Kosten für "Doorman" bzw. Concierge

Kosten für "Doorman" bzw. Concierge; Ausschlußfrist für Betriebskosten im Übergang zum Mietrechtsreformgesetz; Hausmeisterkosten; Gartenpflege; Winterdienst; Hausreinigung

1. Sofern der Vermieter dem Mieter über die Betriebskosten bis zum 31. August 2001 nur eine unwirksame Betriebskostenabrechnung erteilt hat, gilt für eine danach nachgeholte neue Abrechnung § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (n. F.), so daß Nachforderungen für Zeiträume, die vor mehr als zwölf Monaten geendet haben, grundsätzlich ausgeschlossen sind.

2. Die Kosten für einen "Doorman" oder einen Concierge-Service stellen keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV dar.

3. Eine Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft, wenn einzelne typische Hausmeistertätigkeiten (wie Gartenpflege, Winderdienst oder Hausreinigung) gesondert abgerechnet werden und daneben noch Hausmeisterkosten in nicht unerheblichem Umfang umgelegt werden, ohne zu erläutern, welche Tätigkeiten des Hausmeisters damit abgerechnet werden und ob und gegebenenfalls die Kosten für Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten herausgerechnet wurden.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf eine Betriebskostennachforderung gegen den Bekl. für den Abrechnungszeitraum 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 1999. Aus der Betriebskostenabrechnung vom 28. Februar 2001 steht den Kl. keine Nachforderung zu. Dies folgt aus dem Umstand, daß zum einen Kosten abgerechnet werden, bei denen es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt ("Doorman"), und zum anderen die Abrechnung bezüglich der Abrechnungspositionen "Versicherungen" und "Hausmeister" den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht genügt. Die Kosten für den "Doorman" stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung kennt die Betriebskostenposition "Doorman" oder Concierge nicht. Bei einem "Doorman" handelt es sich auch nicht um einen Hausmeister, dessen Kosten grundsätzlich umlegbar wären. Denn ein "Doorman" verrichtet gewöhnlich eher Pförtner- oder Rezeptionsdienste. Seine Tätigkeit dient der Sicherheit im Haus und stellt eine Serviceleistung für die Bewohner dar. Sie ist mit der Tätigkeit eines Hausmeisters, der gewöhnlich technische Serviceleistungen und kleinere Verwaltungstätigkeiten ausführt, nicht zu vergleichen.

Bei den "Doorman"-Kosten handelt es sich auch nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung. Unter der Position "sonstige Betriebskosten" können in erster Linie Betriebskosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen abgerechnet werden. Kosten der Bewachung des Mietobjekts oder für einen Pförtner gehören nicht dazu (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Aufl., Rdnr. 4187 und 4194). Um die "Doorman"-Kosten umlegen zu können, hätte es einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Parteien bedurft, die sie jedoch nicht abgeschlossen haben.

Die Betriebskostenabrechnung genügt hinsichtlich der Positionen "Versicherungen" und "Hausmeister" nicht den an sie zu stellenden Anforderungen, weshalb sie insoweit auch keine Nachforderungen begründet. Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW 1982, S. 573) muß in einer Betriebskostenabrechnung unter anderem angegeben werden, wie sich die Kosten zusammensetzen. Daneben muß auch der Umlegemaßstab erläutert werden. Insoweit ist es notwendig, aber auch ausreichend, daß der Mieter aus der Abrechnung feststellen kann, welche Kosten Berücksichtigung gefunden haben (vgl. BGH, a. a. O.; Schmid, a. a. O., Rdnr. 5059). Indem die Kl. hier bei der Abrechnung lediglich die Kosten für "Versicherungen" abgerechnet haben, ohne dies näher zu erläutern und mitzuteilen, um welche Versicherungen es sich handelt, war es dem Bekl. unmöglich, aus der Abrechnung zu entnehmen, welche Kosten insoweit Berücksichtigung gefunden haben. Dies wäre jedoch erforderlich gewesen, da die Kl. gemäß Ziffer 13 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung nur Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen, nicht hingegen die Kosten für Reparatur-, Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherungen oder ähnliches umlegen können (vgl. Schmid, a. a. O., Rdnr. 4124 f.). Insoweit wäre es erforderlich gewesen, entweder pauschal anzugeben, daß nur Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen abgerechnet werden, oder die versicherten Risiken im einzelnen aufzuzählen. Auch hinsichtlich der abgerechneten "Hausmeisterkosten" fehlen jegliche näheren Angaben und Erläuterungen. Hausmeisterkosten sind grundsätzlich nach Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung umlegbar, soweit es sich um Kosten für typische Hausmeistertätigkeiten handelt (etwa Reinigungsarbeiten und Gartenpflege, oder die Bedienung von technischen Anlagen wie etwa der Heizung oder des Aufzugs). Soweit dem Hausmeister auch Reparaturarbeiten oder Tätigkeiten im Bereich der Verwaltung (Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Neuvermietungen, Zustellung von Schreiben an Mieter etc.) obliegen, sind diese Kosten nicht umlegbar, da es sich nicht um Betriebskosten handelt. Wenn - wie hier - für die Tätigkeit des Hausmeisters im Jahr knapp 45.000 DM abgerechnet werden (was einem Bruttogehalt von 3.750 DM für eine Person entspricht), und gleichzeitig Kosten für Winterdienst und Hausreinigung von über 22.000 DM gesondert abgerechnet werden, bedarf es in der Abrechnung der Erläuterung. Denn es stellt sich die Frage, was der Hausmeister eigentlich getan hat, und warum dies diese hohen Kosten für ihn rechtfertigt. Für den Mieter ist in der Abrechnung nicht erkennbar, wie sich die Kosten zusammensetzen, ob der Hausmeister auch Tätigkeiten ausübt, die zum Bereich Instandsetzung/Verwaltung gehören und wie diese Kosten gegeneinander abgegrenzt wurden.

Da die auf den Bekl. umgelegten Kosten für die Positionen "Doorman", "Versicherung" und "Hausmeister" in der Summe die Nachforderung der Kl. übersteigen, ist die Klage abzuweisen.

Dabei ist die Klage nicht - wie dies noch bis zum 31. August 2001 geschehen wäre - als "derzeit unbegründet" abzuweisen. Solch ein Zusatz, der es den Kl. ermöglicht hätte, für den gleichen Abrechnungszeitraum eine neue und nunmehr korrekte Abrechnung zu erstellen und dann gegebenenfalls erneut Nachforderungen an den Bekl. zu stellen, ist nunmehr im Urteil nicht mehr mit aufzunehmen. Vielmehr sind nunmehr mit der Rechtskraft des Urteils (§ 322 Abs. 1 ZPO) Nachforderungen der Kl. für diesen Zeitraum ausgeschlossen. Denn Nachforderungen für das Jahr 1999 aufgrund einer erst noch zu erstellenden Abrechnung sind jetzt gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (neue Fassung) ausgeschlossen. § 556 Abs. 3 BGB hat ab dem 1. September 2001 folgenden Wortlaut: "Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. ..."

Diese Vorschrift ist auch für Abrechnungszeiträume vor dem 1. September 2001 anzuwenden, wenn dem Mieter bis zu diesem Zeitpunkt noch keine eine Nachforderung begründende Abrechnung zugegangen ist. Dies folgt aus Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB, wonach "im Falle einer vor dem 1. September 2001 zugegangenen Erklärung über die Abrechnung von Betriebskosten" noch das alte Recht in der bis zum 31. August 2001 gültigen Fassung anzuwenden ist. Danach ist - unabhängig vom Abrechnungszeitraum - auf vor dem 1. September 2001 zugegangene Abrechnungen altes Recht und auf später zugegangene Abrechnungen neues Recht anwendbar. Eine unwirksame Abrechnung kann zwar nach dem 1. September 2001 durch eine wirksame ersetzt werden, auf die neue Abrechnung ist jedoch auch das neue Recht anzuwenden, so daß der Vermieter mit Nachforderungen aus mehr als zwölf Monate zurückliegenden Zeiträumen ausgeschlossen ist. Soweit Beuermann/Blümmel (vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Art. 229 § 3 EGBGB, S. 252) die Übergangsregelungen so kommentieren, daß eine Betriebskostenabrechnung immer nach neuem Recht zu erfolgen hat, wenn der Abrechnungszeitraum am 1. September 2001 noch nicht abgelaufen ist, ist dem zwar nicht zu widersprechen. Der (unausgesprochene) Umkehrschluß, daß für davor abgeschlossene Abrechnungszeiträume nach wie vor uneingeschränkt altes Recht anwendbar ist, ist aber durch den Gesetzeswortlaut nicht gedeckt. Auch aus der Regierungsbegründung zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drs. 14/4553; abgedruckt bei Beuermann, a. a. O., S. 253) ist zu entnehmen, daß es für die Anwendung neuen Rechts auf den Zugang der Erklärung und nicht darauf ankommen soll, ob der Abrechnungszeitraum bereits vor dem 1. September 2001 geendet hat.

Kosten für Türsteher - von Anglo- oder Frankophilen auch "Doorman" oder "Concierge" genannt - stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Das behauptet jedenfalls das AG Mitte und ebenso, daß die neue Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnungen für alle Abrechnungen gilt, die ab dem 1. September 2001 zugehen, wozu das Gericht nicht nur solche zählt, die vor dem 1. September beendete Abrechnungszeiträume betrifft, sondern sogar solche, bei denen eine fehlerhafte Abrechnung vorliegt, die nicht mehr vor dem 1. September nachgebessert werden konnte.

Ein Vermieter rechnete Betriebskosten ab, und zwar für den Zeitraum 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 1999. Die Betriebskostenabrechnung ging am 28. Februar 2001 zu, das AG wies die auf Nachforderungen gerichtete Klage am 31. Oktober 2001 ab. Zum einen deshalb, weil es Kosten für einen Türsteher nicht für umlagefähig hielt und weil außerdem weitere Abrechnungspositionen den Anforderungen für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht genügten. Eine Klageabweisung als "derzeit unbegründet" kam für das AG nicht (mehr) in Frage, weil einer Nachbesserung der Abrechnung zum Zeitpunkt der Klageabweisung nicht mehr möglich gewesen sei, denn dagegen stehe die neue Ausschlußfrist.

In seinem Urteil meinte das Amtsgericht, die Kosten für einen Doorman oder Concierge, der Pförtnerdienste verrichte, seien nicht im Betriebskostenkatalog enthalten. Es seien auch keine sonstigen Betriebskosten, so daß mangels ausdrücklicher Vereinbarung die Umlage entfalle. Die Position Versicherungen sei nicht näher erläutert und deshalb ebenfalls nicht umlegungsfähig. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten spreche bei der Höhe von 45.000 DM pro Jahr ohne Winterdienst und Hausreinigung einiges dafür, daß hier auch Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters gezahlt worden seien, so daß mangels Erläuterung auch diese Position entfalle. Über diese Einzelfragen hinaus sind die Ausführungen des Gerichts zur Mietrechtsreform von Bedeutung. Das Amtsgericht meint, die Ausschlußfrist von einem Jahr nach § 556 BGB gelte auch für abgelaufene Abrechnungszeiträume, da nach den Übergangsvorschriften das alte Recht nur dann anwendbar bleibe, wenn die (wirksame) Abrechnung dem Mieter vor dem 1. September 2001 zugegangen ist.

Ob die Kosten für einen Doorman wirklich nicht umlegungsfähig sind, da es sich lediglich um Pförtnerdienste handelt, ist eher zweifelhaft. Das Landgericht Köln war da anderer Meinung und bejahte die Umlegungsfähigkeit bei einem Pförtnerdienst rund um die Uhr mit jährlichen Kosten von 250.000 DM für eine Anlage mit 515 Wohneinheiten (DWW 1997, 125). Langenberg (Betriebskostenrecht 2. Aufl. S. 46) hält das für zutreffend, während Seldeneck (Betriebskosten im Mietrecht Rdn. 2706) das verneint. Konsequenterweise müßten allerdings die Vertreter dieser Auffassung, daß es sich nicht um Hausmeisterkosten handelt, auch eine Umlage als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV ablehnen, weil auch über diesen Auffangtatbestand der Kreis der Betriebskosten nicht so erweitert werden darf, daß auch Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten dazu zählen sollen. Wenn man das so sieht, würde auch eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag nicht helfen, da im Wohnraummietrecht der Betriebskostenkatalog durch Vertrag nicht erweitert werden darf. Zutreffend dürfte allerdings die Auffassung von Langenberg (Betriebskostenrecht 2. Aufl., S. 55 ff.) sein, wonach eine über die Hausmeistertätigkeit hinausgehende Gebäudebewachung zu den sonstigen Betriebskosten zählen kann (Wohnanlage mit hochwertigen Wohnungen). Also: Wenn schon nicht als Kosten für den Hauswart sind Doorman-Kosten - besondere Vereinbarung erforderlich - als sonstige Betriebskosten umlegungsfähig.