Kosten für Doorman auch nicht sonstige Betriebskosten

Kosten für Doorman auch nicht sonstige Betriebskosten; Umlageschlüssel bei Eigentumswohnungen analog der Wohngeldabrechnung

1. Im Vertrag über eine Eigentumswohnung kann vereinbart werden, daß der Verteilungsschlüssel für die Betriebskostenabrechnung sich aus Abrechnung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern ergibt. 2. Kosten für einen Doorman sind keine Betriebskosten.

Hinsichtlich der Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten enthält der Mietvertrag folgende Regelungen:

Teil B § 6 Nr. 1: Die Höhe der abzurechnenden Heiz- und Nebenkosten bestimmt sich nach dem Betrag, der sich aus der Bewirtschaftungskostenabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt. Insofern erkennt der Mieter die Abrechnung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz für die Wohnung als auch für sich verbindlich an. Dies gilt insbesondere auch für den dort angewandten, im Wohnungseigentumsgesetz, in der Teilungserklärung bzw. durch Beschlußfassung der Wohnungseigentümer festgelegten Verteilungsschlüssel (z. B. das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile).

Entgegen der Ansicht der Bekl. entsprechen die vorliegenden Betriebskostenabrechnungen in formeller Hinsicht den Anforderungen des § 259 BGB. Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muß mindestens enthalten eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe des Verteilungsschlüssels, Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen. Dabei ist vorliegend noch zu beachten, daß die Parteien in Teil B § 6 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart haben, daß sich die Abrechnung an dem Verteilungsschlüssel zu orientieren hat, nach dem die Abrechnung gegenüber den Wohnungseigentümern erfolgt. Dabei handelt es sich um eine nicht zu beanstandende Vereinbarung i. S. v. § 556 a BGB (vgl. LG Düsseldorf DWW 1988, 210; AG Frankfurt am Main DWW 1999,158). Den somit einschlägigen Anforderungen genügen die vorliegenden Abrechnungen. Sie enthalten die Mindestangaben, und der Verteilungsschlüssel ist anhand der vertraglichen Abrede sowie des übersandten Erläuterungsblattes hinreichend nachvollziehbar.

Die Kosten für den Doorman stellen jedoch keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Die Positionen waren demzufolge zu streichen.

Bei einem Doorman (oder auch Concierge) handelt es sich nicht um einen Hausmeister, dessen Kosten grundsätzlich nach Ziff. 14 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung umlegbar wären. Der Doorman verrichtet eher Pförtnerdienste. Im vorliegenden Fall dient seine Tätigkeit schwerpunktmäßig der Sicherheit im Haus, ihm obliege eine Rund-um-die-Uhr-Monitorüberwachung der Wohnanlage. Die Kosten sind damit als Bewachungskosten zu werten. Daneben verrichtet er - nach entsprechender Beauftragung - kleinere Serviceleistungen, wie Besucherempfang und Anmeldung, was Rezeptionsdiensten entspricht.

Bei den Doormankosten handelt es sich auch nicht um sonstige Betriebskosten i. S. v. Ziff. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Hierzu zählen in erster Linie Betriebskosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen. Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Gebäudes nicht unmittelbar zusammenhängen und auch nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch oder das Eigentum verursacht sind. Dazu gehören auch die als Bewachungskosten einzustufenden Doormankosten, denn ihre Entstehung ist auf eine Entscheidung des Eigentümers zurückzuführen, mit einer bestimmten Art der Bewachung sein Eigentum besser schützen und einen reibungsloseren Gebrauch der Mietsache sicherstellen zu wollen. Die Kosten der Bewachung sind somit nicht umlagefähig (so auch LG Hamburg ZMR 1997, 359; OLG Düsseldorf DWW 1991, 283; AG Mitte GE 2001, 1541; AG Köln WuM 2002, 337; Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rn. 5439, 5459; Kossmann, Handbuch des Wohnungsmietrechts, § 35 Rn. 24). Die Gegenansicht, die Bewachungskosten im Einzelfall für umlagefähig hält und insoweit nach der Gefährdungslage oder auch der Größe der Wohnanlage und der damit einhergehenden Anonymität differenzieren will (z. B. OLG Celle ZMR 99, 238; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 213; Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., 55 ff.), verkennt, daß dies für den Mieter zu einer nicht hinnehmbaren Rechtsunsicherheit führt und er letztlich nicht abschätzen kann, ob die Kosten tatsächlich umlagefähig und von ihm zu zahlen sind. Für diese Einordnung spricht zudem der Berliner Mietspiegel 2003, der den Concierge bzw. Doormann ausdrücklich als wohnwerterhöhendes Merkmal nennt und so eine Berücksichtigung im Rahmen der Netto-Kaltmiete ermöglicht. Eine Umlegung als Betriebskosten scheidet dann jedoch aus.

Sind aber Doormankosten keine umlagefähigen Betriebskosten, so kann deren Umlage auch nicht wirksam vereinbart werden, da der Betriebskostenkatalog durch Vereinbarung nicht erweitert werden kann (§ 556 IV BGB).

Hinweisbeschluß des LG Berlin vom 29. November 2004 - 67 S 191/04 Die Kammer weist auf folgendes hin: Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Die Kammer schließt sich in vollem Umfang den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts an. Es ist nicht möglich, in einem Mietvertrag Betriebskosten zu vereinbaren, die keine Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV sind. Dies ist bei den Kosten für einen Doorman der Fall.

Ob die Kosten für einen Pförtner, Concierge oder Doorman wenigstens als "sonstige Betriebskosten" umlegungsfähig sind, ist umstritten. In einem kurzen Hinweisbeschluß hat sich nunmehr das Landgericht Berlin der ablehnenden Auffassung des Amtsgerichts Mitte angeschlossen. Die Begründung des Amtsgerichts, dem sich das Landgericht ohne eigene Begründung "vollumfänglich" angeschlossen hat, überzeugt allerdings nicht.

Im Mietvertrag für eine Eigentumswohnung hieß es, daß die Betriebskosten nach dem Verteilungsschlüssel umgelegt würden, der sich aus der Abrechnung des Wohnungseigentumsverwalters ergebe. Spätere Betriebskostenabrechnungen enthielten u. a. Positionen für einen "Doorman"; die Mieter zahlten auf die Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nichts.

Mit Urteil vom 14. Mai 2004 meinte das Amtsgericht Mitte, der vertraglich vereinbarte Verteilungsschlüssel sei nicht zu beanstanden. Es könne also vereinbart werden, daß der Mieter Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu übernehmen habe. Herauszustreichen seien jedoch die Kosten für den Doorman, da es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten handele. Die Gegenansicht verkenne, daß sich für den Mieter erhebliche Rechtsunsicherheit ergebe, wenn man auf die Umstände des Einzelfalls abstelle. Diesen Ausführungen schließt sich die 67. Kammer des LG Berlin in ihrem Hinweisbeschluß vom 29. November 2004 "in vollem Umfang" an.

Entgegen der Auffassung der 67. Kammer sind die Ausführungen des AG zu den Kosten für den Doorman nicht überzeugend. Das AG verneint eine Umlagefähigkeit mit der Begründung, der Mieter könne nicht abschätzen, ob die Kosten tatsächlich umlagefähig sind. Dabei wird die nötige Differenzierung unterlassen, ob im Mietvertrag diese Position schon aufgeführt war, was nach h. M. für sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 erforderlich ist. War das der Fall, ist für ausreichende Klarheit gesorgt und die vom Gericht erwähnte "nicht hinnehmbare Rechtsunsicherheit" für den Mieter entfällt.

Nicht überzeugend ist auch der Hinweis auf den Berliner Mietspiegel, wonach das Vorhandensein eines Doorman als wohnwerterhöhendes Merkmal gilt. Mit der Frage der Betriebskosten hat das nichts zu tun, denn schließlich ist auch ein Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, ohne daß jemand auf die Idee käme, Kosten für den Fahrstuhl nicht als Betriebskosten anzusehen.

Es bleibt also zu hoffen, daß das Landgericht Berlin demnächst Gelegenheit erhält, mit etwas ausführlicherer Begründung zu dieser Frage Stellung zu nehmen.