Kosten der Räumungsklage bei Teilzahlung vor Kündigung

1. Hat der Mieter die rückständigen Mieten so kurz vor Klageeinreichung gezahlt, dass dies dem Vermieter nicht bekannt war, können ihm nach einer Klagerücknahme die Kosten auferlegt werden.

2. Ist der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand, ist eine fristlose Kündigung auch dann gerechtfertigt, wenn vor Zugang der Kündigung der Rückstand zum Teil ausgeglichen war.

(Leitsätze der Redaktion)

Soweit die Kl. die Klage hinsichtlich des Zahlungsantrags mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2013 zurückgenommen hat, hat die Kl. (gemeint: die Bekl., die Redaktion) Kosten nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen. Nach dieser Vorschrift bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach‑ und Streitstandes nach billigem Ermessen, wenn der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen ist und die Klage daraufhin zurückgenommen wird. Das ist auch dann möglich, wenn die Erledigung schon vor Einreichung der Klage eingetreten ist, wobei der Kl. eine ihm günstige Kostenentscheidung aber nur erwarten kann, wenn ihm das erledigende Ereignis nicht bekannt sein musste (Zöller/Greger, ZPO, 28. Auflage, § 269 Rn. 18 d m.w.N.). So liegt vorliegend der Fall. Die Klage stammt vom 16. Oktober 2013, die Zahlung der Bekl. vom 15. Oktober 2013. Der Behauptung der Kl., dass die Zahlung der Bekl. auf ihrem Konto erst nach Abschicken der Klage erkannt werden konnte, widerspricht die Bekl. nicht. Dafür spricht auch, dass es sich bei der Kl. gerichtsbekannterweise um einen Großvermieter mit mehreren 1.000 Wohneinheiten handelt, der täglich eine Vielzahl von Zahlungseingängen verbuchen kann und muss.

Im Übrigen, also hinsichtlich des Räumungs‑ und Herausgabeanspruchs der Kl., waren die Kosten nach Maßgabe des § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO zu verteilen, da die Parteien den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Maßgeblich für eine Kostenverteilung nach der genannten Vorschrift ist der ohne die Erledigung zu erwartende Verfahrensausgang, d. h. es wird in der Regel derjenige die Kosten zu tragen haben, dem sie auch nach den allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen der ZPO aufzuerlegen gewesen wären. Das ist vorliegend die Bekl. Ihre Einwendungen gegen den Herausgabe- und Räumungsanspruch der Kl. verfangen nicht. Die Klage ist insoweit erst mit dem vollständigen Ausgleich der Mietrückstände durch Zahlung vom 26. November 2013 unbegründet geworden, woraufhin die Kl. die Klage insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat.

Der Räumungsantrag war aus § 546 BGB begründet. Die unter dem Datum des 8. Oktober 2013 erklärte Kündigung war sowohl als fristlose wie auch als ordentliche begründet. Dass diese Kündigung der Bekl. zugegangen ist, davon ist nach dem Parteivortrag auszugehen. Die Bekl. bestreitet den Zugang allein mit Nichtwissen. Das kann sie nach Maßgabe des § 138 Abs. 4 ZPO nicht, da es sich um ein Geschehen in ihrem eigenen Wahrnehmungsbereich handelt. Die Bekl. war nach Ablauf des 3. Werktags des Oktober 2013 mit 2 Monatsmieten im Rückstand. Es kann insoweit sogar dahinstehen, ob noch bei Zugang des Kündigungsschreibens dieser Rückstand bestand. Denn ein einmal entstandenes Kündigungsrecht bleibt auch dann erhalten, wenn sich der Rückstand in der Folgezeit reduziert; es ist also nicht erforderlich, dass noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ein den Anforderungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB oder § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entsprechender Rückstand gegeben ist (Blank, in: Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 543 Rn. 125 m.w.N.).

Ein Kündigungsgrund muss grundsätzlich bei Zugang der Erklärung an die Gegenseite (nach anderer Ansicht bei Abgabe der Erklärung) vorliegen. Bei einem Mietrückstand ist das anders, denn hier bestimmt § 543 Abs. 2, dass die Kündigung nur ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Die (Groß-) Vermieterin hatte wegen der erheblichen Mietrückstände gekündigt und Zahlungs- und Räumungsklage erhoben. Ein Teil der Mietrückstände wurde einen Tag vor Klageeinreichung beglichen, weswegen die Klage insoweit zurückgenommen wurde. Vor Zugang der Kündigung war ebenfalls ein Teil der Rückstände beglichen worden; nachdem der gesamte Rückstand ausgeglichen war, ging es nur noch um die Kosten des Rechtsstreits nach der Erledigungserklärung.

Mit Beschluss vom 14. April 2014 legte das Amtsgericht Pankow/Weißensee der Mieterin die Kosten auf. Nach billigem Ermessen hatte sie die Kosten der Rücknahme der Zahlungsklage zu tragen, da die Zahlung einen Tag vor Einreichung der Klage der Klägerin nicht bekannt sein konnte. Im Übrigen wurden ihr auch die Kosten der Erledigung hinsichtlich der Räumungsklage auferlegt, da es nicht darauf ankomme, ob der Kündigungsgrund noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestanden habe. Ein einmal entstandenes Kündigungsrecht bleibe auch dann erhalten, wenn sich der Rückstand in der Folgezeit reduziert.

Dass ein Kündigungsrecht wegen Mietrückständen durch eine Teilzahlung nicht beseitigt wird, entspricht in der Tat der herrschenden Meinung und der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Das Landgericht Flensburg hat dies erst unlängst wieder bestätigt (Beschluss vom 28. März 2014 - 1 T 8/14) und darauf hingewiesen, dass dieser Rechtsauffassung alle gerichtlichen Entscheidungen und Kommentare – „soweit ersichtlich" – folgten. Das ist zutreffend; lediglich der Verfasser hat in seinem Beitrag „Kündigung ohne Kündigungsgrund" (GE 1994, 17) eine andere Auffassung vertreten.