Kosten der Zwischenablesung bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung

Kosten der Zwischenablesung bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung; Vereinbarung der Nutzerwechselgebühr; Betriebskosten; Verwaltungskosten; Mieterwechselgebühr

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.

1 Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung restlicher Betriebskosten in Anspruch.

2 Die Bekl. war Mieterin einer Wohnung der Kl. in G. Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Kl. unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr in Höhe von 30,74 €. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunternehmen für den durch den Auszug der Bekl. innerhalb der Abrechnungsperiode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden.

3 Das Amtsgericht hat die Bekl. unter anderem zur Zahlung von 30,74 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die zugelassene Berufung der Bekl. hiergegen hat das Berufungsgericht die Klage insoweit abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

4 Die Revision der Kl. hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht (LG Görlitz, WuM 2007, 265) hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:

6 Zwischenablesekosten, zu denen auch die Nutzerwechselgebühren gehörten, seien grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, da der Mieterwechsel und damit die Notwendigkeit der Zwischenablesung grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters falle. Bei der Nutzerwechselgebühr handele es sich nicht um umlegbare Betriebskosten. Weder könne auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung noch auf die Heizkostenverordnung zurückgegriffen werden. Die Nutzerwechselgebühr werde nicht durch den Verbrauch ausgelöst und stelle keine periodischen, regelmäßig wiederkehrenden Kosten dar. Da die Parteien die Erstattung von Nutzerwechselgebühren nicht ausdrücklich vereinbart hätten und das Mietverhältnis nicht außerordentlich und aufgrund vom Mieter zu vertretender Umstände beendet worden sei, fehle es an einer Rechtsgrundlage, dem Mieter die Nutzerwechselgebühr aufzuerlegen.

II. 7 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

8 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung der von ihr berechneten sogenannten Nutzerwechselgebühr verneint. Unter der Nutzerwechselgebühr sind hier die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlaßten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu verstehen.

9 Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr gesetzlich nicht geregelt ist und die hieraus entstehenden Kosten mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung der Parteien grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen. Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anderslautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.

10 Eine solche Vereinbarung bezüglich der Nutzerwechselgebühr haben die Parteien hier jedoch weder ausdrücklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung geschlossen. Auch aus § 7 Abs. 2, § 9 b HeizkostenV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird nur geregelt, daß bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung zu erfolgen hat, nicht jedoch, wer die Kosten dafür zu tragen hat (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 6241).

11 a) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob es sich bei der Nutzerwechselgebühr um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung (zur Legaldefinition vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, in Kraft getreten am 1. Januar 2004) oder um - umlagefähige - Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder gemäß § 7 Abs. 2, § 9 b HeizkostenV handelt.

12 aa) Nach einer vorwiegend in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, sind die Nutzerwechselkosten vom Vermieter zu tragen, da der sie auslösende Mieterwechsel grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters falle (AG Münster, WuM 1996, 231; AG Augsburg, WuM 1996, 98; AG Rendsburg, WuM 1981, 105; AG Braunschweig, WuM 1982, 170 - nur Leitsatz).

13 bb) Nach anderer Auffassung soll der ausziehende Mieter diese Kosten tragen (AG Coesfeld, WuM 1994, 696 [hiergegen: AG Münster, WuM 1999, 405]; AG Köln, WuM 1997, 648).

14 cc) Eine weitere Meinung stellt auf das Verursacherprinzip ab und will danach unterscheiden, wer den Auszug herbeigeführt hat: Der Vermieter oder der ausziehende Mieter (AG Lörrach, WuM 1993, 68; LG Berlin, GE 2003, 121; von Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 93), wobei die Verursachung teilweise mit schuldhaftem Verhalten gleichgesetzt wird. Die Revisionsbegründung sieht als Verursacher den ausziehenden Mieter an.

15 dd) Teilweise wird die Meinung vertreten, die Kosten seien verhältnismäßig zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter/gegebenenfalls - bei Leerstand - dem Vermieter aufzuteilen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 9 b Rdnr. 11 ff., 15; ders. in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 9 b HeizkostenV Rdnr. 15). Dieser Meinung tritt die Revisionsbegründung hilfsweise bei.

16 ee) Die Gegenauffassung hält es nicht für gerechtfertigt, den Vermieter einerseits oder den ausziehenden Mieter andererseits (gegebenenfalls zusammen mit dem einziehenden Mieter) mit den Kosten des Nutzerwechsels zu belasten. Sie meint, diese Kosten flössen in die Gesamtkosten für die Betriebskostenabrechnung ein, die auf alle Mieter umzulegen seien (AG Hamburg, WuM 1996, 562; AG Rheine, WuM 1996, 715; AG Oberhausen, DWW 1994, 24; Wall in: Eisenschmid/Rips, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 3001; Schmid, aaO., Rdnr. 6243; Wall, WuM 2007, 415, 424; Ropertz, WuM 1992, 291, 292; Lützenkirchen, Anw.-Handbuch Mietrecht, 3. Aufl., L, Rdnr. 207; Staudinger/Weitemeyer, BGB [2006], § 556 a Rdnr. 33; Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Teil 1, Rdnr. 13; a. A. Schmidt-Futterer/Lammel, aaO., Rdnr. 4).

17 b) Die unter aa) vertretene Auffassung trifft im Ergebnis zu. Bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Nach der Legaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB (gleichlautend mit § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990, gültig bis 31. Dezember 2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Voraussetzungen, daß es um "laufend entstehende Kosten" geht. Es muß sich daher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 -, NJW 2007, 1356, unter II 1, 2). Daran fehlt es hier. Die sogenannte Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters.

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen (üblicherweise "Nutzerwechselgebühr" genannt), sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die dem Vermieter zur Last fallen, sofern keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen wurde, entschied der Bundesgerichtshof. Das vom Grundeigentum-Verlag zusammen mit Haus & Grund Berlin herausgegebene Mietvertragsformular enthält allerdings die vom BGH für die Umlagefähigkeit geforderte vertragliche Regelung und wälzt die Kosten auf den ausziehenden Mieter ab.

Die Beklagte war bis zum 31. Juli 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 verlangte die Klägerin unter anderem Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr" in Höhe von 30,74 €, die ihr selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden war. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung dieses Betrags verurteilt. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung handelt. Nach dem Gesetz seien unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die "Nutzerwechselgebühr" falle in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit habe der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen.

Ausdrücklich wies der BGH darauf hin, daß dies nur gelte, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen hätten. Offensichtlich hält der BGH also eine Abwälzung durch ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag für zulässig, sonst hätte es der vom Gericht gemachten Einschränkung nicht bedurft.

Der vom Grundeigentum-Verlag herausgegebene Mietvertrag enthält die vom BGH geforderte ausdrückliche Vereinbarung (vgl. § 7 Abs. 4). Dort heißt es, daß zu den Kosten der Verwendung einer meßtechnischen Ausstattung auch "die ggf. entstehenden Sonderkosten beim Auszug des Mieters - Mieterwechselgebühr - gehören". Wer ganz sicher gehen will, kann zusätzlich auch noch unter "Sonstige Vereinbarungen" den Satz hinzufügen: "Der Mieter trägt die Kosten für eine erforderliche Zwischenablesung der Heizkostenverteiler bei Auszug einschließlich der Sonderkosten für die notwendige kaufmännische Zwischenabrechnung."