Kosten für Hauswart und Wartung der Feuerlöscher als Betriebskosten

Kosten für Hauswart und Wartung der Feuerlöscher als Betriebskosten; Handwerkerüberwachung; verlorener Schlüssel

1. Obliegen dem Hauswart die kleineren Reinigungs- und Pflegearbeiten, die Gewährleistung des Betriebs der Heizung und der Hebeanlage, die Beaufsichtigung von Handwerkern sowie die regelmäßige Inspektion der Feuerlöscheinrichtung, sind die dafür gezahlten Vergütungen als Hauswartskosten gem. Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV selbst dann umlagefähig, wenn der Nettolohn sich auf 3.500 DM pro Monat beläuft.

2. Die Kosten für die jährliche Wartung der Feuerlöscher einschließlich des Austausches der Feuerlöschflüssigkeit sind als sonstige Kosten gem. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig.

3. Die Kosten des Austausches des Schließzylinders der Wohnungseingangstür sind jedenfalls dann vom Mieter zu ersetzen, wenn die Gefahr eines Mißbrauchs aufgrund seiner Erklärungen über den nicht zurückgegebenen Schlüssel vom Vermieter nicht ausgeschlossen werden kann.

2. Der Kl. stehen die geltendgemachten Ansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für 1996 und 1997 zu.

Die Kl. hat dargelegt, daß nur die Hauswartskosten umgelegt wurden, die auf den Wohnflächenanteil entfallen sind und daß für den Bereich der Behindertenappartements noch gesonderte Kosten entstanden sind, die nicht umgelegt wurden.

Die Kl. hat auch substantiiert vorgetragen, worin die Tätigkeit des Hausmeisters besteht und dabei hinreichend zwischen den Tätigkeiten des Hauswarts und den beispielsweise auf die Position Gartenpflege entfallenden Kosten differenziert. Demnach obliegen dem Hauswart insbesondere die kleineren laufenden Reinigungs- und Pflegearbeiten, die Gewährleistung des Betriebs der Heizung und der Hebeanlage, die Beaufsichtigung von Handwerkern sowie die regelmäßige Inspektion der Feuerlöscheinrichtungen.

Diese Kosten sind nicht in der Position "Wartung Feuerlöscher" enthalten. Dort geht es um die Inspektion der Geräte durch eine Fachfirma, während es sich bei der Tätigkeit des Hausmeisters um die tägliche Kontrolle handelt, ob die Geräte noch alle vorhanden und unbeschädigt sind. Diese Kontrolle ist bei einer Wohnanlage dieser Größenordnung sinnvoll und erforderlich. Auch die regelmäßige Reinigung des Spielplatzes wird nicht dadurch entbehrlich, daß einmal im Jahr der Sand komplett ausgetauscht wird. Entsprechendes gilt für die gärtnerischen Tätigkeiten, da auch im Garten über das ganze Jahr Arbeiten anfallen, die zwischen den monatlichen Arbeiten des Gartenpflegeunternehmens zu erledigen sind, dessen Kosten in Rechnung gestellt sind. Die Kl. hat hierzu außerdem vorgetragen, daß bereits ein weiterer Termin des Gartenpflegeunternehmens im Monat Kosten verursachen würde, die die Kosten des Hauswarts deutlich überstiegen.

Die Kl. hat auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Ausweislich der Betriebskostenabrechnungen betragen die jährlichen Kosten für den Hausmeister etwa 60.000 DM. Dies entspricht einem Betrag von 5.000 DM pro Monat, in dem aber bereits sämtliche Lohnnebenkosten enthalten sind, so daß das monatliche Nettogehalt des Hauswarts eher unter 3.500 DM liegen dürfte. Dies ist angesichts der Größe der zu beaufsichtigenden Wohnanlage nicht als unwirtschaftlich anzusehen.

Auch die Kosten für die jährliche Wartung der Feuerlöscher sind umlagefähig. Unstreitig sind die Feuerlöscher vorhanden. Die Kl. trägt vor, daß die Anzahl der Geräte bauaufsichtlich vorgeschrieben ist, was die Bekl. nicht hinreichend substantiiert bestreiten. Die Kosten für den Austausch der Füllungen sind ebenfalls umlagefähig, da, wie auch die Kl. vorträgt, ein solcher Austausch in bestimmten Intervallen vorgeschrieben ist.

3. Schließlich sind auch die Kosten für den Austausch des Schließzylinders von den Bekl. zu ersetzen. Die Nichtrückgabe einzelner Schlüssel verpflichtet den Mieter zu Schadensersatz, der auch die Kosten für die Auswechselung von Schlössern umfaßt (Bub/Treier V A Rn. 9). Dies gilt nur dann ausnahmsweise nicht, wenn der Vermieter aufgrund der Umstände davon ausgehen konnte, daß eine mißbräuchliche Verwendung des nicht zurückgegebenen Schlüssel ausgeschlossen ist (Bub/Treier a. a. O. m. w. N.), wobei aber nur auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und den Austausch des Schlosses abzustellen ist. Nachträglicher Vortrag der Mieter im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens kann hinsichtlich der Frage, ob der Vermieter von einer Mißbrauchsgefahr ausgehen mußte und das Schloß austauschen durfte, nicht berücksichtigt werden.

Hier konnte die Kl. aufgrund der Angaben, die die Bekl. gemacht hatten, nicht davon ausgehen, daß ein Mißbrauch des verlorenen Schlüssels gänzlich ausgeschlossen war. Denn für die Kl. war bei Beendigung des Mietverhältnisses gänzlich unklar, ob ein oder zwei Schlüssel fehlten bzw. beschädigt waren. Zudem hätten die Bekl. den nach ihrer Behauptung unbrauchbar gemachten Schlüssel zu ihrer Entlastung an die Kl. zurückgeben können und müssen. Die "eidesstattliche Versicherung" der Bekl. war zur Klarstellung nicht geeignet, da sie nur so verstanden werden konnte, daß zwei Schlüssel fehlten und nicht nur einer.