Kosten der Verbrauchserfassung

Kosten der Verbrauchserfassung; Mietnebenkosten; Heizkosten; Warmwasserkosten; Warmwasserzähler; Eichservicevertrag; Fernwärme; Treppenhausbeheizung

Der Vermieter ist berechtigt, Kosten für einen Vollwartungsvertrag nach der Preiskalkulation der Fahrstuhlfirma (hier 80 % für Wartung / 20 % für Instandhaltung) zu verteilen.

Die Berufung des Bekl. ist auch hinsichtlich der für die Monate Juni 1984 bis September 1985 geltend gemachten Mietzinsdifferenz von jeweils 0,64 DM (16 x 0,64 DM = 10,24 DM), welche sich auf die Wartungskosten für die Müllaufzüge bezieht, unbegründet.

Gemäß Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO ist der Vermieter von preisgebundenem Neubauwohnraum berechtigt, u.a. die Kosten für Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann umzulegen. Diese einzelnen Arbeiten sind insgesamt unter den Begriff der Wartung einzuordnen.

Nach dem Ergebnis der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, daß die von der Kl. vorgenommene Verteilung von 80 % der Wartungskosten und 20 % für Instandhaltungskosten der Preiskalkulation der Fahrstuhlfirma im Rahmen eines Vollwartungsvertrages entspricht. Nach den Angaben des Zeugen, der bei der Firma als Außendienstmitarbeiter für Wartungsverträge tätig ist, handelt es sich bei einem Vollwartungsvertrag, wie er auch für die Wohnanlage Fritz-Erler Allee abgeschlossen worden ist, um einen Vertrag, der sämtliche Kosten des Unterhalts der Fahrstuhlanlage abdeckt mit Ausnahme der TÜV-Gebühren, der Stromkosten, der Kosten für die Beseitigung mutwilliger und fahrlässiger Beschädigungen sowie der Schönheitsreparaturen. Der Zeuge hat im einzelnen erläutert, daß sich der Betrag für die Vollwartung aus zwei Teilbeträgen zusammensetzt, wobei für die Betriebskosten 80 % veranschlagt werden, die sich wie folgt aufteilen:

Lohnkosten für Wartung und Abschmierung 47 %

Schmier- und Reinigungsmaterial, wobei in diesen Kosten auch die Lohnkosten für Transport und

Lagerung dieses Materials enthalten sind 5 %

Material und Lohn für Ölwechsel 8 %

Störungsbeseitigung 10 %

Kleinteile (wie z.B. elektrische Trennstücke) 5 %

TÜV-Beistellung (Monteure und Gewichte) 5 %

Betriebskosten insgesamt 80 %

Verschleißmaterial und Lohnkosten

20 %

100 %

Der Zeuge hat weiter ausgeführt, daß es sich dabei um Durchschnittswerte handele, die sich für die etwa 4.500 Anlagen ergeben hätten, die mit einem Vollwartungsvertrag in Berlin betreut würden. Die Aufteilung von 80 % zu 20 % entspreche den marktüblichen Gegebenheiten und sei seit Mitte der 50er Jahre nahezu unverändert. Einzelkalkulationen für bestimmte Anlagen würden nicht erstellt. Das würde auch nichts nützen, da die Verträge langfristig abgeschlossen würden, so daß selbst bei einem Anfall höherer Materialkosten eine Erhöhung des Preises vertraglich nicht möglich wäre, ausgenommen erhöhte Lohnkosten infolge von Tariferhöhungen. Das Verhältnis von 80 % zu 20 % habe sich auch nicht dadurch geändert, daß Änderungen in der Leistungshäufigkeit eingetreten sein könnten. Zwar sei im Durchschnitt für die ersten Betriebsjahre einer neueren Anlage mit weniger Aufwand zu rechnen als nach fortschreitender Abnutzung. Die sich daraus ergebenden Abweichungen würden jedoch im Durchschnitt gesehen und auf einen einheitlichen Nenner gebracht. Bei dieser Kalkulation werde von einer durchschnittlichen Lebensdauer von 20 Jahren ausgegangen. Auch bei Lohnerhöhungen bleibe die Relation zwischen den Lohnkosten für den Betrieb und für die Reparaturen dieselbe, weil sich die Lohnkosten insgesamt erhöhten, ohne daß ein Unterschied für die Lohnkosten für den Betrieb oder Lohnkosten für Reparaturen gemacht werde.

Aus diesen fachlich fundierten Ausführungen des Zeugen, dessen Glaubwürdigkeit nicht in Zweifel steht, ergibt sich, daß die Kl. lediglich die Kalkulationsergebnisse der Fahrstuhlfirma, welche diese aufgrund ihrer Erfahrungen über die während der üblichen Vertragsdauer anfallenden Arbeiten und der damit verbundenen Kosten ermittelt hat, an die Mieter weitergibt. Damit setzt die Kl. ausschließlich solche Wartungskosten im Sinne von Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO an, die ihr auch tatsächlich entstanden sind. Es ist nicht zu beanstanden, daß in der Kalkulation der Betriebskosten auch die Kosten der Störungsbeseitigung in Höhe von 10 % der Gesamtkosten eingeschlossen sind. Unter dem Begriff der "Störungsbeseitigung" versteht der Zeuge die Wiederinbetriebsetzung, die dem Monteur anhand des mitgeführten Materials möglich ist, während als "Reparatur" die werkstattmäßige Bearbeitung zu verstehen ist, die mit dem vom Monteur mitgeführten Bordwerkzeug nicht mehr möglich ist. Die Störungsbeseitigung umfaßt daher z.B. Arbeiten, die erforderlich sind, wenn sich die Bündigkeitssteuerung (Halten der Fahrstuhlebene auf der Etagenebene) außerhalb der üblichen Wartungszeiten verstellt hat oder wenn sich eine Befestigung gelockert hat; in derartigen Fällen schaltet die Anlage aus Sicherheitsgründen sofort ab, so daß die Störung durch die Monteure der Fahrstuhlfirma beseitigt werden muß, ohne daß von Reparaturarbeiten gesprochen werden kann. Auch die Kosten der Störungsbeseitigung müssen daher in den Bereich der Wartung eingeordnet werden. Die Reparatur kleinerer Teile wird hingegen in der Regel nicht sehr kostenintensiv sein, da diese Teile lediglich ausgebaut und entsprechende Austauschteile eingebaut werden müssen. Eine sorgfältige und regelmäßige Wartung der Fahrstuhlanlage, die im Rahmen eines Vollwartungsvertrages nur geringfügig höhere Jahreskosten zur Folge hat, bewirkt gleichzeitig, daß die Kosten für erforderlich werdende Reparaturarbeiten niedriggehalten werden können. Das kommt aber letztlich auch dem Mieter zugute, weil bei einer nur geringen Reparaturanfälligkeit der Fahrstuhlanlage längere Ausfallzeiten und damit Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erheblich eingeschränkt werden können.

Im übrigen besteht keine Veranlassung, die Kostenkalkulation der Fahrstuhlfirma und die daraus folgende Berechnung des Verteilungsschlüssels auf ihre inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen. Die Kl., die nur die tatsächlich entstehenden Wartungskosten umlegt, hat keine Möglichkeit, dem durch eine andere Verteilung zu begegnen. Dem von dem Bekl. angebotenen Sachverständigenbeweis dafür, daß insgesamt 48 % der kalkulierten Kosten für Instandhaltung aufgewandt würden, war daher nicht nachzukommen. Im übrigen ist bereits vom Amtsgericht in einem früheren Verfahren zwischen der Kl. und anderen Mietern der Wohnanlage - 4 C 551/79 - ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Der Sachverständige hat in seinem dortigen Gutachten vom 26. Juni 1981 ausgeführt, daß das kalkulative Verhältnis im Bereich von 70 zu 30 bis an 85 zu 15 gehen könne, eine Aussage eines Sachverständigen im konkreten Fall jedoch kaum möglich sei, weil dieser in die feinverästelten Kostenstrukturen der jeweiligen Firma keinen Einblick habe. Aus dieser Einsicht meine er - der Sachverständige -, daß nur von der Aufzugsfirma selbst beurteilt werden könne, welches Umlagenverhältnis anzusetzen sei. Aus diesen Ausführungen des Sachverständigen ergibt sich, daß die Kostenkalkulation der Fahrstuhlfirma nicht durch einen Außenstehenden ersetzt werden kann. Eine Ausnahme käme nur dann in Betracht, wenn die Fahrstuhlfirma willkürlich den Anteil der Wartungskosten zugunsten des Vermieters besonders hoch veranschlagt hätte oder sich sonst Anhaltspunkte für eine andere Aufteilung ergeben würden. Dafür sind von dem Bekl. aber keine Anhaltspunkte vorgetragen worden und angesichts der Aussage des Zeugen auch sonst nicht ersichtlich.

Anmerkung: Vergleiche auch das Teilurteil in GE 87, 517, 781, 783