Kosten für Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen, nur eingeschränkt als Betriebskosten umlegbar

1. Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der gasführenden Innenleitungen sind sonstige Betriebskosten.

2. Auf den Mieter umlegbar sind sie nur bei Vereinbarung oder vorheriger Erklärung des Vermieters.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. macht gegenüber dem Bekl. eine Zahlungsforderung aus einem Mietverhältnis geltend.

Die Kl. überließ dem Bekl. aufgrund eines Nutzungsvertrages vom 6.2./26.3.1991 eine Wohnung im Haus B. Straße …, Berlin, zur Miete. In dem Vertrag ist geregelt, dass der Bekl. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zahlt. Die Anlage 6 weist dabei aus, dass neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen in die Umlage einzubeziehen sind. Die streitgegenständliche Wohnung ist mit einer Gasetagenheizung und mit einem Gasherd ausgestattet. In § 4 des Mietvertrages ist geregelt, dass das Mitglied verpflichtet ist, einen Wartungsvertrag für die Gasetagenheizung abzuschließen.

Im Jahr 2019 führte die Kl. erstmals eine Sichtkontrolle/Dichtigkeitsprüfung der gasführenden Innenleitungen in der Wohnung des Bekl. durch. Hierdurch entstanden Kosten von brutto 83,13 €. Diese rechnete die Kl. in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 vom 24.8.2020 ab. Die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung bezahlte der Bekl.

Sodann vertrat der Bekl. die Ansicht, dass die vorgenannten Kosten nicht umlegbar seien und verrechnete seinen Rückzahlungsanspruch mit der Miete für den Monat März 2021.

Die Kl. meint, der Bekl. sei verpflichtet, die entstandenen Kosten für die Dichtigkeitsprüfung als sonstige Betriebskosten zu tragen. Da diese erstmals nach Abschluss des Mietvertrages angefallen sind, seien diese Kosten auch ohne ausdrückliche Benennung im Mietvertrag als sonstige Kosten umlegbar. Auch folge die Verpflichtung des Bekl. zum Tragen der Kosten aus der Regelung in § 4 des Mietvertrages und seiner genossenschaftlichen Treuepflicht.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. kein Zahlungsanspruch aus offener Miete für den Monat März 2021 zu. Der Bekl. hat zu Recht mit einem Rückzahlungsanspruch überhöht gezahlter Nebenkosten für das Jahr 2019 i.H.v. 83,13 € insoweit die Aufrechnung erklärt.

Die unstreitig angefallenen Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der gasführenden Innenleitungen in der Wohnung des Bekl. sind nicht umlegbar. Hierbei handelt es sich um sonstige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 5130). Solche Kosten sind nur umlegbar, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind. Dies ist in der Anlage 6 des Mietvertrages nicht erfolgt. Bei den streitgegenständlichen Kosten handelt es sich auch nicht um neu entstandene Betriebskosten, die ggf. ohne ausdrückliche Bestimmung umlegbar wären. Denn die Wohnung war im Zeitpunkt der Vermietung an den Bekl. bereits mit Gasleitungen ausgestattet, weshalb die Kosten für eine Dichtigkeitsprüfung damals schon bekannt waren. Es handelt sich mithin nicht um neu entstehende Betriebskosten. Dass die Kl. erstmals im Jahr 2018 eine Prüfung durchführte, ändert nichts daran, dass sie eine solche Prüfung auch schon vor Abschluss des Mietvertrages hätte durchführen können. Damit handelt es sich nicht um neue Betriebskosten, sondern um im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits bekannte Kosten.

Auch aus der Verpflichtung des Mieters zum Abschluss eines Wartungsvertrages für die Gasetagenheizung folgt keine Verpflichtung zur Tragung der Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Leitungen. Selbst wenn dies in die vorgenannte Verpflichtung fallen würde, wäre es Sache des Mieters, die Arbeiten durchzuführen. Ohne vorherige eindeutige Vereinbarung oder Erklärung ist der Vermieter nicht berechtigt, ggf. dem Mieter obliegende Arbeiten selbst zu veranlassen und die Kosten hierfür erstattet zu verlangen.

Schließlich ergibt sich auch aus der genossenschaftlichen Treuepflicht keine Verpflichtung des Bekl., die Kosten zu übernehmen. Denn aus diesem Grundsatz heraus können keine nicht umlegbaren Kosten dem Mieter auferlegt werden, da dann die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen, hier insbesondere der Betriebskostenverordnung, ausgehöhlt werden würden. Dies hat auch die Kl. so gesehen, da sie die umlegbaren Kosten ausdrücklich in der Anlage 6 des Nutzungsvertrages aufgelistet hat.

Aus den Gründen des LG

1. Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 8.10.2021, 238 C 98/21, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung der Kammer das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Die Kammer bleibt nach erneuter Prüfung bei ihrer Auffassung, dass - soweit hier von Betriebskosten auszugehen ist - es einer vorherigen Erklärung gegenüber dem Bekl. gemäß § 560 Abs. 1 BGB bedurft hätte. Anders als die Gegenerklärung der Kl. nahelegen möchte, verhält sich der Bundesgerichtshof (Urteil vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875 [876]) hierzu auch eindeutig. Es bedarf hier keiner Entscheidung, welcher Art genau eine vorherige Ankündigung sein muss, da sie jedenfalls unstreitig überhaupt nicht erfolgte, sondern erstmals mit der Betriebskostenabrechnung im August 2020 die Umlage auf den Bekl. erklärt wurde. und damit erst im Nachgang zu der Durchführung der Dichtigkeitsprüfung. Eine solche Pflicht zur vorherigen Anzeige entbehrt auch nicht etwa der Sinnhaftigkeit, da dem Mieter damit die Gelegenheit gegeben werden soll, kostenschonend eigene Schritte zu ergreifen, zumal wenn der Abschluss eines Wartungsvertrages laut dem § 4 des Mietvertrages zum eigenen Pflichtenkreis des Mieters gehört. Revisionszulassungsgründe ergeben sich aus alldem nach wie vor nicht.

Im Übrigen hat das Amtsgericht bereits in seinem Urteil angemessen begründet, warum aus der genossenschaftlichen Treuepflicht keine Verpflichtung des Bekl. zur Kostenübernahme erwachsen kann. […]

Nach den technischen Regeln für Gasinstal­lationen sollen die Leitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin handelt es sich um sonstige Betriebskosten, die nicht ohne Ankündigung auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Mieter neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen ebenfalls zu übernehmen habe. Für die Wohnung, die mit einer Gasetagenheizung und einem Gasherd ausgestattet war, führte die Vermieterin eine Sichtkontrolle/Dichtigkeitsprüfung der gasführenden Innenleitungen durch und berücksichtigte dies in der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter meinte, die Kosten seien nicht umlegbar. Das Amtsgericht Charlottenburg folgte dem; das Landgericht Berlin wies die Berufung zurück.

Das LG Berlin meinte, es handele sich um sonstige Betriebskosten, die auf den Mieter nur umgelegt werden könnten, wenn dies im Vertrag vereinbart oder vom Vermieter vorher angezeigt worden sei. Da dies nicht geschehen sei, entfalle eine Verpflichtung zur Kostenübernahme.

Die Kammer übersieht in ihrer Meinung, die Rechtssache habe keine grundsätzliche Bedeutung, die unterschiedliche (wenn auch ältere) Rechtsprechung zu dieser Frage und die entgegenstehenden Literaturmeinungen. Nach Auffassung des LG Hannover (GE 2007, 1694) handelt es sich um einen Teil der Heizkosten, die ohne Weiteres auf den Mieter umgelegt werden können (regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit). Langenberg/Zehelein (Betriebskostenrecht Rn. A 289) sind dem gefolgt, ebenso das AG Bad Wildungen (GE 2005, 365) und Riecke (WuM 2021, 10); anderer Ansicht sind das AG Kassel, das AG Trier (WuM 2006, 149; WuM 2008, 598) und das AG Königstein (WuM 1997, 687). Die Kosten können nur dann nicht umgelegt werden, wenn der Vermieter die Dichtigkeitsprüfung in einem kürzeren Turnus als zwölf Jahre, etwa alle fünf Jahre, durchführen lässt (AG Münster, WuM 2019, 379).

Um sonstige Betriebskosten handelt es sich nur, wenn die Gasleitungen allein Gasherde versorgen. Ob dann, wie die 64. Kammer meint, entsprechend dem älteren Urteil des BGH eine einfache vorherige Anzeige des Vermieters die Umlagefähigkeit begründet, kann man bezweifeln (kritisch dazu etwa Blümmel, GE 2004, 584; Schmidt-Futterer, Rn. 71c zu § 556).