Kosten der Terrorversicherung umlagefähige Betriebskosten

Kosten der Terrorversicherung umlagefähige Betriebskosten; nachträglich entstehende Betriebskosten; ordentliche Geschäftsführung

Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfaßt wird, können, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt, auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind.

Die Parteien streiten sich um die Umlagefähigkeit einer sog. Terrorversicherung als Betriebskosten. Die Bekl. (Mieterin) bestreitet einen Anspruch der Kl. Die mietvertraglichen Regelungen zu den Nebenkosten seien unklar, die nachträglich abgeschlossene Terrorversicherung sei davon nicht erfaßt. Jedenfalls verstießen die Regelungen gegen das AGB-Recht und seien daher unwirksam, insbesondere die allenfalls einschlägige Bestimmung über neu hinzutretende Kosten. Die Klausel über Versicherungen meine nur bereits bestehende. Die Aufzählung sei abschließend. Der Abschluß einer Terrorversicherung für das Objekt sei im übrigen nicht wirtschaftlich und im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung auch nicht notwendig. Da der Versicherungsvertrag jährlich erneuert werde, sei auch kein Raum für die begehrte Feststellung, sie, die Bekl., habe die Versicherungsprämie für die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses zu ersetzen. Schließlich sei, da das Mietausfallrisiko mitversichert sei, die Terrorversicherung keine Sachversicherung.

Die zulässige Berufung hat in der Sache weitgehend keinen Erfolg. Die Kl. hat lediglich nicht den Anspruch, sich unabhängig von der Marktlage auf Dauer die Prämie einer bestimmten Versicherungsgesellschaft erstatten zu lassen. [...]

Der Anspruch auf Erstattung der Terrorversicherungsprämie ergibt sich aus dem von den Parteien geschlossenen Mietvertrag.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27.9.2006 - VIII ZR 80/06, GE 2006, 1473 = NJW 2006, 3558) können die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Diese Voraussetzungen sind gegeben.

Ziff. 6 in Teil I des Mietvertrages vom 16.8./12.9.2001 regelt allgemein, daß der Mieter alle Nebenkosten aus dem Betrieb und der Bewirtschaftung des Mietobjekts nach Anlage 2 zum Vertrag vollständig trägt.

Die erwähnte Anlage 2 zum Mietvertrag ist überschrieben mit "Aufstellung der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten" und enthält unter Ziff. 20: "Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sowie der Versicherung aller maschinen-, gebäude- und grundstücksbezogenen Risiken auch Glasversicherung sowie die jeweiligen Erhöhungsbeträge." Diese Regelung umfaßt die Terrorversicherung, selbst wenn diese erst nach Mietvertragsschluß als separate Versicherung abgeschlossen wurde. Zuvor war sie Teil der bestehenden Feuerversicherung.

Darüber hinaus enthält der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung für neue Betriebskosten. Teil II § 5 Ziff. 2.1 bestimmt, daß die Nebenkosten, die der Mieter trägt, alle im Vertrag erwähnten Kostenpositionen umfassen sowie alle während der Mietzeit neu hinzutretenden Kosten.

Diese Regelung ist nicht wegen Verstoßes gegen den zur Zeit des Vertragsschlusses maßgeblichen § 9 AGBG unwirksam, und das unabhängig davon, ob das AGBG überhaupt anzuwenden ist. Die beanstandete Formulierung "neu hinzutretende Kosten" ist unbedenklich, weil sie so zu verstehen ist, daß neu anfallende Betriebskosten im Sinne der Vertragsbestimmungen (wie Ziff. 20 der Anlage 2 zum Mietvertrag) gemeint sind.

Als eine Sachversicherung unterfällt die Terrorversicherung diesen Bestimmungen. Sie ist eine Sachversicherung, weil durch sie in erster Linie die Gebäudesubstanz versichert wird. Die Mitversicherung des Mietausfallrisikos ändert nichts. Dieses war auch mitversichert, solange die Terrorversicherung in der Feuerversicherung enthalten war, die unstreitig als Sachversicherung angesehen wird.

Die Erforderlichkeit einer Terrorversicherung ist nicht generell von der Hand zu weisen, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt und das Risiko gering ist. Dem trägt aber die Höhe der Prämie Rechnung.

Die Bekl. hat diese in vollem Umfang zu erstatten. Ein Abzug im Hinblick auf das mitversicherte Mietausfallrisiko ist nicht zu machen. Die Kl. bezahlt bisher nur die Mindestversicherungsprämie, weshalb sich für den Zahlungsantrag die Frage, ob der der Bewertung des Mietausfallrisikos entsprechende Prämienanteil von der Kl. selbst getragen werden muß, nicht stellt. Doch auch für die Zukunft bzw. die Feststellung gilt, solange das Mietausfallrisiko automatisch kostenlos mitversichert ist, nichts anderes, selbst wenn die Prämie wegen einer Erhöhung der Versicherungssumme über den Mindestbetrag steigen sollte. Eine günstigere Versicherung der Gebäudesubstanz wäre gleichwohl nicht möglich. Das Mietausfallrisiko war zudem, solange die Terrorversicherung zur Feuerversicherung gehörte, mit umfaßt. Insofern hat sich gegenüber der Zeit des Mietvertragsschlusses außer der Risikoeinschätzung durch die Versicherer nichts geändert.

Die vorliegende zusätzliche Versicherung ist notwendig. Insoweit ist von den Aussagen des Zeugen ... auszugehen, daß die ... nach dem 11.9.2001 nicht mehr bereit war, das Gebäude in der Feuerversicherung gegen einen Zuschlag gegen Terror mitzuversichern. Aus den vorliegenden Rechnungen ergibt sich zwar, daß der Gebäudewert bei der ... bis auf 2004 unter 25 Mio. € lag. Dies ändert aber nichts an der vom Zeugen wiedergegebenen Einschätzung der ..., die das Gebäude höher ansetzte und die Mitversicherung ablehnte.

Daß die Kl. die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verletzt hätte, ist nicht erkennbar. Die Bekl. müßte konkreter vortragen, wo und zu welchen Bedingungen eine günstigere Versicherung zu haben wäre. Ihr Bestreiten genügt nicht. Es gibt keinen Anlaß, dem Zeugen nicht zu glauben und ein Gutachten zur Erforschung des Marktes einzuholen.

Ebenso ist der Kl. kein Vorwurf zu machen, weil sie die Herausnahme der Terrorversicherung aus der Feuerversicherung akzeptierte. Sie hat dazu substantiiert vorgetragen, daß dies bei dem jeweils für ein Jahr geltenden Gebäudeversicherungsvertrag durch die ... in zulässiger Weise geschah. Dafür spricht auch, daß es mittlerweile die Terrorversicherung und Allgemeine Bedingungen hierzu (ATB) gibt. Das Bestreiten der Bekl. ist nicht ausreichend und veranlaßt zu keiner weiteren Überprüfung.

Die Kl. hat lediglich keinen Anspruch auf Feststellung des Erstattungsanspruchs bezogen auf die ... Es kann sich bei geänderter Marktlage die Verpflichtung zum Abschluß einer günstigeren Versicherung ergeben. Die Feststellung ist jedoch aus den für die Verurteilung zur Zahlung geltenden Gründen allgemein für die Versicherung gegen Terrorgefahren und für die gesamte noch ausstehende Mietvertragslaufzeit zu treffen.

Anmerkung: Revision wurde zugelassen.

Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfaßt wird, können, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt, auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind. So das OLG Stuttgart.

Die Parteien streiten sich um die Umlagefähigkeit einer sog. Terrorversicherung als Betriebskosten. Die Beklagte (Mieterin) bestreitet einen Anspruch der Klägerin. Die mietvertraglichen Regelungen zu den Nebenkosten seien unklar, die nachträglich abgeschlossene Terrorversicherung sei davon nicht erfaßt oder jedenfalls unwirksam. Der Abschluß einer Terrorversicherung für das Objekt sei im übrigen nicht wirtschaftlich und im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung auch nicht notwendig.

Das OLG Stuttgart gab der Feststellungsklage der Vermieterin im wesentlichen statt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27. September 2006 - VIII ZR 80/06, GE 2006 [22] 1473; NJW 2006, 3558) können die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Diese Voraussetzungen seien auch in bezug auf eine Terrorversicherung gegeben. Im Mietvertrag sei die Umlage der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung vereinbart worden. Das erfasse auch die Terrorversicherung, selbst wenn diese erst nach Mietvertragsabschluß als separate Versicherung abgeschlossen wurde. Zuvor war sie Teil der bestehenden Feuerversicherung.

Außerdem enthalte der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung für während der Mietzeit neu hinzutretende Betriebskosten. Diese Regelung sei auch nicht unwirksam. Insbesondere sei die Regelung nicht wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam. Die Formulierung "neu hinzutretende Kosten" sei unbedenklich.

Daß mit der Terrorversicherung auch das Mietausfallrisiko versichert worden sei, ändere daran nichts. Dieses sei auch mitversichert gewesen, solange die Terrorversicherung in der Feuerversicherung enthalten war.

Die Erforderlichkeit einer Terrorversicherung sei nicht generell von der Hand zu weisen, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handele und das Risiko gering ist. Dem trage die Höhe der Prämie Rechnung.

Das OLG Stuttgart ließ die Revision zu, weil es eine höchstrichterliche Entscheidung zur Angemessenheit bzw. Umlagefähigkeit einer Terrorversicherung bisher nicht gibt.