Kosten für Ungezieferbekämpfung und laufende Betriebskosten

Die Umlage der Kosten der Ungezieferbekämpfung setzt voraus, daß es sich um laufende Betriebskosten handelt, für deren erforderlichen jährlichen Turnus der Vermieter darlegungspflichtig ist. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Berufung hat insoweit Erfolg, als sich die Bekl. gegen die Umlage der lediglich in den Jahren 1997 und 1998 angefallenen Kosten der Ungezieferbekämpfung wendet. Die Umlage der Kosten der Ungezieferbekämpfung setzt voraus, daß es sich um laufende Betriebskosten handelt. Für den erforderlichen jährlichen Turnus ist der Vermieter darlegungspflichtig (LG Siegen in WuM 1992, 630; AG Köln in WuM 1992, 630; Sobota, Die Nebenkosten im Wohnungsmietrecht, 7. Auflage, III.8). Die Kl. ist dem Vortrag der Bekl., die Kosten der Ungezieferbekämpfung seien lediglich in den Jahren 1997 und 1998 und damit nicht laufend angefallen, nicht entgegengetreten.

Einmalig angefallene Kosten sind keine Betriebskosten, da diese laufend entstehen müssen. Wann das bei der Ungezieferbekämpfung der Fall ist, kann zweifelhaft sein.

Die Vermieterin hatte die Kosten für Ungezieferbekämpfung aus den Jahren 1997 und 1998 als Betriebskosten umgelegt, wogegen sich die Mieterin wandte.

Mit Urteil vom 8. April 2002 gab das Kammergericht der Mieterin recht und meinte, es handele sich nicht um laufende Kosten, weswegen die Umlage nicht möglich sei.

Das Kammergericht hatte hierzu lediglich den (unrichtigen) Leitsatz zu der Entscheidung des Landgerichts Siegen (WuM 1992, 630) abgeschrieben. Entgegen diesem unzutreffenden Leitsatz müssen Betriebskosten nämlich nicht jährlich anfallen, sondern nur laufend, also wiederkehrend. Auch ein mehrjähriger Turnus ist ausreichend (vgl. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rn. 2500). Das Amtsgericht Lichtenberg hat denn auch eine Ungezieferbeseitigung alle vier Jahre als Betriebskosten angesehen (WuM 1998, 572). Wann eine solche regelmäßige (und nicht nur einmalige) Ungezieferbekämpfung vorliegt, kann allerdings zweifelhaft sein. Das Problem ist ähnlich wie bei der Sperrmüllabfuhr: Immer wiederkehrende Sperrmüllbeseitigung betrifft Kosten der Hausreinigung, wobei irgendwann einmal die erste Sperrmüllabfuhr erfolgt. Ob diese Kosten auch Betriebskosten sind, ist ungeklärt. Bei der Ungezieferbekämpfung wird es sich in den meisten Fällen um einmalige Kosten handeln (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl. Rn. A 77 ff.). Wenn sich der Vermieter im Jahr 1999 (so war es im Fall des Kammergerichts) auf Ungezieferbekämpfung in den Jahren 1997 und 1998 beruft, dürfte es also eher naheliegen, umlagefähige Betriebskosten zu bejahen.