Kosten der Immissionsmessung

Kosten der Immissionsmessung; Etagenheizung; Kostenabwälzung; Betriebskosten

1. Die Kosten der Messungen von Immissionen dürfen auch bei Gasetagenheizungen im preisgebundenen Altbau auf den Mieter abgewälzt werden.

2. Werden die Wartungsarbeiten an einer Etagenheizung im Auftrage des Vermieters durchgeführt, so kann der Vermieter vom Mieter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

3. Immissionsmeßgebühren sind dergestalt weiterzugeben, daß jedem Mieter die für seine Wohnung unmittelbar entstehenden Kosten aufgebürdet werden.

Der Bekl. ist Mieter einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Altbauwohnung im Hause der Kl. Der als Mietvertrag benutzte Vordruck enthält in § 5 Bestimmungen über "Sammelheizung und Warmwasserversorgung". Der unter den Nummern 1 bis 6 enthaltene gedruckte Text ist durchgestrichen. Nummer 7 lautet:

"Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten ..."

Seit dem 1. Januar 1982 muß die Kl. an den Bezirksschornsteinfegermeister eine Gebühr von 34.11 DM (zuzüglich Mehrwertsteuer) für die jährliche Messung von Immissionen zahlen; umgerechnet auf einen Monat sind das 3,21 DM. Um diesen Betrag hat die Kl. die monatliche Miete des Bekl. durch schriftliche Erklärung vom 2. Januar 1982 mit Wirkung vom 1. Januar 1982 erhöht. Mit der Klage verlangt sie Zahlung von (5 x 3,21 DM =) 16.05 DM für Januar bis Mai 1982.

Die Klage ist begründet. Die Kl. ist berechtigt, die an den Bezirksschornsteinfegermeister gezahlten Gebühren für die Messung von Immissionen auf den Bekl. abzuwälzen:

Die Kosten der Messung von Immissionen gehören zu den Kosten des Betriebs einer Heizungsanlage. In § 21 Abs. 1 Satz 2 AMVOB (ebenso in § 22 Abs. 1 NMV und in Nr. 4 Buchstabe a der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO) ist allerdings nur ausgesprochen, daß die Kosten der Messung von Immissionen zu den Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage gehören. Die Begriffsbestimmung gilt aber auch für die Kosten des Betriebes einer Etagenheizung; so wie die Kosten des in einer solchen Anlage verbrauchten Kokses oder Heizöls unzweifelhaft Kosten ihres Betriebes sind, so sind auch die Kosten der Messung von Immissionen bei einer Etagenheizung Kosten des Betriebes dieser Anlage. Die Kosten des Betriebes einer Heizungsanlage gehen aber mangels anderweitiger vertraglicher Regelung immer zu Lasten des Mieters oder der Mieter (jedenfalls dann, wenn eine ganze Wohnung vermietet ist). Hat das Haus eine zentrale Heizungsanlage, dann darf der Vermieter nach § 21 Abs. 1 Satz 1 AMVOB die Betriebskosten - d. h. nach der Begriffsbestimmung des Satzes 2 a.a.O. auch die Kosten der Messung von Immissionen - auf die Mieter umlegen. Bei einer Etagenheizung hat der Mieter sämtliche Betriebskosten selbst zu tragen, sofern nichts anderes vereinbart ist. So wie es selbstverständlich ist, daß er auch ohne besondere Abrede das Heizöl oder den Koks selbst einkaufen oder das verbrauchte Gas selbst bezahlen muß, so hat er auch ohne besondere Abrede alle sonstigen Kosten des Betriebes der Etagenheizungsanlage zu tragen. Grundsätzlich ist es seine Sache, die erforderlichen Verträge mit Lieferanten und Handwerkern zu schließen. Beispielsweise muß er - und nicht der Vermieter - einen Installateur mit der Wartung beauftragen. Tut er das und begleicht er die Rechnung, dann kann er nicht vom Vermieter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen; er hat die Wartungskosten ebenso zu tragen, wie er bei einer Ofenheizung die Öfen auf eigene Kosten von Asche zu reinigen hätte (Kammergericht, Urteil vom 30. Juni 1975 - 8 U 2731/74). Wird der Installateur aus irgendwelchen Gründen vom Vermieter beauftragt, die Wartungsarbeiten an der Etagenheizungsanlage vorzunehmen, dann kann der Vermieter vom Mieter nach § 683 oder nach §§ 684, 812 Abs. 1 BGB Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (Kammergericht a.a.O.). Bei den Kosten der Messung von Immissionen ist es grundsätzlich nicht anders; auch diese gehen als Teil der Kosten des Betriebes der Etagenheizungsanlage zu Lasten des Mieters. Anders als bei den Wartungskosten kann aber kein Werkvertrag zwischen dem Mieter und dem Unternehmer geschlossen werden. Die jährliche Messung von Immissionen wird nach öffentlichem Recht vorgenommen, nämlich nach § 9 a Abs. 2 Satz 1 der Verordnung über Feuerungsanlagen in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Februar 1979 (BGBl. I S. 165). Der Bezirksschornsteinfegermeister erhält für die Messung keinen Werklohn, sondern nach § 8 Abs. 1 der Kehr- und Überprüfungsgebührenordnung vom 1. Dezember 1981 (GVBl. S. 1472) eine Gebühr. Schuldner der Gebühr ist nach § 25 Abs. 4 Satz 1 des Schornsteinfegergesetzes vom 15. September 1969 (GVBl. S. 1947 ff.) der Grundstückseigentümer; die Gebühr ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Das gilt auch beim Vorhandensein von Etagenheizungen. In rechtsähnlicher Anwendung des § 21 Abs. 1 Satz 1 AMVOB darf der Grundstückseigentümer in seiner Eigenschaft als Vermieter die für die Messung von Immissionen aufgewendeten Kosten auf den Mieter abwälzen, so wie er auch die Kosten, die er

die Gebühr ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Das gilt auch beim Vorhandensein von Etagenheizungen. In rechtsähnlicher Anwendung des § 21 Abs. 1 Satz 1 AMVOB darf der Grundstückseigentümer in seiner Eigenschaft als Vermieter die für die Messung von Immissionen aufgewendeten Kosten auf den Mieter abwälzen, so wie er auch die Kosten, die er für eine von ihm veranlaßte Wartung einer Etagenheizung aufgewendet hat, auf den Mieter abwälzen darf.

Zutreffend hat die Kl. nicht die Summe der Gebühren, die sie für die Messungen in allen mit Etagenheizung ausgestatteten Wohnungen aufgewendet hat, nach der beheizten Fläche auf die Mieter dieser Wohnungen umgelegt. Da § 21 Abs. 1 Satz 1 AMVOB nicht unmittelbar, sondern entsprechend angewendet wird, ist es gerechtfertigt, jeden Mieter mit den Kosten der in seiner Wohnung vorgenommenen Immissionsmessungen zu belasten. Die Kl. war auch nicht etwa nach § 3 Abs. 1 der Sechsten Mehrbelastungsverordnung verpflichtet, die Summe der Gebühren, die sie für die Messungen in allen mit Etagenheizung ausgestatteten Wohnungen aufgewendet hat, nach dem Verhältnis der Grundmieten auf die Mieter dieser Wohnungen abzuwälzen. Die Sechste Mehrbelastungsverordnung ist überhaupt nicht anwendbar. Nach § 1 Abs. 1 Satz 3 a.a.O. sind nur die durch Erhöhungen von Schornsteinfegergebühren entstehenden Mehrbelastungen abwälzbar. Gemeint sind damit Erhöhungen der Kehr- und Überprüfungsgebühren. Die Neueinführung von anderen Schornsteinfegergebühren wird von der genannten Vorschrift nicht erfaßt. Im übrigen gilt die Sechste Mehrbelastungsverordnung nur für die Abwälzung derjenigen Betriebskosten, die nicht zu den Kosten des Betriebes einer Heizungsanlage gehören.

Es läßt sich auch nicht etwa aus § 3 Nr. 7 des Mietvertrages der Schluß ziehen, die Kosten des Betriebes des Durchlauferhitzers bzw. Boilers gingen zwar sämtlich zu Lasten des Bekl., von den Kosten des Betriebes der Etagenheizung brauche er aber nur die Kosten des Gasverbrauchs zu tragen, während die übrigen Betriebskosten von der Kl. getragen werden müßten. § 3 Nr. 7 des Mietvertrages ist vielmehr Ausfluß eines allgemeinen Grundsatzes, der sowohl für die "Etagenwarmwasserversorgung" als auch für die Etagenheizung gilt.