spreche auch nicht, dass im Mietvertrag die Umlage von Miet- und Wartungskosten für Rauchwarnmelder nicht vereinbart war, sondern lediglich eine Art Gleitklausel, wonach neu entstehende Betriebskosten umgelegt werden dürften. Aber selbst wenn man annehme, diese Klausel sei intransparent und damit unwirksam, dürfe der Vermieter die Kosten umlegen, weil sie nach Mietvertragsabschluss durch Modernisierung entstanden seien. Insofern verweist das Landgericht auf die Rechtsprechung des BGH: Die erstmalige Ausstattung einer Wohnung mit Rauchmeldern sei eine Modernisierungsmaßnahme. Die dadurch erhöhte Sicherheit für Leib und Leben stelle eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts dar.