Kosten der Ofenreinigung

Kosten der Ofenreinigung; Instandhaltungspflicht; Abwälzung auf den Mieter; Formularklausel; Ofenreinigung, töpfermäßig; Mietsenkung; Aufwendungsersatz; Verwendungsersatz; Geschäftsführung ohne Auftrag

1. Die gem. § 536 BGB dem Vermieter obliegende Pflicht zur töpfermäßigen Reinigung der Öfen ist abdingbar.

2. Zur Form einer solchen Klausel und ihren mietpreisrechtlichen Folgen.

Der Kl. ist Mieter einer mietpreisgebundenen Altbauwohnung im Hause des Bekl. § 14 des Mietvertrages v. 12.10.1983 bestimmt. "Die Kosten für die Reinigung der Feuerstätten einschließlich der Züge bis zur Schornsteineinführung gehen zu Lasten des Mieters". Unter § 20 "Weitere Vereinbarungen" ist maschinenschriftlich eingesetzt: "Ofenreinigung und Verstopfungen gehen zu Lasten des Mieters". Am 31.10.1984 ließ der Kl. einen Kachelofen reinigen und dessen Fugen abdichten. Für diese Arbeiten zahlte er gemäß der Rechnung vom 31.10.1984 96,90 DM. Diesen Betrag macht er mit der am 18.1.1985 zugestellten Klage geltend. Das AG wies die Klage ab.

Ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 30 Erstes Bundesmietengesetz ist nicht gegeben. Generell gehört die töpfermäßige Reinigung der Öfen zu der dem Vermieter gemäß § 536 BGB obliegenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Diese Pflicht ist abdingbar. Dies kann jedoch nicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie § 14 des Mietvertrages darstellt, geschehen. Eine derartige Klausel verstößt gegen § 3 AGB-Gesetz (Landgericht Berlin in "Das Grundeigentum" 1983, S. 1159). Im vorliegenden Fall ist jedoch dem Kl. durch individuelle Vereinbarung am Schluß des Mietvertrages die Ofenreinigung auferlegt worden. Allerdings ist gemäß § 2 Abs. 2 AMVOB die Miete angemessen zu senken, weil insofern die bestehende Leistungspflicht des Vermieters vermindert ist. Sollte der Bekl. die Miete wegen dieser Instandhaltungspflicht des Kl. nicht angemessen gesenkt haben, läge insofern eine Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete vor, so daß der Kl. gemäß § 30 Erstes Bundesmietengesetz diesen zu Unrecht mehr gezahlten Mietbetrag zurückfordern könnte. Nicht jedoch kann er im Rahmen der Vorschriften des Ersten Bundesmietengesetzes die hier verauslagten Ofenreinigungskosten verlangen. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob bei einer Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete ein Preisverstoß durch die ab. 1.1.1979 geltende neue Stichtagsmiete geheilt wäre oder nicht.

Dem Kl. steht auch kein Anspruch gemäß § 538 Abs. 2 BGB zu. Zwar ist in der Rechnung vom 31.10.1984 ausgeführt, daß auch Fugen abgedichtet worden sind. Undichte Fugen stellen an sich einen Mangel der Mietsache dar. Jedoch hat der Kl. nichts dafür vorgetragen, daß er, wie es für § 538 BGB erforderlich ist, den Bekl. wegen dieses Mangels in Verzug gesetzt hat.

Der Kl. kann auch nicht gemäß § 547 BGB den Betrag von 96,90 DM verlangen. Soweit es sich um die Beseitigung undichter Fugen handelt, haben diese Mängel dargestellt, deren Beseitigung nicht notwendige Verwendung im Sinne des § 547 Abs. 1 BGB darstellt. Die Kosten für die Beseitigung von Mängeln können nur im Rahmen des § 538 BGB verlangt werden (BGH in NJW 1974, S. 743). Der Kl. kann auch nicht die Reinigungskosten gemäß § 547 Abs. 2 BGB verlangen. Nach dieser Bestimmung ist der Vermieter zum Ersatz sonstiger Verwendungen verpflichtet nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Gemäß § 683 BGB scheidet ein Ersatz der Kosten schon deshalb aus, weil es sich nicht um eine Geschäftsführung ohne Auftrag des Kl. gehandelt hat. Denn die in Auftrag gegebenen Arbeiten entsprachen nicht dem mutmaßlichen oder wirklichen Willen des Bekl., wie sich aus dem Zusatz im Mietvertrag ergibt. Auch eine Ersatzpflicht gemäß § 684 BGB nach den Grundsätzen ungerechtfertigter Bereicherung scheidet schon deshalb aus, weil der Kl. aufgrund der mietvertraglichen Regelung den Ofen hat reinigen lassen.