Kosten der Beweissicherung bei Schimmelpilzbildung

Es entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ein selbständiges Beweisverfahren zur Ursachenermittlung einzuleiten, wenn für eine Schimmelbildung Baumängel ursächlich sein können.

Die Kosten eines solchen Beweisverfahrens sind auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich herausstellt, daß die Schadensursache im Verhalten der betroffenen Wohnungseigentümer liegt. Die Kosten dürfen diesen nur dann auferlegt werden, wenn sie schuldhaft gehandelt haben.

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer im Jahr 1994 im wesentlichen fertiggestellten Wohnanlage; die weitere Beteiligte ist die Verwalterin.

In der Wohnung der Antragsteller traten an einer Außenwand Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildungen auf. Die weitere Beteiligte beauftragte daraufhin einen Sachverständigen, der Baumängel als Ursache nicht ausschloß, aber weitere Untersuchungen für erforderlich hielt. Auf Drängen der Antragsteller führte die weitere Beteiligte im Juli 1999 einen Eigentümerbeschluß herbei, gemäß dem ein selbständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger durchgeführt wurde. Der beauftragte Sachverständige kam zum Ergebnis, daß die Schimmelpilzbildungen nicht durch bauteilbedingte Wärmebrücken und nicht durch sonstige Baumängel verursacht wurden. Er vermutete die Ursache in nutzerbedingtem Verhalten. In der Eigentümerversammlung vom 20. Juni 2000 beschlossen die Wohnungseigentümer, jeweils gegen die Stimmen der Antragsteller, unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3 die Entlastung der Verwaltung, unter TOP 4 die Entlastung des Verwaltungsbeirats und unter TOP 7 b, "daß je nach Ausgang des Gerichtsverfahrens und der Entscheidung des Richters über den Kostenfestsetzungsbeschluß die ... (Antragsteller) die Kosten für dieses Beweissicherungsverfahren und der Anwälte usw. zu tragen haben."

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 20. Juni 2000 zu TOP 3, 4 und 7 b für ungültig zu erklären. Das AG hat die Anträge abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das LG den Beschluß des AG hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 7 b aufgehoben und ihn für unwirksam erklärt. Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos. (...)

(...) 3 b) Wenn Schäden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers auftreten, deren Ursache in Mängeln des Gemeinschaftseigentums liegen kann, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, i. S. von § 21 Abs. 4 WEG, die Ursachen umgehend durch Gutachten eines Sachverständigen feststellen zu lassen. Der Verwalter ist verpflichtet, das hierzu Erforderliche zu veranlassen, in der Regel einen Eigentümerbeschluß herbeizuführen (BayObLG NJW-RR 1999, 305). Jeder Wohnungseigentümer hat in einer solchen Lage Anspruch auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens (OLG Hamm OLGZ 1994, 22/25 f., vgl. § 15 FGG, § 485 ZPO). Dementsprechend kann den Antragstellern kein Vorwurf daraus gemacht werden, daß sie auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens bestanden, zumal der von der Verwalterin beauftragte Sachverständige Baumängel als Ursache für die Feuchtigkeitsschäden nicht ausschloß und die Verjährung der Gewährleistungsansprüche drohte. Nach § 16 Abs. 2 WEG sind die Kosten des Beweisverfahrens als Kosten der sonstigen Verwaltung von allen Wohnungseigentümern nach dem anzuwendenden Kostenverteilungsmaßstab zu tragen.

Einen Ausnahmefall, demzufolge diese Kosten allein von den Antragstellern zu tragen wären, hat das Landgericht im Ergebnis zutreffend verneint. Ein Ersatzanspruch setzt in jedem Fall Verschulden voraus, zumindest also Fahrlässigkeit der Antragsteller. Ein solches Verschulden ist nicht nachgewiesen. Entgegen der vom Landgericht insoweit ungenau getroffenen Feststellung kann nach dem Gutachten im selbständigen Beweisverfahren nur davon ausgegangen werden, daß "vermutlich" das Verhalten der Antragsteller ursächlich gewesen ist (vgl. S. 36/37 und 39 des Gutachtens).

Klärung der Ursachen von Schimmelpilz ist Gemeinschaftsaufgabe, Kosten können nicht auf den Verursacher abgewälzt werden.

Ein Wohnungseigentümer verlangte von der Gemeinschaft, zur Prozeßvorbereitung gegen den Bauträger ein Beweisverfahren einzuleiten. Der Sachverständige führte die Schimmelbildung auf nutzerbedingtes Verhalten zurück. Die Gemeinschaft wollte dem Wohnungseigentümer die Kosten des Beweisverfahrens allein aufbürden.

Das BayObLG führt aus, daß die Klärung der Ursache für die Schimmelbildung Gemeinschaftsaufgabe und aus der Gemeinschaftskasse zu bezahlen ist. Ein Rückgriff auf den für die Schimmelbildung verantwortlichen Wohnungseigentümer setze dessen Verschulden voraus, woran es hier fehle.