Kosten des Wachdienstes als sonstige Betriebskosten bei Gebäuden im Umfeld linksradikaler Szene

Bei Wohnungen im Umfeld der als Hotspot der linksradikalen Szene bekannten Rigaer Straße in Berlin ist der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung berechtigt, die Hälfte der Kosten des Wachschutzes als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umzulegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Umlagefähigkeit diverser Betriebskostenpositionen.

Die Kl. haben als Gesamtgläubiger gegen die Bekl. einen Zahlungsanspruch in Höhe von 269,91 € aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 428 BGB sowie in Höhe von 40 € aus § 288 Abs. 5 BGB. […]

1. Wachdienst: Die Position Wachdienst ist um die Hälfte, mithin in Höhe von 49,74 € zu kürzen.

Das Gericht vermag entgegen der Ansicht der Kl. in der Benennung dieser Position unter den sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag keine überraschende Klausel i.S.v. § 305c BGB zu erkennen, da gerade in der Rigaer Straße, die gerichtsbekannt ein Hotspot der linksradikalen Szene ist, mit der Beauftragung eines Wachdiensts durch den Eigentümer zu rechnen ist. Demzufolge hätten die Kl. bei der Sichtung des Mietvertrags ein besonderes Augenmerk auf diese Position richten und vor Abschluss des Mietvertrags bei der Bekl. auch nachfragen können, in welcher Höhe voraussichtlich diese Betriebskostenposition zu Buche schlagen werde.

Bei der Frage, ob Kosten für die Beauftragung eines Wachdiensts als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist darauf abzustellen, ob die Beauftragung des Wachdiensts im Wesentlichen nur den Interessen des Vermieters in Form des Schutzes seines Eigentums oder aber den Interessen der Mieter in Form des Schutzes ihrer körperlichen Unversehrtheit und des Schutzes ihres Eigentums erfolgt. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei der Rigaer Straße - wie bereits ausgeführt - um einen Hotspot der linksradikalen Szene, die bekanntermaßen vor Angriffen auf Personen und schwerwiegenden Anschlägen auf das Eigentum der von ihnen als Gegner empfundenen Kapitalisten und Gentrifizierer nicht zurückschreckt. Mithin haben sowohl die Bekl. als Vermieterin als auch die Kl. als Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe der linksradikalen Szene verhindert bzw. zumindest eingegrenzt werden. Soweit die Bekl. als Vermieterin darauf hinweist, dass die Kosten für die Behebung von dadurch entstandenen Schäden an ihrem Eigentum durch bestehende Versicherungen übernommen würden, überzeugt diese Argumentation nicht, da zum einen davon auszugehen ist, dass die von der Bekl. zu leistenden Versicherungsbeiträge nach Geltendmachung entsprechender Versicherungsleistungen steigen werden, und zum anderen für die Bekl. zumindest ein erheblicher Verwaltungskostenaufwand für die Organisation entsprechender Schadensbeseitigungen zu tragen wäre. Soweit die Kl. als Mieter darauf hinweisen, dass trotz der Beauftragung des Wachdiensts beispielsweise in Keller in ihrem Haus eingebrochen worden sei, überzeugt auch diese Argumentation nicht, da das Gericht davon ausgeht, dass ohne einen Wachdienst die Art, die Häufigkeit und die Intensität der zu befürchtenden Angriffe erheblich höher wäre. Im Ergebnis hält es das Gericht daher für sachgerecht, die angefallenen Kosten für den Wachdienst hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen (vgl. hierzu Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556 BGB, Rn. 213, unter Hinweis auf LG Köln, WuM 2004, 400).

2. Rauchwarnmelder: Die Position Rauchwarnmelder in Höhe von 2,91 € ist komplett zu streichen, da unstreitig diese Position auch die Anmietkosten für die Rauchwarnmelder umfasst und diese nicht umlagefähig sind (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556 BGB, Rn. 230).

3. Hausmeister/Hauswart: Diese Position ist nicht zu kürzen, da die Bekl. getrennte Verträge für Verwaltungshilfeleistungen (Anlage B3), für Instandhaltungsarbeiten (Anlage B4) und für Hausmeisterleistungen (Anlage B5) abgeschlossen hat und sie unstreitig nur die Kosten, die im Rahmen des Vertrages für die Hausmeisterleistungen entstanden sind, als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt hat. Der Einwand der Kl., dass die Positionen 2.7, 2.9 und 5.1 in der Leistungsbeschreibung des Vertrages über die Hausmeisterleistungen sich mit den Kosten für die Hausreinigung überschneiden, ist unberechtigt. Denn die Sauberhaltung der auf dem Grundstück befindlichen Gehwege, Grünflächen und Innenhöfe von Papier und Unrat sowie die Entleerung der Papierkörbe (Position 2.7) gehören nicht unmittelbar zur Reinigung des Hauses, sondern betreffen das Grundstück drumherum. Auch die Reinigung der technischen Räume (Position 2.9) fällt nachvollziehbarerweise in den Tätigkeitsbereich des Hausmeisters, da die mit der regelmäßigen Hausreinigung beauftragten Kräfte keine Erfahrung mit technischen Anlagen haben und insoweit ansonsten zu befürchten wäre, dass diese bei der Reinigung der betreffenden Räume Schäden anrichten. Die Bereitstellung der Müllgefäße zur Abholung und der Rücktransport der leeren Behälter (Position 5.1) fällt ebenfalls nachvollziehbarerweise in den Aufgabenbereich eines Hausmeisters, der regelmäßig engmaschig vor Ort ist, und nicht in den der Reinigungskräfte, die zwar regelmäßig, aber im Zweifel nur im Wochenrhythmus vor Ort sind.

Bei Wohnungen im Umfeld der als Hotspot der linksradikalen Szene bekannten Rigaer Straße in Berlin ist der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung berechtigt, die Hälfte der Kosten des Wachschutzes als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umzulegen.

Die Parteien streiten um die Umlagefähigkeit diverser Betriebskostenpositionen, u. a. um die Position Wachdienst, die mietvertraglich als Betriebskosten vereinbart wurden.

Das AG Kreuzberg sprach dem Vermieter die Hälfte der Wachdienstkosten zu. Die Benennung dieser Position unter den sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag stelle keine überraschende Klausel im Sinne von § 305c BGB dar, „da gerade in der Rigaer Straße, die gerichtsbekannt ein Hotspot der linksradikalen Szene ist, mit der Beauftragung eines Wachdiensts durch den Eigentümer zu rechnen ist“.

Demzufolge hätten die Mieter bei der Sichtung des Mietvertrags ein besonderes Augenmerk auf diese Position richten und vor Mietvertragsabschluss bei der Vermieterin auch nachfragen können, in welcher Höhe diese Betriebskostenposition voraussichtlich zu Buche schlagen werde.

Bei der Frage, ob Kosten für die Beauftragung eines Wachdiensts als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, sei darauf abzustellen, ob die Beauftragung des Wachdiensts im Wesentlichen nur den Interessen des Vermieters in Form des Schutzes seines Eigentums oder aber den Interessen der Mieter in Form des Schutzes ihrer körperlichen Unversehrtheit und des Schutzes ihres Eigentums erfolge.

Im vorliegenden Fall handele es sich bei der Rigaer Straße um einen Hotspot der linksradikalen Szene, die bekanntermaßen vor Angriffen auf Personen und schwerwiegenden Anschlägen auf das Eigentum der von ihnen als Gegner empfundenen Kapitalisten und Gentrifizierer nicht zurückschrecke. Mithin hätten sowohl die Beklagte als Vermieterin als auch die Kläger als Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe der linksradikalen Szene verhindert bzw. zumindest eingegrenzt werden. Damit sei auch die Kostenteilung gerechtfertigt.