Kosten für Mahnschreiben

Kosten für Mahnschreiben; Nutzen- und Lastenwechsel als Abtretung; Kündigung durch Erwerber erst ab Eintragung im Grundbuch

1. Die Kosten für Mahnschreiben können nicht pauschal mit 5 DM pro Schreiben angesetzt werden.

2. In der Regelung über den Nutzen- und Lastenwechsel im Kaufvertrag über das vermietete Grundstück liegt zugleich die Abtretung der ab Nutzenübergang entstehenden Mietzinsanforderungen.

3. Der Mieter hat gegen den in den Mietvertrag als Vermieter eintretenden Erwerber einen Anspruch auf Besitzeinräumung an der vermieteten Wohnung, solange dieses noch nicht wirksam gekündigt ist. Die von dem Erwerber vor seiner Eintragung in das Grundbuch ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wird auch nicht durch seine Eintragung in das Grundbuch geheilt.

II. a) Klage: Dem Kl. stehen 15 DM für drei Mahnschreiben nach §§ 284 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB nicht zu. Dabei kann für die Entscheidung offenbleiben, ob ein Anspruch dem Grunde nach besteht. Jedenfalls hat der Kl. einen solchen Anspruch der Höhe nach nicht dargetan. Insoweit reicht es nicht aus vorzutragen, die Kosten für die Mahnschreiben beliefen sich auf jeweils 5 DM. Der Kl. hätte darlegen müssen, welche konkreten Kosten durch die Fertigung und Absendung der Mahnschreiben entstanden sind, wobei zu berücksichtigen ist, daß er als Schaden lediglich die Kosten des Materials und der Versendung (Porto), nicht jedoch den Verwaltungsaufwand geltend machen kann.

Im übrigen ist die Berufung hinsichtlich des mit der Klage geltend gemachten Mietzinsanspruchs unbegründet [...]

Der Kl. kann den Mietzinsanspruch geltend machen, da er Inhaber dieses Anspruchs ist. Der Kaufvertrag über das Grundstück sieht unter Ziffer 5.1 und 5.2 einen Lasten- und Nutzenwechsel zum 1.1.1995 vor. In einer solchen kaufvertraglichen Regelung liegt eine Abtretungserklärung (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 15). Soweit der Bekl. sich hierzu mit Nichtwissen erklärt, ist dies unwirksam. Nach § 138 Abs. 4 ZPO kann sich eine Partei nur dann mit Nichtwissen erklären, wenn die Tatsache weder eine eigene Handlung betrifft noch Gegenstand ihrer Wahrnehmung gewesen ist; dabei hat die Partei eine Informationspflicht, sich das Wissen über Geschehnisse im Bereich ihrer eigenen Wahrnehmung zu verschaffen (vgl. Thomas/Putzo, 18. Aufl., § 138 Rn. 20). Der Bekl. hätte den Kaufvertrag in der Grundakte einsehen können. Zum anderen konnte er sich nach Erhalt einer Kopie des Kaufvertrages nicht auf Erklären mit Nichtwissen beschränken.

[...]

b) Widerklage: Soweit der Bekl. auch die Besitzeinräumung hinsichtlich des am 11. Mai 1995 in der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Inventars begehrt, ist die Widerklage unzulässig. Nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muß die Klageschrift u. a. die bestimmte Angabe des Gegenstandes und einen bestimmten Antrag enthalten. Im (vergleichbaren) Fall der Herausgabeklage müssen die betroffenen Gegenstände so genau wie möglich bezeichnet werden (vgl. Zöller/Greger, 20. Aufl., § 253 Rn. 13 c m. w. N.). Der Klageantrag genügt diesem Erfordernis nicht. Denn er läßt keinen einzigen Gegenstand erkennen, hinsichtlich dessen der Kl. dem Bekl. den Besitz einräumen soll.

Im übrigen ist die Widerklage zulässig. Auf die Frage, ob die Wohnung mittlerweile weitervermietet ist, kommt es für die Entscheidung nicht an. Da der Bekl. allenfalls eine (dem Kl.) subjektiv unmögliche Leistung verlangt, liegt kein Fall des § 306 BGB vor. Eine subjektiv unmögliche Leistung kann jedoch klagweise geltend gemacht werden (vgl. BGH, NJW 1974, 1554; LG Berlin, GE 1987, 241 und GE 1994, 132; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 438; Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I § 541 Rn. 4).

Soweit die Widerklage zulässig ist, ist sie auch begründet. Dem Bekl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Besitzeinräumung an der streitgegenständlichen Wohnung nach § 535 S. 1 BGB zu.

Der Kl. ist mit seiner Eintragung im Grundbuch am 17. Juli 1995 Eigentümer des Grundstücks geworden und nach § 571 BGB in den Mietvertrag als Vermieter eingetreten. Der Bekl. ist als (testamentarischer) Erbe der Mieterin P. gemäß § 569 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten. Das Mietverhältnis ist auch durch das Schreiben der Hausverwaltung vom 11. Mai 1995 nicht beendet worden. Dabei kann offenbleiben, ob durch dieses Schreiben eine fristgemäße Kündigung für den Monat Mai 1995 überhaupt erklärt werden konnte. Denn der Kl., für den die Kündigung erklärt worden ist, konnte am 11. Mai 1995 nicht kündigen, da er noch nicht Eigentümer des Grundstücks und damit noch nicht in den Mietvertrag eingetreten war. Ein Handeln im Namen des Eigentümers des Grundstücks zum Zeitpunkt der Kündigung hat der Kl. nicht dargetan. Die unwirksame Kündigung ist auch nicht dadurch geheilt worden, daß der Kl. durch Eintragung in das Grundbuch nach § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist (vgl. LG Hamburg, WuM 1977, 260; Sonnenschein, ZMR 1992, 424).

Der Käufer des Hausgrundstücks hatte das Mietverhältnis nach dem Tod der Mieterin gekündigt. Zu diesem Zeitpunkt war er allerdings noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Alsdann wurde die Wohnung weitervermietet

Mit Urteil vom 20. Februar 1998 gab das Landgericht Berlin dem Erben der Mieterin, der damit auch Mieter geworden war, recht, der auf Besitzeinräumung an der Wohnung geklagt hatte. Vor Eintragung im Grundbuch ist der Käufer eben noch nicht Eigentümer und somit auch nicht nach § 571 BGB Vermieter. Das Landgericht meinte allerdings, daß für Mietzinsansprüche etwas anderes gelte, da die in Kaufverträgen übliche Regelung über Nutzen- und Lastenwechsel auch eine Abtretung der Mietzinsansprüche enthalte.

Vor einer kritiklosen Übernahme dieses Teils der Entscheidung für die tägliche Beurkundungspraxis sei allerdings dringend gewarnt. Ob der Nutzen- und Lastenwechsel auch eine Abtretung der Mietzinsansprüche enthält, ist umstritten. Der Hinweis im Urteil auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf ist ein Fehlzitat; das OLG Düsseldorf hat dort wegen der besonderen Vertragsgestaltung auch eine Abtretung angenommen. Derselbe Senat des OLG Düsseldorf hat in einer späteren Entscheidung (JR 1993, 417) ausdrücklich klargestellt, daß die Abrede über den Übergang von Nutzen und Lasten "regelmäßig keine Abtretung der Mietzinsansprüche" enthält. Soweit die Kammer keine Kosten für die Mahnschreiben zuerkannt hat, erscheint das etwas pingelig. Gerichte dürfen (und müssen) solche Schadenspositionen nach § 287 ZPO schätzen. Nach überwiegender Rechtsprechung entspricht ein Betrag von 5 DM den Kosten für ein Mahnschreiben "nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge" (vgl. § 11 Nr. 5 AGBG). Zumindest das Porto hätte die Kammer dem Kläger zusprechen müssen.