Kosten der Rechtsverfolgung

Kosten der Rechtsverfolgung; Anwaltsbeauftragung durch gewerblichen Großvermieter bei Kündigung wg. Zahlungsverzugs

In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten.

1 Die Parteien streiten im Revisionsverfahren noch um die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

2 Die Kl. ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Mietwohnungen verfügt. Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. Sie gerieten im Frühjahr 2008 mit zwei Monatsmieten in Verzug. Daraufhin erklärte die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 30. Juni 2008 die fristlose Kündigung wegen eines am 26. Juni 2008 bestehenden Mietrückstands von 1.014,24 € und forderte die Bekl. zur Räumung der Wohnung auf. Gleichzeitig verlangte die Kl. Erstattung der für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 €.

3 Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Zahlungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Zwar bestehe grundsätzlich ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 2 BGB, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug befinde. Ersatzfähig seien jedoch nur solche Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig gewesen seien. Auch im Rahmen der §§ 280, 286 BGB gelte die Verpflichtung des Gläubigers zur Schadensminderung gemäß § 254 Abs. 2 BGB. Dies führe dazu, dass in einem einfach gelagerten Schadensfall, bei dem die Haftung nach Grund und Höhe derart klar sei, dass aus Sicht des Geschädigten kein Zweifel an der Ersatzpflicht des Schädigers bestehe, die Einschaltung eines Rechtsanwalts nur erforderlich sei, wenn der Geschädigte hierzu aus besonderen Gründen wie etwa einem Mangel an geschäftlicher Erfahrung nicht selbst in der Lage sei.

7 So verhalte es sich hier nicht. Dem Rechtsstreit liege ein einfach gelagerter Sachverhalt zugrunde, da die Bekl. unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen seien und eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ohne Weiteres gerechtfertigt gewesen sei. In diesem Fall habe die geschäftserfahrene Kl. das Kündigungsschreiben ohne erheblichen Aufwand selbst erstellen können.

II. 8 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Der Kl. steht kein Anspruch aus § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zu. Die Kl. als gewerbliche Großvermieterin hätte das Kündigungsschreiben selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hat sie ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt.

9 Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (Senatsurteil vom 30. April 1986 - VIII ZR 112/85 -, NJW 1986, 2243 unter B II 2 b; BGH, Urteil vom 8. November 1994 - VI ZR 3/94 -, BGHZ 127, 348, 350; MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 249 Rn. 175). Dies ist hier nicht der Fall. Die Bekl. befanden sich unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug, so dass eine hierauf gestützte Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ohne Weiteres gerechtfertigt war. Ob die Vermietungsgesellschaft eine eigene Rechtsabteilung unterhält, ist unerheblich. Maßgeblich ist insoweit nur, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Dies ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Kl. bedarf es keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung eines auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungsschreibens, da dieses ohne Weiteres durch das kaufmännische Personal eines gewerblichen Großvermieters gefertigt werden kann.

10 Entgegen der Auffassung der Revision erfordern auch die formalen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben kein Tätigwerden eines Rechtsanwalts. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, außerdem ist nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es zur Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich - anders als hier - nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09 -, GE 2010, 975 = NZM 2010, 548 Rn. 32 ff.).

11 Die Beachtung dieser einfachen Anforderungen kann auch von einem zwar nicht rechtskundigen, jedoch kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft erwartet werden.

Ein gewerblicher Großvermieter muss bei einfacher Sachlage die Kündigung eines Mieters durch das eigene kaufmännische Personal fertigen lassen und darf keine anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Der Mieter geriet in Zahlungsverzug. Daraufhin erklärte der Vermieter, ein gewerblicher Großvermieter, mit Anwaltsschreiben die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und forderte den Mieter zur Räumung der Wohnung auf. Gleichzeitig verlangte der Vermieter die Erstattung der für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten. Damit hatte er bei den Instanzgerichten keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Dem Vermieter stehe kein Kostenerstattungsanspruch zu. Er hätte als gewerblicher Großvermieter das Kündigungsschreiben selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts habe er gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen. Der Geschädigte könne nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig gewesen seien. Das sei hier nicht der Fall. Der Mieter sei unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug gewesen, so dass die Kündigung ohne Weiteres gerechtfertigt war. Ob die Vermietungsgesellschaft eine eigene Rechtsabteilung unterhalte, sei unerheblich. Maßgeblich sei insoweit nur, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedürfe. Das sei für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Vorliegend habe es keiner anwaltlichen Hilfe bedurft. Die Kündigung hätte ohne Weiteres durch das kaufmännische Personal gefertigt werden können. Auch die formalen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben erforderten kein Tätigwerden eines Anwalts. In dem Kündigungsschreiben sei der zur Kündigung führende wichtige Grund anzugeben. Zur Wirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters genüge es, dass der Mieter anhand der Begründung erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung heranziehe. Darüber hinausgehende Angaben seien selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich – anders als hier – nicht um eine klare und einfache Sachlage handele. Die Beachtung dieser einfachen Anforderungen könne auch von einem zwar nicht rechtskundigen, jedoch kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft erwartet werden.