Kosten für Schallschutzgutachten nach Mängelrüge des Mieters

Auch wenn ein Lärmschutzgutachten auf Mängelrüge des Mieters ergibt, daß die DIN-Vorschriften eingehalten sind, hat der Mieter die Gutachterkosten als Schadensersatz nur dann zu tragen, wenn nachgewiesen ist, daß ein Mietmangel objektiv ausgeschlossen ist.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. Die Räume im Erdgeschoß unter der von den Bekl. gemieteten Wohnung sind an das L. Kolleg vermietet. In den vom L. Kolleg gemieteten Räumen werden Jugendliche und Erwachsene ab 16 Jahren zur Erlangung des Abiturs auf dem zweiten Bildungsweg unterrichtet.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 7.10.2005 forderten die Bekl. die Kl. auf, den von dem L. Kolleg ausgehenden Lärm in der von ihnen gemieteten Wohnung durch Ergreifen geeigneter Lärmschutzmaßnahmen zu reduzieren und sicherzustellen, daß der Hauseingang und der Hausflur nicht ständig durch Schüler blockiert werden.

Die Hausverwaltung der Kl. teilte mit Schreiben vom 17.10.2005 mit, den erhobenen Beschwerden nachzugehen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 6.1.2006 drohten die Bekl. der Kl. Klageerhebung wegen der anhaltenden Lärmbelästigung an.

Daraufhin kündigte die Kl. die Inauftraggabe eines Lärmschutzgutachtens an, dem die Bekl. mit Schreiben 17.1.2006 mit dem Hinweis zustimmten, daß sie dafür nicht die Kosten tragen werden.

Im folgenden wurde das Schallschutzgutachten nach erfolgter Schallmessung in der von den Bekl. gemieteten Wohnung erstellt. Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, daß die Lärmdämmwerte der Geschoßdecke zwischen Erdgeschoß und 1. OG in der Wohnung der Bekl. vorliegend eingehalten seien, da ein Bauschall-Dämm-Maß von 60 dB festgestellt worden sei, die DIN 4109 jedoch nur einen Wert von 53 dB vorschreibe.

Mit der Klage macht die Kl. die Kosten für das in Auftrag gegebene Lärmschutzgutachten geltend.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erstattung der durch die Inauftraggabe des Lärmschutzgutachtens entstandenen Kosten aus § 280 Abs. 1 BGB.

Ein solcher Anspruch der Kl. setzte eine schuldhafte Verletzung der Vertragspflichten durch die Bekl. voraus.

Die erhobene Mängelrüge wegen der behaupteten Lärmbelästigung stellt jedoch ebensowenig wie die Klageandrohung bei Nichtergreifen von Lärmschutzmaßnahmen eine solche schuldhafte Pflichtverletzung der Bekl. dar.

Aufgrund der Nutzung der unter der Wohnung der Bekl. belegenen Räume durch das L. Kolleg ist von einer Geräuschemmission durch dieses auch in die Wohnung der Bekl. auszugehen. Eine Schule zur Jugendlichen- und Erwachsenenbildung verursacht allein aufgrund der großen Anzahl an Personen, die in die Räume regelmäßig hinein- und aus diesen hinausgehen und sich vor allem auch in den Pausen darin unterhalten, üblicherweise Geräusche, welche erheblich über solche hinausgehen, die durch eine Wohnnutzung von Räumen verursacht werden.

Auch wenn das von der Kl. in Auftrag gegebene Sachverständigengutachten zu dem Ergebnis kam, daß der Bauschalldämmwert der Geschoßdecke zwischen dem Erdgeschoß und dem 1. OG über der hierfür geltenden DIN liege, läßt dies nicht darauf schließen, daß in der Wohnung der Bekl. nicht Geräusche in einem Ausmaß wahrgenommen werden konnten und können, welche für die Bekl. und auch für einen objektiven Dritten als erheblich die Nutzung der Mietsache beeinträchtigend anzusehen sind.

Zum einen wurde vorliegend durch den Gutachter offenbar nur der Bauschalldämmwert der Geschoßdecke gemessen. Nicht berücksichtigt wurden offenbar aber - unabhängig von der streitigen Berücksichtigung der Lärmübertragung durch stillgelegte Schornsteinzüge- andere Lärmbrücken, wie die Türen und Fenster. Gerade wenn das Treppenhaus von vielen Personen genutzt wird, ist eine erhebliche Lärmeinwirkung in die von den Bekl. gemietete Wohnung bereits hierdurch nicht auszuschließen.

Zudem stellt die Einhaltung der DIN lediglich bei normalem Lärm keinen Mangel der Mietwohnung dar (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auf. § 535 Rz. 78). Liegt jedoch eine außergewöhnliche Lärmemission vor, reicht der Nachweis des Einhaltens der DIN nicht aus, um eine Lärmbelästigung auszuschließen, die die Mietmangelgrenze überschreitet: Daß durch das L. Kolleg stärkerer Lärm - als der als normal z. B. durch durchschnittlichen Straßenverkehr und durchschnittliche Wohnnutzung verursachte - ausgeht und auch in der Wohnung der Bekl. wahrnehmbar ist, ist wahrscheinlich und kann jedenfalls nicht ausgeschlossen werden.

Daher ist seitens der Kl. vorliegend bereits nicht ausreichend dargelegt, daß es in der Wohnung der Bekl. nicht zu einer Lärmeinwirkung gekommen sein kann, die als Mietmangel angesehen werden konnte und daher die Bekl. zur Mängelrüge und zur Klageandrohung berechtigt hat, so daß eine Pflichtverletzung der Bekl. in Form einer schuldhaften unberechtigten Mängelrüge nicht anzunehmen ist.

Wenn der Mieter dem Vermieter offensichtlich unbegründete Mängelanzeigen übermittelt, hat er nach § 280 BGB (Pflichtverletzung) die Kosten zu tragen, etwa für die überflüssige Beauftragung eines Handwerkers. In Zweifelsfällen scheidet aber eine Pfllchtverletzung aus.

Der Mieter beanstandete eine Lärmbelästigung durch die im Erdgeschoß betriebene Schule. Der Vermieter holte daraufhin ein Sachverständigengutachten ein, das die Einhaltung der geltenden DIN-Vorschriften bestätigte. Der Vermieter verlangte die Kosten des Gutachtens vom Mieter.

Mit Urteil vom 12. Dezember 2006 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab, da eine schuldhafte Vertragsverletzung nicht vorliege. Die Einhaltung der DIN-Normen schließe einen Mangel nicht aus, zumal der Gutachter offenbar Lärmbrücken wie stillgelegte Schornsteinzüge, Türen und Fenster nicht berücksichtigt habe. Im übrigen reiche der Nachweis des Einhaltens der DIN nicht aus, um eine Lärmbelästigung auszuschließen, die die Mietmangelgrenze überschreitet.