Kosten für die Wartung von Rauchmeldern

Kosten für die Wartung von Rauchmeldern; durch Modernisierung veranlasste Betriebskosten; Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern als sonstige Betriebskosten; Wirtschaftlichkeitsgebot; Vergabe von Betriebskostenleistungen an Dritte; Verkehrssicherungspflicht

1. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind.

2. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme.

3. Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten dar.

Die Parteien streiten sich um die Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchmelder, die in die Wohnung der Bekl. eingebaut worden sind. Die Kl. begehrt vorliegend die Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, die Wartungskosten für die Rauchmelder zu tragen und dafür eine angemessene Betriebskostenvorauszahlung zu leisten hat. Das AG hielt die Klage für begründet.

(...) Die Kl. hat einen Anspruch auf Feststellung, dass die Bekl. die Kosten für die Überprüfung der in ihrer Wohnung installierten Rauchmelder als Betriebskosten trägt.

Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB können Betriebskosten auf die Mieterin umgelegt werden, soweit dies zwischen den Parteien vereinbart ist. Hier ist streitig, ob der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag die Umlage aller umlagefähigen Betriebskosten vorsieht; dies kann jedoch dahingestellt bleiben. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH, ZMR 2004, 430 [432] = NZM 2004, 417 [418]; Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl., 2007, § 560 BGB Rdn. 12). Letzteres gilt für die Position Rauchmelder.

Die Kl. ließ im bestehenden Mietverhältnis der Parteien nach Abschluss des Mietvertrages Rauchmelder in der Wohnung der Bekl. installieren. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als Modernisierungsmaßnahme anzusehen In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter - und damit auch für die Bekl. - liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung (vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rdn. 133; Schumacher, NZM 2005, 641 [643]).

Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen auch sonstige Betriebskosten i. S. von § 2 Nr. 17 BetrKV dar.

Gemäß der DIN 14676 Nr. 6 muss bei Rauchmeldern mindestens einmal jährlich eine Funktionsprüfung durchgeführt werden. Dabei ist eine optische Überprüfung, ob mechanische Beschädigungen vorhanden sind, durchzuführen. Weiter ist im Rahmen der Kontrolle sicherzustellen, dass die Raucheintrittsöffnungen frei sind. Zudem sind ein Batteriewechsel und ein Probealarm erforderlich.

Die vorgenannten, den Vorgaben der DIN 14676 Nr. 6 entsprechenden Maßnahmen sind "sonstige Betriebskosten" 1. S. von §2 Nr. 17 BetrKV.

"Sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV entsprechen, d. h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (BGH, NJW-RR 2004, 877; NJW 2007, 1356).

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen (BGH, ZMR 2004, 430 [4321 = NZM 2004, 417 f.; NJW 2007, 13560 die Abgrenzung von "Betriebskosten" zu "Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten" vorgenommen. Danach sind Instandsetzungskosten solche Kosten, die aus einer Reparatur oder Wiederbeschaffung resultieren (BGH, ZMR 2004, 430 [432] = NZM 2004, 417). Instandhaltungskosten sind solche Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauches aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (BGH, aaO.). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile; es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe (BGH, NJW 2007, 1356).

Der BGH (NJW 2007, 1356 f.) hat ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als "sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten" i. S. von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. Hier geht es um regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektion frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden; dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnungen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen (BGH, NJW 2007, 1357).

Die in der DIN 14676 für Rauchmelder geforderte Funktionsprüfung und deren Beschreibung erfüllt nach dem Betriebskostenbegriff des BGH die Anforderungen, die an Betriebskosten i. S. des §2 Nr. 17 BetrKV zu stellen sind.

Allerdings wird teilweise in der Literatur eine abweichende Begriffsbestimmung für Betriebskosten vorgenommen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 556 BGB Rdn. 209, 230). Danach sind die Kosten für Rauchmelder nicht umlagefähig. Die Kosten für die Erneuerung der Batterien, die optische Überprüfung sowie die Reinigung der Rauchmelder seien keine Wartung, wie sie § 2 BetrKV unter Nr. 4.) a) und 5.) c) erfasse, und stellten deshalb keine Betriebskosten dar. Danach soll nur dann eine "umlagefähige Wartung" vorliegen, wenn ein kompletter Vorgang gegeben ist, der sich nicht auf ein Ausprobieren der Anlage oder Einrichtung auf ihre Funktionsfähigkeit beschränke, sondern sich aus Überprüfung und Einstellung zusammensetze, d. h. aus den jeweils notwendigen speziellen Arbeiten zur Erhaltung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Erforderlich seien danach Pflege, Reinigung und anschließende Justierung. Die isolierte Überprüfung einer Anlage oder Einrichtung reiche nicht aus (aaO.).

Dem ist mit BGH, NJW 2007, 1356 f. entgegenzuhalten, dass für eine derartige Beschränkung der "sonstigen Betriebskosten" auf die Fälle einer so verstandenen "Wartung" keine Grundlage besteht; denn sie lässt sich nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße Funktionsprüfung hinausgehen, ausdrücklich in den Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach den Betriebskostenverordnungen können derartige Kosten insgesamt umgelegt werden, nicht etwa nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile.

Im Übrigen können sich auch die in den Verordnungen ausdrücklich als "Betriebskosten" aufgeführten Maßnahmen der Überprüfung der Betriebssicherheit - etwa der Fahrstühle und der Tätigkeit des Schornsteinfegers - im Einzelfall auf eine bloße Messung und Funktionsprüfung beschränken (BGH, aaO.). Auch in diesen Fällen würden dann unzweifelhaft umlagefähige Betriebskosten gegeben sein. Entscheidend für die Frage, ob umlagefähige Betriebskosten vorliegen, bleibt damit die Abgrenzung zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, wie oben dargelegt.

Die streitgegenständlichen Kosten stellen auch laufende Kosten i. S. des § 1 Abs. 1 BetrKV dar. Kosten sind als "laufend" einzuordnen, soweit es sich um wiederkehrende Belastungen handelt, wobei auch ein mehrjähriger Turnus ausreichen kann (BGH, aaO., 1357).

Die Überprüfung der Rauchmelder erfolgt vorliegend in einem zwölfmonatigen Wartungsintervall.

Es spielt vor diesem Hintergrund keine Rolle, dass der von der Kl. mit der Firma P. vorgelegte Vertrag auch weitere Vertragsbestandteile enthält; für den vorliegenden Fall entscheidend sind die vertraglichen Ausführungen zu den Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern und die Art und Weise der Überprüfung.

Die Kl. hat vorliegend auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit - soweit darüber im Rahmen der Feststellungsanträge überhaupt zu befinden war - beachtet. Nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit darf der Vermieter nur "angemessene und im Einzelfall jeweils erforderliche Kosten" umlegen (BGH, NJW 2007, 1356 [1357]).

Ob das Angebot konkret dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprach, ist im Rahmen der Feststellungsanträge nicht zu entscheiden, soweit es um die Frage von kostengünstigeren Angeboten anderer Firmen etc. geht. Denn die Klägerseite weist zu Recht darauf hin, dass im Abrechnungsverfahren zu klären sein wird welche Kosten tatsächlich anfallen.

Im Rahmen der Frage, ob das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet wurde, war allerdings das Argument aufzugreifen, ob die Kl. die Wartung extern vergeben konnte und dadurch grundsätzlich Kosten entstehen durften. Die Bekl. trägt u. a. vor, die Wartung könne auch von Mietern geleistet werden.

Dem ist aber entgegenzuhalten, dass den Vermieter die Verkehrssicherungspflicht trifft. Überträgt er diese - so die Mieter mit einer Überbürdung überhaupt einverstanden wären - auf den Mieter, müsste der Vermieter in einem Schadensfall darlegen, wie die Übertragung der Pflicht rechtstechnisch bewerkstelligt worden ist, dass der Mieter die Pflicht auch aktiv übernommen hat und dass er sich der Einhaltung der übernommenen Pflichten vergewissert hat. Bei dem Wohnungsbestand der Kl. wird diese aber mit vertretbarem Aufwand kaum kontrollieren können, ob alle Mieter in ihrer Wohnung die Rauchmelder vorschriftsmäßig warten oder warten lassen und die Funktionskontrollen durchführen. Da jeder Rauchmelder nicht nur die Sicherheit des Mieters gewährleisten soll, in dessen Wohnung er sich befindet, sondern die Schutzfunktion allen Bewohnern des Hauses zugute kommen soll, ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht erfüllt. Der vernünftige Vermieter von Wohnraum wird deshalb diese Arbeiten durch eigene Angestellte durchführen lassen oder fremd vergeben (vgl. näher Schumacher, aaO., 643).

Aufgrund der geringen Höhe der Wartungskosten sieht das Gericht im Rahmen des Feststellungsantrages keinerlei Probleme, Kosten i. H. v. ca. 1,11 € als angemessene monatliche Vorauszahlungen anzunehmen.

Die Kl. hat ferner einen Anspruch auf Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, ab dem 1.1.2008 monatliche Vorauszahlungen auf die Wartungskosten für in der Wohnung der Bekl. installierte Rauchmelder zu zahlen.

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei bei Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Ausweislich § 8 des Vertrages zwischen der Kl. und der Firma P. werden die Kosten erstmals für den Abrechnungszeitraum 2007 fällig; Vorauszahlungen ab dem 1.1.2008 zu verlangen, ist somit nicht zu beanstanden.

Die Kosten der Wartung und Überprüfung von Raummeldern sind sonstige Betriebskosen, die der Vermieter auch ohne besondere Vereinbarung fordern darf, wenn die Rauchmelder nach Beginn des Mietverhältnisses eingebaut worden sind, entschied das AG Lübeck. Waren die Rauchmelder bereits beim Beginn vorhanden, sind sie nach der BGH-Rechtsprechung ("Dachrinnenreinigungs-Entscheidung") nur dann umlagefähig, wenn sei ausdrücklich auch im Mietvertrag vereinbart worden sind. Das AG Lübeck entschied außerdem, dass der Einbau von Rauchmeldern eine Modernisierung darstelle.

Weil eine Mieterin bestritten hatte, für die Wartungskosten der Rauchmelder in ihrer Wohnung aufkommen zu müssen, klagte die Vermieterin auf Feststellung, dass die Mieterin die Wartungskosten bezahlen und dafür auch Vorauszahlungen leisten müsse. Die Rauchmelder waren nach Mietbeginn eingebaut worden.

Das AG bejahte sowohl ein Interesse als auch einen Anspruch auf die begehrten Feststellungen.

Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern sei eine Modernisierungsmaßnahme. Verursache eine solche Maßnahme (neue) Betriebskosten, so könnten diese umgelegt werden. Handele es sich - so wie bei den Wartungs- und Überprüfungskosten für Rauchmelder - um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, bedürfe es keiner speziellen Benennung im Mietvertrag, wenn ansonsten die Umlage der Betriebskosten vereinbart sei und die Rauchmelder erst nach Mietbeginn eingebaut worden seien.

Ausführlich begründete das Gericht seine Auffassung, warum die Wartungskosten für Rauchmelder sonstige Betriebskosten darstellten, eine Auffassung, die durchgängig geteilt wird.

Unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlichkeitsgebots sei ein Vermieter auch nicht verpflichtet, die Überprüfung dem Mieter aufzuerlegen.