Kosten für Müllschlucker auch für Geschäftsraummieter

Kosten für Müllschlucker auch für Geschäftsraummieter; keine Minderung bei überhöhten Heizkosten

1. Ein Mieter hat sich an den Kosten eines Müllschluckers zu beteiligen, sofern ihm die Nutzung des Müllschluckers aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Die Kostenbeteiligungspflicht entfällt nicht, wenn er den Müllschlucker tatsächlich nicht nutzt.

2. Beanstandet ein Mieter die Isoliereigenschaft einer Fensterfront erstmals nach Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, weil ihm die verbrauchsabhängig ermittelten Heizkosten zu hoch erscheinen, liegt ein Sachmangel, der die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache einschränkt, nicht vor. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant.

(...) Der Bekl. hat nicht schlüssig dargelegt, daß die Kl. nicht berechtigt war, in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 Kosten für Müllschlucker, Hausservice und Hausstrom in Rechnung zu stellen. Der Bekl. bestreitet nicht, daß die Kosten tatsächlich angefallen sind, sondern meint, sich nicht daran beteiligen zu müssen, weil seine Gewerbeeinheit einen eigenen Eingang habe. Unstreitig befindet sich in dem Treppenhaus, das der Bekl. nach seinem Vortrag nicht benutzt, ein Müllschlucker, der sämtlichen Mietern, so auch dem Bekl., zur Verfügung steht. Der Bekl. hat sich, da er die Möglichkeit der Nutzung hat, an den Kosten des Müllschluckers und den für das Treppenhaus, in dem sich der Müllschlucker befindet, anfallenden Kosten zu beteiligen. Unerheblich ist, ob er die ihm vertraglich zustehende Leistung auch tatsächlich nutzt. Anders stellte sich die Rechtslage dar, wenn die Mietvertragsparteien vereinbart hätten, daß der Bekl. als Mieter nicht zur Nutzung des Müllschluckers berechtigt sein soll und vielmehr eine auf dem Hof bereitgestellte Tonne zu benutzen hat. Eine derartige Vereinbarung wird vom Bekl. nicht vorgetragen. (...)

Der Bekl. hat auch nicht schlüssig vorgetragen, daß der Mietzins in der Zeit von Dezember 2000 bis Dezember 2001 um insgesamt einen Betrag in Höhe von 2.902,77 € (13 x 223,29 €) wegen der von ihm beanstandeten Fensterfront gemindert gewesen sei.

Der Bekl. trägt hierzu vor, er habe den eigentlichen Mangel, nämlich überproportional hohe Heizkosten infolge der schlecht isolierten Fensterfront, erst erkennen können, nachdem im Monat Dezember 2000 die verbrauchabhängige Heizkostenabrechnung eingeführt worden sei. Dem Vortrag des Bekl. kann nicht entnommen werden, daß die Gebrauchstauglichkeit der Gewerberäume aufgrund der Isoliereigenschaft der Fensterfront im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB beeinträchtigt war. Der Bekl. hat weder vorgetragen, daß die Räume im Sommer aufgrund der Isoliereigenschaft der Fensterfront zu heiß geworden seien, noch hat er vorgetragen, daß die Räume im Winter aufgrund der Isoliereigenschaft der Fenster nicht ausreichend beheizt werden konnten. Er beanstandet lediglich die Höhe der Heizkosten. Die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch ist in Fällen wie diesem nicht eingeschränkt. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant (LG Hamburg NJW-RR 1988, 907).

Der Bekl. hat entgegen seiner in der Berufungsinstanz erstmals vertretenen Rechtsauffassung gegen die Kl. keinen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch, weil die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen jedenfalls für das Jahr 2001 nicht kostendeckend gewesen waren. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsabschluß ist nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH NJW 2004, 1102). Derartige Umstände sind weder vorgetragen noch ersichtlich. (...)

Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB liegt dann vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Ob überhöhte Betriebskosten dazu gehören, ist umstritten.

Der Mieter beanstandete eine schlecht isolierte Fensterfront, was sich nach Einführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung herausgestellt habe. Die Heizkosten seien überproportional hoch gewesen. Er machte Minderung geltend.

Mit Urteil vom 4. Juli 2005 folgte das KG Berlin dem nicht und meinte, ein Mangel könne nur dann vorliegen, wenn die Räume im Sommer zu heiß oder im Winter zu kalt gewesen seien. Das habe der Mieter nicht vorgetragen. Der Kostenaspekt sei irrelevant.

Ganz so einfach ist die Sache nicht. So hat das OLG Hamm (ZMR 1987, 300) einen Mangel dann angenommen, wenn die Lüftungsanlage überdimensioniert war und deshalb die Betriebskosten (Stromkosten) dafür übermäßig hoch waren. Der BGH hat erst kürzlich einen Mangel dann angenommen, wenn die Räume keinen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Räume entspricht (BGH GE 2004, 1090). Das Urteil betrifft zwar den Mindeststandard von Altbauwohnungen; die Grundsätze sind aber auch auf Geschäftsräume zu übertragen. Die Auffassung des vom KG zitierten LG Hamburg, das weder einen Mietmangel bei überhöhten Heizkosten annahm, noch den Mieter zur Kürzung der Heizkostenabrechnung als berechtigt ansah, ist daher mehr als zweifelhaft (a. A. war auch das LG Frankfurt/Main WuM 1987, 119). Vorzuziehen ist die Auffassung des OLG Düsseldorf (WuM 1984, 54), das überhöhte Heizkosten wegen einer Überdimensionierung des Heizkessels als Mangel angesehen hatte. Maßgeblich wäre also hier gewesen, ob die "schlecht isolierte Fensterfront" (was immer das auch heißen mag) dem üblichen Baustandard entsprach; wenn nein, wäre eine Minderung gerechtfertigt gewesen.